今年4月份開始，政策的沖擊一波接著一波，從成交量的節節下挫到調控尺度的愈收愈緊，從購房者觀望心態的日漸堅固到開發商打折力度的被迫加碼。2010年樓市虎頭蛇尾的態勢已基本確定，關于樓市的話題也開始集中在即將到來的2011年。作為今年的最后一個月，12月份的供需情況無疑將直接映射出明年樓市的開局，因此受到了購房人與開發商的普遍關注。

　　由于12月1日起，北京將對新增的預售項目實行嚴格的預售資金監管，因此，開發商的推盤行動在12月進入了今年以來的最低潮。綜合亞豪和中原地產等專業機構的統計，下月京城樓市預計僅有20個項目計劃開盤，樓市將進入供應的“最淡季”。

　　●盤點●

　　政策房“趕進度”

　　11月成交量虛漲實降

　　由于屢遭調控，本來各個機構普遍預計11月份開盤量將大跌。但由于12月1日起，開發商的預售資金將受到監管，導致原本在12月份開盤的項目也急著搶灘登陸。截至11月20日，北京預售項目及預售公示項目合計已經達到了28個。

　　供應的增加必然導致成交的上漲，11月也成為繼4月和9月之后北京樓市的又一次成交高峰。根據北京房地產交易管理網數據顯示：截至11月20日，北京期房住宅總成交6785套，現房住宅成交761套，而二手房住宅總成交量更是再次破萬，達到了10244套，累計住宅類總成交達到了17790套，環比10月同期出現了35%的上漲，甚至超過了9月份同期的17696套，為4月樓市調控后的新高。

　　如此明顯的成交回暖讓看空樓市的購房人“百感交集”，但事實上，這一波的成交高峰很大程度上要歸功于政策性住房在年底的集中竣工。市住建委不久前透露，北京市已經提前完成交用4.6萬套政策性住房的任務，年底前這一數字將達到5萬套。也就是說，仍將有4000套政策房將在12月份入市。

　　亞豪機構的數據證實了政策房對樓市成交的貢獻:扣除保障性住房，截至11月17日，北京市期房、現房商品住宅的實際簽約量僅為4193套，成交面積47.11萬平方米，環比10月同期反而分別減少了15.14%和11.43%。中原地產張大偉也向記者表示，二次調控后已經有康惠園、康秀嘉園、朝新嘉園、南宮景園、依然世家等多個限價房及經濟適用房項目預售。政策性住宅的集中供應使得11月的成交量依然比較高。

　　●新盤●

　　20個項目計劃12月入市

　　按照規律，每年年終房地產市場就開始進入較為冷清的時間段，看房人也因為天氣的原因進入冬歇。能拿預售證的項目已經在11月搶先領證，拿不到的也就索性著眼于明年。綜合亞豪機構和中原地產的調查數據顯示，今年12月份預計有20個左右的項目將陸續入市，過半項目未定價格。

　　從區位上看，城六區的項目比重明顯增加，達到了8個。亞豪機構副總經理高姍認為，城六區的項目多是老項目后期，口碑普遍不錯，再加上像中信城、星河城這樣一整年都沒有開盤的項目，經歷了較長的蓄客周期，年底開盤表示開發商對入市后的銷售情況很有信心。

　　另外，記者調查發現，12月新增房源則呈現出兩極分化的特點，90平方米以下的小戶型依舊是市場的“寵兒”，另外，200平方米以上的大戶型也占有一席之地。12月計劃開盤的20個項目中，有6個項目提供200平方米及以上的四、五居產品。與此相對應的是，也有6個項目提供全部為90平方米及以下的零居、一居和兩居產品。

　　值得注意的是，在實際成交中，90平方米以下戶型的價格上漲明顯，而200平方米以上的大戶型售價則相對應地出現了下跌。亞豪機構數據顯示，11月中上旬，90平方米以下的房源，成交均價由10月同期的17325元/平方米，上漲到了18348元/平方米。同時，大戶型、大面積的產品，成交均價則為28464元/平方米，與10月同期的29341元/平方米相比，單價下調近千元。

　　●關注●

　　北京房價已現松動

　　今年前四個月，北京樓市續寫了2009年的“瘋狂”，整個市場價格出現大面積的非理性上揚，通州的個別樓盤甚至能在短短一個月之內，每平方米上漲1萬元。那時，一個在售項目每星期均價上漲1000元/平方米，是一件非常容易的事。然而如今，這種令人咋舌的房價“飛奔”已悄然告一段落。

　　最近被炒得沸沸揚揚的京貿國際城直降7000元，補償2億元的消息，讓購房人對房價下調重新產生了憧憬。與之前出臺的一系列措施相比，此次“9·29”調控目標直指降價動力不足的開發商，其核心內容就是敦促開發商加快開發，增加供應，有效降價。

　　經歷了幾個月的博弈，北京市樓市中新盤價格也不再堅挺，雖然項目的預售價格仍處高位，但實際成交均價則明顯松動。數據顯示，11月中上旬商品住宅的成交均價為20468元/平方米，而新入市樓盤的預售均價則達到了2.45萬元/ 平方米。 造成這種差距的原因正是許多開發商繃不住了，頻頻推出更大幅度的優惠。例如11月入市的房山區世界名園的預售價達到了1.2萬元/平方米，但實際的簽約均價僅為6345元/平方米，幾乎相差一倍。

　　●預測●

　　短期內房價難有實質性下調

　　今年9月底開始的二次調控政策可以說相比之前的難度最大，樓市調控已經到了最關鍵的時期。

　　眼看就要實施的預售資金監管，將影響越來越多的房企，出現資金壓力將成為開發商降價的直接動力。特別是十天內兩次上調存款準備金率，達到了歷史最高的18%，使得不論是開發貸還是個人購房貸都在12月出現明顯的提前收緊的現象。

　　不過，在中原地產張大偉看來，市場的根本走勢變化仍需看明年3月“兩會”后的樓市政策。短期內開發商在促銷上的“小恩小惠”難以達到2005年和2008年時的實質性下調。張大偉表示，今年以來，開發商高風險的快速發展策略有所放緩，像萬科、保利等上市房企購地金額占其銷售金額的比重不足60%，低于2007年和2009年，僅略高于市場低迷的2008年。在年度銷售計劃已基本完成之時，大型上市房企降價銷售的壓力不大。再加上通貨膨脹的影響，許多人仍將房產看作保值的重要途徑，所以預期樓市的下調幅度不會過大。