繼上調公積金存貸款利率后，昨日（11月3日），住建部、財政部、央行、銀監會又聯合印發《關于規范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知》（以下簡稱《通知》），將公積金貸款購房最低首付比例提高至三成（90平方米以上住房），并推行多套房的差別化利率。

自“新五條”出世1個多月來，我國先后出臺了加息、上調公積金貸款利率等多項利空政策，對房地產市場的調控不斷加碼。

分析認為，一系列調控政策的出臺，持續加重購房者的負擔。受此影響，未來的市場成交量將繼續低迷，第四季度，市場將進入政策觀察期。

首提差別化利率

與此前出臺的商業貸款政策類似，《通知》將公積金貸款購買首套住房的首付比例提至三成，但僅針對“套型建筑面積在90平方米以上的”；套型建筑面積在90平方米及以下的，最低首付款比例仍為20%。

9月29日出臺的“新五條”，將貸款購買首套住房的最低首付比例提高到30%，終止了持續近兩年的“首套房首付兩成”優惠政策。近期，又有消息稱，多家銀行將首套房貸款利率由7折優惠提至8.5折。

在此期間，央行加息25個基點，住建部也同步上調住房公積金存貸款利率。房地產界將這一系列政策稱為“二輪調控”，其直接效果是“提高購房成本”。

值得注意的是，《通知》在公積金貸款購買二套房和多套房上，首次實行差異化對待。其中，購買二套住房的首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于首套房利率的1.1倍。

同時，停止向購買第三套及以上住房的家庭發放住房公積金個人住房貸款。這也是公積金貸款購房首次對改善性需求設限。此前，使用公積金購買的住房，均實行“首付2成利率7折”的優惠政策。

《通知》還強調，第二套住房公積金個人住房貸款的發放對象，僅限于現有人均住房建筑面積低于當地平均水平的繳存職工家庭，且貸款用途僅限于購買改善居住條件的普通自住房。

北京中原地產三級市場研究總監張大偉向《每日經濟新聞》記者表示，以北京公積金最高貸款額80萬元，貸款期限20年計算，購買二套房將多還利息4.15萬元，月供增加172元。

他認為，與此前類似，這一政策在提高購房成本的基礎上，還抑制了投資性購房。但由于與商業貸款相比，公積金貸款仍能享受到更多優惠，因此未來仍有大量購房者首選公積金。

按照新政的精神，公積金貸款的最高限額很有可能下調。《通知》要求，各地要以支持繳存職工購買普通自住房貸款需求為原則，合理確定住房公積金個人貸款最高額度，并按規定進行備案。

禁止公積金炒房

作為一筆專用資金，新政在公積金管理上，顯然更加嚴格。《通知》強調，各地要加強貸款風險管理，保障資金安全，防范騙取住房公積金個人住房貸款等行為。

按照上述規定，住房公積金貸款只能用于繳存職工購買、建造、翻建、大修普通自住房。嚴禁使用住房公積金個人住房貸款進行投機性購房。

根據2002年修訂的《住房公積金管理條例》，住房公積金是專門用于繳存職工解決基本住房問題的長期儲金，繳存職工購買自住房時可以申請住房公積金個人住房貸款。

但長期以來，使用公積金貸款購買二套及多套住房，并用于投資的現象大量存在，在部分房價過高、上漲過快的城市，這種現象尤甚。

多位分析人士認為，禁止公積金貸款炒房，實際作用并不明顯，但其信號意義十分明確：繼續抑制投資投機性需求。

事實上，對公積金使用的收緊，將是保障房建設的利好消息。今年8月，住建部確定了北京、天津、重慶等28個城市作為試點，嘗試利用住房公積金貸款支持保障性住房建設。在這些城市中，五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%執行。按照這一規模，北京市今年投入保障房建設的公積金將達208.99億元。

中國不動產研究中心近日發布報告稱，在一系列調控政策出臺之后，第四季度將進入“二次新政”的觀察期。但由于政策力度不大，市場不太可能出現成交量急劇萎縮的局面。

該機構認為，由于市場供需仍然失衡，且區域優勢明顯，對于北京等熱點城市來說，未來房價上漲的壓力仍然很大。

公積金貸款買房新政要點

◆購90平方米（含）以下首套房，首付不低于20%；90平方米以上的，首付不低于30%

◆二套住房首付不低于50%，貸款利率不低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率1.1倍

◆停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發放住房公積金個人住房貸款