經過黃金十年的高速發展，樓市正經歷“換擋”回落，進入“新常態”。

       放松限購限貸只能緩和下行趨勢 以往一救市就狂飆的狀態難再現

       “十一”黃金周前一天，央行與銀監會發文對房貸政策松綁，在限購松綁未能帶來預期效果、樓市渴望進一步救市政策的時候，這無疑是劑強心針。但從黃金周各地樓市成交狀態來看，市場對救市政策的效果觀望情緒依然濃厚。不少業內人士表示，與過往三次樓市調整不同的是，今年以來房地產市場下滑的主要原因是新增住房供應超過內在需求，而非政策調控，而且支撐房產投資性需求的諸多因素正在消退。盡管政府可采取放松限購或限貸等措施，但這只是可以緩和房地產下行帶來的沖擊，以往一救市樓市就狂飆的狀態或難再現，樓市已進入一種“新常態”。

       今年5月以來，習近平總書記提出關于中國經濟要適應“新常態”這一重要表述，引發了各界的高度關注，越來越多的人用這一概念來分析和解釋中國經濟。“新常態”已成當前最熱的經濟關鍵詞，所謂“新常態”，從字面上看，就是不同以往的、相對穩定的狀態。這是一種趨勢性、不可逆的發展狀態，意味著中國經濟已進入一個與過去30多年高速增長期不同的新階段。

       目前中國經濟不是景氣循環周期的下行區間，而是經濟增長階段的根本性轉換。中國經濟增速迎來換擋期，從高速增長期向中高速平穩增長期過渡。經過黃金十年的高速發展，樓市也在經歷“換擋”回落。那么樓市的“新常態”是什么樣？前些年全國房價總體性持續上漲的局面眼下已被打破，中國樓市高歌猛進的“黃金十年”宣告結束漸成業內共識，房地產投資、交易量及房價增速均將進入平緩的“新常態”。

       強行干預政策將逐步退出舞臺

       在種種期盼和猜測當中，央行的救市政策突然而至，比預期的力度還大，不少人又開始擔心，這樣的救市會不會導致2009年樓市暴漲的景象重演？在當前樓市回暖乏力且多種政策刺激均無效的情況下，放開限貸無疑會減少觀望、提振成交量，但想樓價如2009年那樣暴漲恐有難度。

       2008年，金融危機席卷全球之際，為了抵抗危機、保增長，我國推出了4萬億經濟刺激計劃。增發的貨幣涌入房地產行業，隨后幾年大規模的信貸投放量導致房價飆升。時至今日，卻不具備促使房價暴漲的條件。最主要的原因是，經濟環境大背景已經改變。過去十年樓市高速發展，讓很多人嘗到甜頭，于是全民以極大的熱情投入到房地產市場中去。

       但樓市的供求狀態漸漸因持續的大規模開發而改變，逐漸由量變導致市場質變，2009年房價暴漲的直接原因是供不應求，因為2008年金融危機導致2008年、2009年房地產投資低迷，一度負增長，2009年開始大量信貸資金涌入樓市，需求劇增，從而導致房價暴漲。而當前全國范圍內，供過于求已成定局，今年以來“千方百計去庫存”成為各房企的首要任務。所以，從供求關系來看，房價暴漲的條件還不具備。

       雖然經濟增速換擋回落，但縱觀調控政策的思路，也已經大大改變，如2009年那樣擴大信貸規模的“強刺激”政策在退出舞臺，保持穩健的貨幣政策，適當采取定向、微刺激的方式成為主流。

       放松限貸之后，勢必會釋放出大量的潛在購買力進入樓市，而購房者對于房貸的需求將會倍增，在維持當前需求平衡尚有困難的情況下，如果信貸投放量不隨之增長，銀行將難以滿足暴漲的需求。在經濟新常態下，以市場化手段調節市場將成為主流，對市場強行干預的政策會逐步退出舞臺，僅僅放松限貸但沒有其他政策輔助的當下，雖然樓市成交量會有所回升，但是想要徹底扭轉房地產市場的頹勢乃至促使房價如2009年一般暴漲，動力明顯不足。

       此刻入市是賺是賠還真說不準

       “十一”長假前一天，央行與銀監會突然發布取消樓市限貸的通知，對貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍；對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，再次申請貸款執行首套房貸款政策。

       這突然而來的消息，令開發商及想入市的買家都認為這是國慶置業的“大禮包”。誠然，利好是絕對的，尤其是對于已經擁有了一套住房的又想貸款買樓的換房族而言，入市的門檻確實一下降了一大截。而且，這也確實是讓樓市回歸市場化的具體表現。不過，對于寄望于買樓投資的群體而言，恐怕還需要謹慎預判一下樓市的走勢再作打算為好。

       畢竟，直到“十一”之前，整個樓市都還處在一個下行通道上。目前，大部分開發商關注的焦點就是如何去庫存。根據億翰智庫預估發布的今年1~9月典型房企銷售業績榜單顯示，前20強房地產商中僅有4家完成了全年銷售目標的70%，個別企業的完成率甚至不到50%。單就廣州住宅市場而言，網易的統計數據也顯示，截至目前仍有1900多萬平方米的庫存。巨量庫存壓頂之下，房地產企業尤其是上市的房企的重任顯然是積極提高成交量、降低庫存。跑量之下，難免樓價或將繼續下行，此刻入市是賺還是賠還真說不準。

       與此同時，還需要關注的是，不動產登記早已啟動，房產稅、遺產稅也一直是“達摩斯之劍”高懸頭上，何時落地同樣是未知數。但可以肯定的是，一旦樓市異動，價格飆升惹民怨的話，開證房產稅那就是大概率事件，那也就意味著投資性購房的持有成本和轉賣成本將大幅提高，投資客究竟還有多大的獲利空間呢？溫州炒房團的徹底消失其實就已經是一個最典型的例子了。

        有經濟學家預判認為，由于宏觀經濟增長速度放慢，因此限貸放松后，銀行也未必就敢隨便注水。而原來限購所產生的虛擬“房價還會漲”的心理，如今已經被真實的下跌心理所替代，因此，就算全面取消限購，房地產業也不會像5年前那樣瘋狂了。

       不會重演“V形”反彈

       如果說今年樓市有分水嶺，那可能在7月和10月出現，7月開始自呼和浩特正式發文放松限購，松綁態勢席卷全國多個限購城市；10月則是央行國慶送禮，放松限貸。當前的房地產業呈現增速下行、高位盤整、理性回歸三個特征。房地產業周期和宏觀經濟周期正相關，中國經濟增速從高速向中高速調整，房地產業也進入了結構調整的“新常態”。

       多個城市限購與限貸松綁，是否會復刻2009年樓市報復性反彈呢？這恐怕是中央對房地產調控“新常態”做法的最大擔心。專家認為，避免再出現2009年的房價報復性反彈，是否取消限購、限貸并不是關鍵點，因為本輪房價調整的主要矛盾是供需市場的調節，除了北上廣深等需求巨大的一線城市外，其余城市取消限購和限貸并不會重演2009年的“V形”反彈。

       廣州市地產人士認為，這次只是提供政策利好，并沒有輔之以4萬億，而且房貸利率優惠7折在目前情況下不太可能出現，農行國慶節前執行首套上浮5%的政策，節后執行首套上浮2%的政策，稍稍下調了上浮幅度3%，與央行提出的7折利率相距非常大。故此，在沒有資金泛濫和貸款利率寬松的條件下，放松限貸或限購不可能顛覆樓市“新常態”。

       新常態最好“少折騰”

       “前兩年開始限購，后來又限貸。好不容易樓價終于開始走低，各地又取消限購，然后又說貸款也要放開。樓市政策就跟橡皮筋一樣，一時漲一時縮，我覺得老百姓對政策已疲憊，等到真要換房時當時政策是怎樣就怎樣吧。”記者在近日和親友談論到房地產市場時，發現各位街坊最大的愿望都是“少折騰”。

       和幾年前不同的是，隨著房產總價上升，以及各種理財產品投資渠道的增加，投入過大產出一般的房地產產品，在大家心目中“只漲不跌”的形象已經改變，再加上擔心以后開征房產稅以及交易環節的稅費，已經越來越少人因為純粹想投資而選擇購買房產。

       隨著這10年來的房地產市場風起云涌，一個又一個政策的出臺，放松收緊，再放松再收緊，老百姓們也被折騰得疲憊不堪。原先因為害怕一個政策出臺或者一個政策退出而急忙買房，又或者急忙賣房，甚至為了購房名額而假離婚假結婚等鬧劇更是層出不窮。

       結果發現，折騰來折騰去自己實在也沒占到太多的便宜，甚至還會偷雞不著蝕把米。樓市新常態，還是政府的歸政府，市場的歸市場吧。