今年一季度我國經濟中出現一些新變數，在經濟下滑的表象下，有些領域卻潛流暗涌，呈現出超強的扭轉能力，經濟運動逐漸逼近轉折的臨界點。最奇異的變數，也是最為人所關注的、居于變數之首的，當然要數樓價。過去這些年，哪怕經歷再大的變數，遇到再大的調控風暴，房地產市場總能化險為夷，最后都能變到漲價的路上去。久而久之，民間都形成了固化思維，以至于幾乎都沒人相信樓價會跌了。甚至，在去年“錢荒”的背景下，樓價依然堅挺。這種脫離地心吸引力的特例，強化了民間的非理性預期，使樓市的過度投資行為更加失范。

　　然而，經濟規律到底還是悄然發生作用了。過去三個月來，巨大的資金壓力促使部分開發商選擇突圍，從試探性的價格優惠，到刺激吸引潛在買家的打折，再一浪接一浪到直降風潮，價格變動幅度在加大，價格變動空間在放大。一些城市房價持續多年的上升運動發生了180度的大轉彎，大多數人預期的房價爆發式上漲沒有變成現實，反而在一些重要城市出現反向運動。

　　經濟矛盾轉換的此消彼長，隨著時空變換成為了市場中潛伏的變異因子，久而久之累積下去，供求局面就顯性變化了。今年房地產發生的逆轉性變化，恰好說明被高價格、高利潤吸引的地產投資，已使房地產供應能力遠超社會需求，住宅緊缺時期漸行漸遠，代之而起的將是樓市的賣方市場。房地產行業將和其他任何行業一樣，不僅可能面臨產能過剩，供求一旦從失衡的一級發展到另一級，還可能面臨庫存更加難以消化的格局。

　　但是，由于市場主體的差異性，也由于主體之間的競爭性，理想的房價平穩回歸通常也很難真正實現。這就是過去在嚴厲的政策調控下，收效甚微的原因之一。過去持續數年的宏觀調控，政策的愿望不可謂不美好，政策的執行力度不可謂不嚴厲，結果遠沒有達到預期，已經很能說明房價回歸之路，可能很不平坦。

　　開發商直接面對市場，時刻接觸市場信號，最先感覺銷售危機。敏銳性強的房企，首先意識到風險，為了減輕資金壓力，舒緩財務成本，擺脫雙重壓力的困境，出于經濟人的理性本能，率先丟掉幻想，謀求盡快脫離危險境地，就直接采取措施，貼著市場價格底線，有意識地競爭性搶跑，選擇通過降價“跑量”，這不但打破僵持的房價，而且競爭性脫身，只要一家企業降價，就能引發一個區域房價地震，樓市的多米諾骨牌效應，在一些熱點地區已成事實。不能低估這種“星星之火”，只要“燎原之勢”迅速蔓延，就大有摧枯拉朽的力量。不管是主動參與應對變數，還是迫不得已被動招架，這都將深度影響整個行業。

　　可以預見的是，這種若隱若現的變數，將最終消除漲價因素，迫使住房價格回歸，房價高位筑頂將提前到來，房價理性回歸平穩落地，也許是經濟均衡增長最理想的態勢，也是調控政策最希望看到的情況。

　　但是，由于房地產關聯著宏觀經濟，房價下降將加速經濟下滑，政策對此的容忍力究竟如何？私人部門資產負債率較高，社會對此的耐受力究竟如何？這個疑問，其實李克強總理4月10日在博鰲論壇的主旨演講中已給出了明確答案：無論經濟增速比7.5%高一點，或低一點，只要能保證比較充分的就業，不出現較大波動，都屬于在合理區間，政府不會為經濟一時波動而采取短期的強刺激政策，而是更加注重中長期的健康發展。

　　確實，要讓市場決定資源配置，就得讓經濟運行有較大的彈性。也就是說，要相信經濟自身的調節能力，不能對經濟的合理波動過分緊張，更不能濫用刺激措施，主觀臆斷地幻想要熨平經濟周期。尊重經濟運行規律，保持經濟中長期健康運行，就意味著要順應經濟波動曲線，按照經濟有高潮、也有低谷的規律辦事，只要宏觀經濟在合理區間內運行，不同行業的潮起潮落不應該左右政策的思路。

　　因此，即使房地產遭遇行業周期，即使對宏觀經濟有不良影響，地方政府也不該過度作為。筆者覺著，以保衛GDP的增速為名，爭相取消或變相取消限購政策，默許或縱容“行政副中心”消息刺激需求，引發投機者進場跟風炒作，都絕非保衛重點城市樓價的最好方式。

　　主要原因有兩點。這些做法，延續的是經濟刺激的老思維，不是在解決矛盾，而是積累矛盾，也不可能改變中長期趨勢。當房價已出現疲態時，若由虛假需求來刺激樓市，其漲得快、跌得更快的后遺癥，將帶給市場致命性的打擊。一方面，打擊了市場供應力量，另一方面，也消弭了各種市場需求力量。

　　3月全國居民消費價格指數（CPI）環比下降0.5%，同比上漲2.4%；工業生產者出廠價格指數（PPI）環比下降0.3%，同比下降2.3%。在筆者看來，這組數據說明當下經濟依然運行在下行軌道上，正因為經濟增速緩慢走低，導致有效消費能力隨之降到較低程度，尤其是豬肉等農副產品價格下降較大，很大程度上相對壓低了CPI指數，也反映出不少居民在減少必要的開支。不過，PPI有限的降幅也說明經濟運行尚在合理區間，現在還沒有多大必要放松對房地產領域的相關政策，否則好不容易確立起來的經濟轉型預期又會遭到破壞。（作者系上海金融學院統計系副教授）