“以房養老”即“老年人住房反向抵押養老保險”，是一種將住房抵押與終身年金相結合的創新型商業養老保險業務，即擁有房屋完全產權的老年人，將其住房抵押給保險公司，繼續擁有房屋居住權，并按照約定條件領取養老金直至身故；老人身故后，保險公司獲得抵押房屋處置權，處置所得將優先用于償付養老保險相關費用。

　　通俗地講，以房養老的模式就是，保險公司請中介方對投保者的房屋進行估值，然后根據其年齡與平均壽命之差推算投保者的生存期，以這兩個指標為核心要素，倒推出投保者生存期內每年應該給付的保險年金額度?？梢?，房屋價值、平均壽命是該產品的核心定價要素。

　　可是，目前國內房價走勢不明，遠期中國房市價值波動難以評估。若保險公司按現價厘定年金額度，將來到手的房子價值大幅縮水怎么辦？征求意見稿只規定了保險公司參與分配抵押房屋增值收益的情形，卻未提及貶值風險處理機制。比如是否有權動態調低支付給投保人的年金，當投保人選擇退保時，保險公司索回已支付年金時如何計算利息。

　　業內人士指出，這些問題不提前明確，保險公司屆時要么承擔巨額損失，要么面臨大量合同糾紛。多位壽險公司精算師表示，在沒有更多風險分攤方案之前，僅靠定價覆蓋房市風險亦難以平衡價格對客戶的吸引力。國外有再保機制，每年支付一定再保費，若虧損再保公司將補足差價。但國內還沒有這樣的機制，估計參加試點的公司仍會用保守定價承擔遠期風險。換句話說，投保者的房子將被“壓價”估值。

　　“長壽風險也不可小覷。”南開大學風險管理與保險系教授朱銘來說，隨著醫療手段的進步，人類平均壽命不斷延長，這對壽險產品的定價產生了很大影響。“國外成熟市場通過發行‘長壽債券’等衍生品來分散這一風險，但國內目前仍然是用較高的價格來對沖長壽風險。如果把這種手段延續到以房養老模式中，意味著投保者為保險公司風險分散技術的軟肋買單，是非常不公平的。老百姓把房子看得比什么都重要，保險公司出的價太低，肯定沒市場?！敝煦憗碚f。

　　此外還有法律風險?！耙苑筐B老等于剝奪了子女或他人的繼承權，保險公司除與投保者簽訂抵押等合同外，還需要更為全面的法律授權?！敝煦憗砼e例說，有一種比較極端的情況是，老年夫婦共同投保后，一人故去而配偶再婚，子女要求實現對身故者的房屋繼承權?！叭绻ｋU合同對這些情況沒有明確規定，到時候問題會非常棘手?！?/FONT>