新型城鎮化作為焦點，再次被“兩會”熱議，這也意味著三、四線城市迎來新一輪的發展機遇。在此之前，三、四線城市的風險屢被提及，“空城、大盤、滯銷”也成為三四線城市的標簽。

      全國人大代表、建業地產股份有限公司董事局主席胡葆森在接受采訪時認為，每個企業應對風險的能力都不一樣，說三、四線要崩盤，不是別有用心就是能力不足。對于企業也不能一概而論，三、四線城市也有成長得很好的企業，也有企業在一線城市倒閉。

      胡葆森告訴《每日經濟新聞》記者，一些企業能在三、四線城市攫取利潤的原因，是經過對這些城市的市場規律的多年探索，找到了一個適合市場特征的發展模式，進而找到了一種切實可行的戰略。

泡沫只是個別城市的個案

      國務院總理李克強在政府工作報告中提出，城鎮化是現代化的必由之路，是破除城鄉二元結構的重要依托。今后一個時期，著重解決好現有“三個1億人”問題，促進約1億農業轉移人口落戶城鎮，改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村，引導約1億人在中西部地區就近城鎮化。

      胡葆森表示，過去的20多年，是中國城鎮化的上半場，如果中國的城鎮化提高到70%左右，還需要15年～20年的時間，這就是中國城鎮化的下半場。他認為，中國的城鎮化，目前進入了中期階段，城鎮化前20年的著力點在大中城市和沿海城市，因為這些城市是改革開放的前沿陣地，還有一點是大城市吸附勞動就業能力強，技術密集。而在今后20年，除了在一、二線城市城鎮化不斷提高質量，解決已經進城人員的“人”的城鎮化問題外，著力點會從大中城市擴展到中小城市，三、四線城市因此被業內視為“紅海”。

      克而瑞研究中心發布的《城市房地產發展風險排行榜》指出，三線城市大多外出務工者占比較高，城市常住人口普遍低于戶籍人口，使得市內對新增住房的需求相對清淡。經濟總量相對有限，中心區域土地供應較為充裕，使得三線城市土地供應過量，因此大多數城市房地產待售存量一直處于增長之中，整體供求風險較高，高庫存已是這些城市難以走出的陰影。

      3月6日，全國政協委員、住房和城鄉建設部副部長齊驥介紹，庫存量高于月銷售量的12倍～15倍，高過1年到1年半的銷售量的就是高庫存。

      在胡葆森看來，中西部地區大部分城市都不存在這個問題，有問題的城市只是個案。胡葆森給記者算了一筆賬，3億人進城，按照人均需求30平方米來計算，這就意味90億平方米的開發量，這對于開發商來說就意味著機會。

      胡葆森同時也表示，房價不會下跌。他說，強勁的需求在支撐價格，成本在左右商品房的價格。土地、勞動力、原材料價格、銀行的利息費用、開發人員的工資水平都沒有下降，所以房價不可能下降。

有根據地才能抗衡大房企

      胡葆森說，縣城消費能力確實沒有三線城市強，三線城市沒有二線城市強，一個成熟的開發商會根據這個城市的人口規模、經濟發展水平、人們收入和消費能力來確定產品定價、開發規模、社區位置和產品形態，會根據市場的規模，確定開發方向、開發計劃和開發節奏等。

      他說，河南完全有資格稱為中國城鎮化的一個縮影，人口差不多占了中國的十分之一，河南有108個縣，還包括一些中心鎮，下一步城鎮化的著力點就是要從大型城市向這些中小城鎮不斷地去延伸。

      胡葆森表示，在三、四線城市不被看好的情況下，仍然扎根河南的三、四線城市，主要是因為“考慮企業自身的資源情況”。早在2005年，他就已經預測了今天房地產市場格局的變遷，即大的開發商將占據主要的市場份額，每一座城市的前十大開發商將有6～7個不是本地開發商，欲與這些大企業抗衡，必須擁有自己的“根據地”，沒有根據地的盲目全國擴張，更容易遭遇失敗。因此，胡葆森選擇扎根河南。

      諸如恒大、綠地、萬達等全國性大公司都已經進入鄭州市場，對本地房企造成了不小的沖擊。在此情況下，胡葆森認為，一些大的地產商進入河南市場，造成了一種新的競爭局面，建業也會調節自身的戰略戰術。比如加大服務體系的建設，從而發揮自身的客戶資源優勢。因為建業22年在一個市場上，客戶資源肯定要多于剛進入的地產商，通過服務好原有業主，就可解決建業開發轉型的問題，這也是探索一種新的發展模式。

      胡葆森表示，建業原來主要是買地、建房，拿回來錢再去買地，是個快速周轉型的。今后準備提供一個新興的社區服務，通過服務的升級尋找新的利潤增長點，從一個單純的開發商向一個新型生活方式服務商轉型。

      業內人士認為，商業地產的泡沫在加劇，建業集團對這一塊的投資也很謹慎。以建業十八城綜合體為例，胡葆森說，建業十八城（包括寫字樓、院線、酒店）持有的面積通常在10%左右，一般不會超過15%，這個比例在每個時期都不一樣。目前建業在迅速提升規模，現金流的需求比較迫切，自持就不能那么多。到了500億規模以后，持有的規模就會逐漸加大，這跟企業的發展階段，也有一定的關系。

◎胡葆森：

      中國的城鎮化目前進入了中期階段，今后20年著力點會從大中城市擴展到中小城市。3億人進城，按照人均需求30平方米來計算，這就意味90億平方米的開發量，這對于開發商來說就意味著機會。

      房價不會下跌，強勁的需求在支撐，成本在左右商品房的價格。土地、勞動力、原材料價格、銀行的利息費用、開發人員的工資水平都沒有下降，所以房價不可能下降。