2013：房價為何失控？

      華遠地產董事長任志強2012年6月就開始預測，2013年房價要大漲。一年之后，任志強多次在公開場合不無自豪地表示，他的預測很準。

      國家統計局12月18日公布的數據顯示，11月份70個大中城市中，四個一線城市的房價漲幅全部同比超過20%。其中，上海11月新建商品住宅價格同比上漲21.9%，全國最高；北京同比上漲21.1%，深圳同比上漲21.0%，廣州同比上漲20.9%；另外，同比漲幅超過10%的城市超過20個。

     誠如全聯房地產商會創會會長聶梅生所言，國家統計局所統計的70個大中城市，在全國600多個城市里只占很小比例。但不可否認的是，處于調控中的一線城市以及重點二線城市，2013年普遍出現了房價大漲現象。

      不可否認的房價暴漲

      放到更大范圍，也還是漲。有數據顯示，百城住宅均價自2012年12月以來連續12個月環比上漲，漲幅持續擴大至10.98%。必須提醒，這是均價漲幅。超過10%的平均漲幅，算得上是暴漲了。摩根大通中國首席經濟學家朱海斌評價稱，“令人意外的是，2013年房價的上漲速度遠遠快于預期。北上廣深等一線城市的房價上漲尤其引人注目。”

      朱海斌認為，與2009-2010年樓市不同的是，這一輪房價上漲中，地區差異日漸突出。受調控政策影響，一線城市普遍面臨供給不足的局面。相比之下，小城市新房供應量增長更快，房價漲幅也更為溫和。根據計算，三線城市(省會城市水平以下的城市)的房價11月份同比增長僅為4%，買房供房壓力仍然屬于可以接受的程度。

      朱海斌的觀點代表了很多專家的看法。

      聶梅生對2013年的房地產形勢的評價是，一是房地產各項指標處于高位，包括房價，但漲幅在逐漸回落；二是城市之間的房價形成巨大的差異化，京滬深穗房價漲幅相當高，但其他部分城市的房價不僅在GDP漲幅之下，有的甚至低于CPI增長。

      據中國房地產指數系統對100個城市的全樣本調查數據顯示，百城住宅均價今年以來整體漲幅明顯高于去年。隨著10-11月多個城市房地產調控政策的相繼出臺，市場看漲預期得到有效控制。11月，百城住宅均價達10758元/平方米，為2010年6月以來的最高水平。

      二手房也創下歷史新高。中國指數研究院數據顯示，十大城市二手住宅均價環比連續第21個月上漲，同比連續第15個月上漲。根據對北京等十大城市主城區二手住宅活躍樣本的調查，2013年1-11月，十大城市主城區二手住宅均價累計上漲18.5%，11月價格達26484元/平方米，創歷史新高。
     

      政策邏輯與市場規律

      2013年房地產調控沒有放松，但房價卻運行在調控的預期之外。不同關注點的專家傾向于同意，供求關系最終起了決定作用，而調控政策起到了或正面或反面的作用。

      如果回顧任志強早在2012年的預測，他同樣也是以供求關系推導出房價暴漲的結論。只不過，在任志強的邏輯中，影響供求的因素是多方面的。

      綜合任志強在2012年多次言論，他判斷房價暴漲有四大理由。首先，從2006年和2005年的土地供應下降看到了2007年出現的暴漲，2009年土地負增長導致了2010年的房價上漲，而2012年的統計顯示，土地供應負增長持續發展，所以，后一輪緊跟著就是價格暴漲；其次，限購令阻礙了二手房供應，從而加大了房價暴漲幅度。任的具體解釋是，由于2007年、2009年房價暴漲時，市場都有較充分的二手房供應，這在一定程度上稀釋了房價上漲壓力。但到2013年，依靠增加二手房供應滿足市場需求的路子也被政策堵上；第三，最關鍵的問題是，限購令并未限制住購房需求，2012年新房銷售額與以往相差無幾，因此到2012年3月，當舊的土地供應庫存建設的新房終止時，供需矛盾加劇，必導致房價暴漲；第四，地價綁架了房價。用任志強的話說，“新一屆(地方)政府可能更希望房價上漲，否則如此大規模的地方債窟窿可能抹不平。”
 

      早在2010年，任志強在分析當年房價暴漲時，考慮的因素則分別是，第一，供求關系，其中也包括地價推動作用；第二，交易環節水費增加推動作用；第三，建安、原材料，以及人力等成本增加；第四，金融政策貨幣政策影響。
 

      2010年，任志強認為，當年并不是房價在引導其他周邊環境因素的變化，而是各種政策與調控措施在影響著房價的上漲與波動；而2013年，任志強僅利用簡單的市場邏輯就推導出了房價暴漲的結論。這些市場邏輯也有調控反作用的結果。

      除了上述任志強指出的限購反作用，中原地產三級市場研究總監張大偉進一步補充稱，在2013年的調控政策中，北京最為嚴格，出臺了歷史上負擔最重的交易環節征收20%個人所得稅。但這項調控政策最終的效果是，交易環節稅費大幅增加反而導致二手房交易冷清，供應量減少。也就是說20%個稅在某種意義上加速了房價暴漲，使得部分需求不得不到新建商品住宅釋放。
各主要城市一手抓調控，一手抓保障，但這似乎也并未能改變房價持續上漲的現實。

      亞豪市場總監郭毅以保障房種類最多的北京為例分析稱，近年來保障房政策的搖擺所引發的，由低收入申購人群享有產權的經適房、雙限房到享有居住權的廉租房、公租房，今年又新增了一個自住型商品房，各種產權形式的保障房輪番登場，但仍然不能說建立起了一個完備的住房保障體系。由于具備保障房申購資格的人群規模非常龐大，而近年來保障房供應量增長有限，輪候時間過長，一部分家庭被迫擠入商品房市場，加劇了商品房市場的供需矛盾，也從客觀上造成房價上漲。

      聶梅生還認為，一邊是低利率，一邊是發行鈔票，湊在一起也在加速造成高房價。聶梅生認為，鈔票發行速度和漲房價是成正比的關系，2007、2008年鈔票發行比較平緩的時候，房價也很平緩。但是，在2008年啟動救市模式后，猛發鈔票，房價就猛漲。雖然這并不是唯一的因素，但一定是重要的因素。

      如聶梅生所言，房地產調控十年一共出了70多個文件，其中絕大部分都是控制房價的，但房價卻越來越高。聶梅生的結論是，以房價為調控目標的10年調控是失效的。只有一件事是對的，就是終于搞明白了保障房應該由政府來管。她認為，我們可以借鑒成熟經濟體的經驗，最重要的一點是遵循房地產發展周期，敬畏市場規律。