以房價收入比判斷樓市泡沫不靠譜

2013-12-16

　　北上廣城市房價比紐約等國際大都市的房價還高，是否意味著中國房地產市場將走向崩潰？前日，廣東金融學院院長、經濟學博士陸磊做客嶺南大講壇·公眾論壇時認為，判斷中國房地產市場泡沫程度不能將房價收入比作為依據，而是要關注人民幣是否會貶值。

　　中美匯率比是房地產市場泡沫警戒線

　　盤點2013年，中國金融市場發生了兩起標志性事件：銀行“鬧錢荒”和“中國大媽瘋狂購買黃金”，使金融市場一度成為社會各界的關注對象。陸磊認為，這兩起事件如警號一般，提醒著中國必須盡快深化金融體制改革。

　　如何判斷目前中國金融市場狀況，以房地產市場為例，近年關于中國房地產市場泡沫程度大或將走向崩潰的傳言不斷?！耙驗橛腥擞梅績r收入比、用廣州房價和紐約房價做對比來說明問題，但這些都不靠譜?！标懤诮忉專康禺a可以是大眾消費品，也有可能是投資品，所以房價收入比缺乏信服力。從金融角度看，判斷房地產市場情況的關鍵性指標是匯率?！八匀嗣駧艑γ涝膮R率如能穩定在1：6左右，那么中國的資產價格就不會出現崩潰。如果出現人民幣貶值，那可要小心了?！?/FONT>

　　土地信托保障農民社會權益

　　中國金融改革的關鍵是什么？陸磊認為是資產，比如能不能在“中國的農村地區搞土地信托”，“在城市地區搞土地基金”。一旦城市地區可設置土地基金，那就意味著國有建設用地轉讓使用權等相關事宜不必再通過國土部門和建設部門審批，而是被納入到財政預算管理。

　　所謂土地信托，是土地所有權人(委托人)為有效利用土地，提高不動產的開發與經營效率，而將土地信托予受托人，由受托人利用其專業規劃與管理，將開發經營的利潤作為信托受益分配金交付給受益人。業界認為這可能將是實現農村土地市場化，保證農民利益最大化的做法。

　　陸磊認為，土地信托能不能在農村地區出現，關鍵要看可以不可以結合新型城鎮化，在農村地區設置一個金融產品。土地信托工作應交給金融機構來負責，“因為金融機構清楚誰要用地、誰準備搞投資，可以幫助篩選最合適的用地方”。然后每一年按照信托收益的方式來回饋給原始的土地所有者，進而按照集體分配的方式分給每一個自然人，這樣中國新型城鎮化所遇到的社會阻力就會降得更低，可以扭轉被征地農民持有“沒有土地，怎么做社會保障”的傳統觀念。