與一二線城市量價大幅齊升的局面不同，不少三四線樓市陷入了“增長疲軟期”，不僅增速緩慢，甚至有所下降。業內人士表示，三四線城市房地產市場開始出現供應過剩及泡沫隱憂，風險不容忽視。

　　樓市分化特征明顯泡沫隱憂開始出現

　　中國房產信息集團分析師楊晨青說，大多數城市九十月份的成交量創下近幾年以來的新高，上海、南京、杭州、武漢等城市新房銷售面積是2010年調控以來的最高點，相當一部分城市銷售面積已超過了去年全年的總和。

　　與此形成鮮明對比的是，三四線城市樓市“不溫不火”。在湖北省西部某市，號稱當地最大的三個樓盤都是近百萬平方米的大型小區。多棟樓房已經建成，臨街一排幾家商鋪已裝修完工。然而，銷售中心人員稀少，住宅樓大部分沒有裝修入住的跡象。

　　記者調研發現，除少數被單位企業集體購買外，其余大部分房源的銷售狀況并不理想，部分整樓棟的銷售率不到一半，有的甚至是個位數。當地市民楊先生告訴記者，這里只看見有人建，沒有看到人裝修入住。

　　同時，很多三四線城市房地產市場過去幾年也經歷了房價暴漲，今年卻很萎靡，房價回落甚至“棄房”現象。最近，溫州市一些爛尾樓盤無人敢接，法院無奈之下將司法拍賣搬上淘寶網，做起了“掌柜”。

　　最新價格監測顯示，今年8月溫州商品住房平均銷售價格為1.7萬元／平方米，同比下降3.41%。與2011年初的頂峰相比，當前溫州商品房價格平均縮水幅度為26%。

　　業內人士認為，無論從地區還是城市來看，房地產市場已經出現了越來越明顯的分化特征，三四線城市樓市的泡沫隱憂越來越明顯。

　　三四線城市庫存壓力大供應過剩風險顯現

　　三季度中國經濟同比增長7.8%。國家統計局新聞發言人盛來運在發布會上表示，從目前情況看，房價的表現出現了分化，一線城市房價漲得更多，二三線城市漲幅不是那么大。

　　根據上海易居房地產研究院日前發布的報告顯示，9月份，全國30個典型城市新建商品住宅成交面積為1734萬平方米，同比增長12.9%。其中，一線城市同比增幅最大，為16.0%；二線城市同比增幅為15.3%；三線城市同比增幅為1.4%。

　　相關研究機構市場總監李國政認為，大城市產業聚集度高，公共服務更多，外來人口增速快，剛性住房需求自然快速增長。而三四線城市發展相對較慢，對人口的聚集效應不強，特別是對投資性、改善性購房者的吸引力有限。

　　不少三四線城市樓市面臨著左右為難的“困境”。一方面樓市銷售緩慢，去庫存壓力很大；另一方面由于經濟社會發展和基礎設施建設需要，地方政府不斷推出土地供應，吸引開發商加大投資，供應更多的住房，從而加劇了供過于求。

　　中國指數研究院調查也表明：部分三四線城市開始出現供應過剩的風險。2010年－2012年，調查的61個三四線城市中60個供銷比大于1，商品房供應量相對較大，市場消化能力不足，供過于求態勢顯著。

　　預防泡沫先給樓市降溫 給地方政府減壓“擴權”

　　近年來我國城鎮化力度很大，一些地方政府錯誤理解，大量圈地，導致城鎮化質量偏低；房價虛高，空城鬼城現象突出。專家認為，盡管三四線城市房價仍未到“發燒”地步，但對其調控也不能忽視。實施差異性的調控措施，應被納入決策視野。

　　鏈家地產分析師張旭表示，前兩個月近乎瘋狂的土地市場，印證了房企對一二線城市市場的信心明顯恢復，土地爭奪激烈，對后市的價格走勢產生刺激?！皬恼呋{和市場環境看，全國范圍內房價的上行趨勢難以改變?！睆埿裾f。

　　對于房企而言，城鎮化絕不是新一輪的“地產狂歡”，而意味著新一輪戰略機遇期的到來。華中科技大學公共管理學院王國華教授說，中國城市化正在告別粗放型發展模式，城市運營是中國未來城市綜合發展的必然模式。

　　要改變過去的發展模式，必須讓地方政府擺脫對土地財政的依賴。王國華說，防止三四線城市樓市泡沫風險，須給地方政府充足的財權事權，同時，宏觀調控政策也要進行相應調整。

　　王國華認為，隨著年底臨近，受房地產調控政策變化，年末貸款收緊，開發商完成銷售目標，營銷力度不足等因素影響，年末樓市很難再達到“金九銀十”的高度，量價齊升的局面可能被打破，房價上漲的動力或被削弱。