“地王”再現，房價漲幅居高，近期，一些熱點城市的房地產市場表現，令人擔憂。

　　當前房地產市場運行究竟有何特點？部分熱點城市漲幅居高的原因何在？房地產市場調控的著力點和建立房地產市場健康發展長效機制的突破口又在哪里？

　　帶著這些問號，記者8日專訪了住房城鄉建設部政策研究中心主任秦虹。

　　城市分化、企業分化是最主要的特點

　　記者：您認為當前房地產市場運行有何特點？部分熱點城市漲幅居高的原因何在？

　　秦虹：從今年1至7月的房地產市場運行來看，城市分化、企業分化是最主要的特點。在全國600多個設市城市中，部分大城市房價仍呈明顯上漲態勢，多數城市房價基本穩定，少數城市房價呈下跌態勢。品牌企業上半年業績良好，但也有部分企業仍面臨資金壓力大、銷售難度大的困境。經過十幾年房地產市場的快速發展后，可以預計，中國的房地產市場已經告別了鐵板一塊的格局，今后分化將是常態。

　　城市房地產市場分化的背后原因，主要是人口流動導致需求增長的不平衡。特別是大量年輕人向就業機會更多、公共服務更好的大城市集聚，對住房產生大量需求，表現在20至35歲的首次購房者在大城市占比繼續提高。

　　而相對于需求的增長來講，上半年主要大城市的供應量明顯不足。直到今年6月份，東部地區的住宅新開工面積還是負增長0.6%，其中北京負10.1%，上海負13.2%。在政策持續抑制投機投資沒有改變的情況下，房價仍然呈上漲現象，只能說明這些地方供求出現了失衡。

　　調控：政策方向保持連續穩定，政策措施上不斷優化和更具針對性

　　記者：在當前經濟增速放緩、轉變發展方式關鍵時期，您認為房地產市場調控的著力點在哪里？

　　秦虹：自2010年以來的房地產調控政策基調，是在住房市場上，抑制投機需求、滿足合理需求。這一政策取向，一是有利于縮小在住房資源占有和消費上的不平衡，對解決目前住房存在的主要矛盾，針對性更強；二是有利于使住房政策與國民經濟發展的需求更好地相結合，體現在保障性安居工程建設力度的加大和對首套購房者的支持，既改善了民生，又有利于支持經濟增長。

　　當前我國經濟增長正經歷從高速增長轉向中速增長的變化過程，我認為，此時房地產市場調控的著力點應是，在政策方向上，保持連續性和穩定性；在政策措施上，不斷優化和更具針對性。

　　房地產的調控手段除了行政手段外，還有土地、信貸、稅收三種經濟手段，應把握規律，擇優實行。其中土地調控的效果最為直接，在供求緊張的地方，應該加快采取增加住宅用地供應和提高土地利用效率并重的辦法緩解供求矛盾。信貸手段靈活性強，適合相機決策，應堅持體現差別化的政策，支持剛需，限制投資。稅收政策是房地產市場必需的基礎制度，穩定性強。稅收作為調控手段，因其傳導機制復雜，對房價的影響效果具有不確定性，且稅的調整涉及法律法規，因而一般較少頻繁使用。

　　盡管調控政策會對房地產市場產生影響，但還應看到，影響房價的因素很多，如城市發展不平衡的問題、住房上捆綁了教育醫療等社會功能的問題、地方財政對土地收入的依賴問題等等，這些都對房價產生重大的影響，但卻不是調控政策所能解決的，還需要體制機制的深化改革。

　　“限購”升級有必要，但更需“疏”、“堵”結合

　　記者：我們注意到，近期鄭州等一些房價上漲過快的城市采取“限購”措施升級等新舉措，對此，您怎么評價？

　　秦虹：最近鄭州等地”限購”升級，主要原因應該是政府要兌現年初對外公布的房價控制目標，實現承諾。在那些因供應不足而導致房價上漲過快的城市，政府要想在短時間內實現房價漲幅的下降，“限購”升級不失為是一種應急緩解供求矛盾的辦法，也是必要的措施。

　　但在采取這一應急措施的同時，也提醒我們，各地政府對本地的供求狀況必須要有更強的預見性，要有“疏”、“堵”結合的政策措施，否則僅靠“堵”的效果是難以持續的。

　　要解決全社會對住房政策有個穩定“預期”的問題

　　記者：很多專家和業內人士呼吁“盡快研究制定房地產市場健康發展的長效機制”，您認為建立這一長效機制的突破口在哪里？

　　秦虹：我認為，建立房地產市場健康發展長效機制的關鍵，是要解決全社會對住房政策有個穩定“預期”的問題，就是要讓城鎮各類人群都知道他們面臨的住房政策是什么。

　　比如，低收入家庭知道將享受的住房保障政策是什么；沒有住房的年輕人知道解決住房問題的途徑是什么；已有多套住房的人知道面臨的住房政策是什么。

　　現在由于對住房政策的預期不穩定，很多人在尚不具備購房經濟基礎時就急于買房，既加大了當期的市場需求，透支了未來需求，也增大了生活壓力，產生抱怨情緒。

　　所以，長效機制的政策應是一整套穩定預期的政策，其核心應是構建一個覆蓋全體居民居住需求的供應體系，并附以配套政策堅定落實。