房地產始終是個炙手可熱的話題。國土資源部28日發布的中國土地市場指數（Cli）顯示，在經濟下行壓力明顯情況下，地產景氣指數進入紅燈狀態，“地王”與“空城”并存。

　　另一個不爭的事實是，目前我國樓市的“兩極分化”現象愈發明顯。北上廣深等一線城市房價上漲趨勢明顯，而顎爾多斯、營口、常州等三四線城市頻頻爆出“空城”消息。房地產行業發展將何去何從？

　　就此問題，住房和城鄉建設部政策研究中心原副主任王玨林接受了南方日報記者的專訪。

　　住房和城鄉建設部政策研究中心原副主任王玨林

　　“新國五條”已經慢慢起到作用了？

　　南方日報：房地產“新國五條”出臺及各地細則落地后，房價上漲勢頭暫未出現明顯放緩。6月份一手房和二手房價格環比上漲的城市分別為63個和55個，同比上漲的城市分別為69個和68個。您如何看待“新國五條”？

　　王玨林：國務院在今年2月出臺“新國五條”的背景，主要是針對兩個方面：一個是從去年10月份以來房地產市場發生的急劇變化，特別是二手房，有些城市已經出現了過熱的苗頭，房價漲幅過大；此外，面臨全國兩會，更主動地提出一些辦法來，為兩會以后房地產調控的方向定了基調。

　　對“新國五條”，大家關注較多的是兩個方面問題：二手房按個稅增加到20%，以及對新房提高首付和利率。因為執行的時間差，它帶來了市場急劇的反應，就是集中交易。但從4月份以后，整個市場平靜了下來。盡管新房價格還在上漲，但幅度比較小，另外交易量下降比較快。

　　南方日報：這是否可以理解，過去十幾年，二手房繁榮對土地財政貢獻輕微，征收20%個稅意味著從此將二手房納入土地財政？

　　王玨林：“新國五條”措施的出臺，盡管在限購方面還是延續了以前的一些調控方式，但開始強調交易環節稅收和增加供給，已經顯示出調控措施正慢慢步入正軌，體現了“房屋是用來住的，不是用來投資和投機的”。

　　對二套房貸收緊以及實施限購政策，不論是剛性需求還是投機性需求，會受到明顯抑制，將起到抑制房價過快上漲的作用。也就是說，政策的目標還是為了解決供求關系，穩定市場。

　　南方日報：你認為“新國五條”已經慢慢起到作用了？

　　王玨林：肯定起到作用了，要不市場能穩定下來嗎？雖然有跡象顯示一手房市場還在漲，但上漲的幅度放緩了。你要知道，房地產價格什么時候降過呢？

　　房地產調控從未提出要降房價

　　南方日報：自2003年以來，國家不斷出臺房地產調控政策，但始終沒有撼動房價，您怎么看這個問題？

　　王玨林：大家對政策的執行和政策的目標理解不準確，中國從來沒有提出把房價調下去，一直提房地產市場穩定、房價保持穩定增長，還有“增長”兩字呢。

　　房地產調控政策一是旨在解決市場過熱，二是把漲幅縮小。什么東西漲得快都會引發社會矛盾，因為收入是緩慢增長的。另外，房價與房地產發展有關系，房地產發展與整個經濟發展有關系。發展就是向前走，要不就是后退。但是我們國家處于經濟上升周期，房地產業領跑，這是必然的。

　　南方日報：但我看到的是，房價上漲幅度遠大于經濟增長幅度。

　　王玨林：這確實是房地產市場出現的不合理問題，所以這幾年都是在嚴格控制房價，力圖保持和經濟增長同步。因為大幅度上漲，就脫離了我們消費的實際能力。

　　南方日報：我國將實施不動產統一登記，明年6月底前將出條例。具體要解決哪些問題？還會配套出臺哪些政策？

　　王玨林：不動產登記制度這是必備的，參與登記的不僅僅是房產，還包括土地等。它的難點在兩方面：一是不動產登記由誰來執行登記，申報制度怎么保證？二是如何建立約束制度？可見它還需要一系列配套的制度才能完善。

　　南方日報：小產權房備受關注，為什么不能解決它的權屬登記問題呢？

　　王玨林：小產權房源于國家提出新農村建設，目前存在有它的不合理性。譬如我們還沒有建立一個統一的土地市場，土地分為國有土地和集體土地，集體土地所有權應該是農民的，但我們發展這么多小產權，農民的分配制度沒有做好，特別是在土地上，包括確權、分配、調整利益上，沒有先期做這方面的研究和政策安排。若鼓勵發展小產權房，導致農民失去了土地，農民的發展問題或者是保障問題沒有落實的話，將會引發社會矛盾。

　　房產稅應當開征但不能增加家庭負擔

　　南方日報：從中長期來看，在經濟手段足夠有力平穩房價之前，亟需完備房地產長期制度。具體要求完成哪些制度建設？

　　王玨林：的確，過去出臺了一系列的調控政策，不能說政策沒有解決問題，但確實效果不明顯，或者說是一種短期的、局部的政策，缺乏一個穩定性和連續性的長期制度建設。

　　這里面還有一個政策執行難的問題。譬如說，“新國五條”，從各地的政策執行表現來看，都很含糊，原因就是房地產是個多方利益的交織體：政府離不開土地財政；銀行需要放款產生利潤；稅收不能少了房地產業；投資者、消費者也需要它來產生錢，各方利益交織在一起，所以割哪一塊的肉都疼，所以它執行起來都有點保留性質的。

　　所以，要想解決房地產問題，它需要頂層設計，只有頂層設計才能把它分成若干個課題，比如說，對土地財政問題找出原因，用什么辦法解決；市場管理問題，通過哪一個辦法解決，等等。

　　南方日報：最迫切需要解決的問題是哪些？

　　王玨林：兩個問題是我覺得需要解決的：一方面就是市場保持穩定健康發展；另一方面是要解決好住房分配問題，讓改善住房靠市場、基本住房靠市長。這里面，住房的基本保障可以通過各種形式體現，比如補貼形式、租賃形式，每個城市根據自己的條件來設計。

　　南方日報：房產稅的初衷是什么？為降低房價還是為了解決地方政府財政收入不足的問題？

　　王玨林：在我看來，房產稅是法治管理房地產市場的一個手段，它是目的應該要清楚，不是為了增加地方財政。它應當是稅費的合理調整和整合，也不能增加更多家庭的負擔。我個人認為，如果增加個人和家庭的負擔的話，那就是為收錢而收錢。

　　南方日報：你怎么看房產稅試點擴大范圍？

　　王玨林：這個必須要擴大，因為一步到位做不到。房產稅目前還是淺試水，上海是“增量”模式，重慶是“存量”模式。根據我的測算，無論是存量模式還是增量模式，房產稅帶來的財政收入短期內均無法抗衡土地出讓收入。但房產稅的征收能增加房屋的持有成本，釋放空置房屋。能抑制投資性需求，減輕需求壓力，產生房價下降預期。