自2009年12月開始房地產調控以來，調控經歷了5次升級，調控措施頻出且逐步加碼，但就是按不下房價高昂的“頭”。房價為什么越調越漲？依筆者看，在于房地產調控存在五個缺陷。
一是調控目標不明確。根據房地產市場走勢確立明確的調控目標，既是進行房地產調控的首要條件，同時也是確保房地產調控取得成功的基本前提。但從有關表述看，房地產調控目標并非具有高度的明晰性和一致性。
比如，2010年4月提出的調控目標是“堅決遏制部分城市房價過快上漲”， 2011年1月“新國八條”則把“促進房地產市場平穩健康發展”作為調控目標。而2011年12月提出要“促進房價合理回歸”。以北京為例。2013年2月新建商品住房價格較2012年同期上漲接近40%，但該市2013年的房價控制目標仍定位為“全市新建住房價格與2012年相比保持穩定”。
房地產調控究竟要達到什么目的？是促使房價合理回歸，還是滿足于房價不再暴漲？如果調控目標模糊，抑或原本就沒有把降房價作為調控目標，又怎能保證房價不再逐步上行？
二是只調控增量不調控存量。房地產調控過程中所有的調控措施安排，都只針對增量房，而對存量房則不予涉及。這樣做的弊端是顯而易見的。其一，損害了社會公平。由于實行限購，一些在一線城市工作和生活的老百姓連第一套房都無權購買，而坐擁幾十套房的“房叔”、“房姐”，卻可以成為“法外公民”而悠然自得。如此政策設計顯然是有悖社會公平的。其二，不利于平衡房地產市場供求關系。如果房地產調控只對增量開刀而不觸及存量，僅靠增加新房供給，是難以改善房地產市場供求關系的。其三，加劇了貧富分化。如果不調控存量加大多房者的住房持有成本，那么，房價持續上升勢必擴大貧富差距，激化社會矛盾。
三是滿足于“應急式調控”。已有的房地產調控大多帶有“應急”性。當房價漲勢迅猛時，便緊急出臺調控政策，此后便進入“政策真空期”。等到房價進入新一輪上漲，再臨時抱佛腳啟動新一輪調控。房地產調控進行了這么多年，出臺的政策往往帶有零打碎敲、單兵突進性質，沒有構建起一個由土地、信貸、稅收、行政問責等多種調控手段有機組合而成的長效調控機制。
就拿房產稅來說，這是發達國家廣泛實行并且作用顯著的一項房地產市場制度安排。但在我國，普通百姓渴盼的住房保有稅，千呼萬喚不出來。盡管這一稅種對降房價作用究竟多大尚存爭議，但不容否認，在我國房產配置嚴重不均衡的情況下，只要房產稅制度設計合理，稅率適當，其推出后必將大量釋放住房存量，增加住房供給，成為調控房價的利器。
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