樓市調控進入第三波：多部委聯合出招

　　新規定執行后，市場上一半房屋買賣交易雙方都要增加相當于房價2%-3%的稅，這不僅是對改善型購房需求的抑制，也間接增加了炒房者的成本。

　　9月29日夜，財政部網站掛出了財政部、國家稅務總局、住建部聯合發出的《關于調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》(以下簡稱“通知”)，成為了第一個落實房地產調控新政的細則性文件。

　　上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭向記者表示，這次新政出臺的方式很特別，不是由部委直接發布文件，而是由中央媒體以“多部委出臺抑制房價新措施”的新聞形式播發，預計多部委聯合發出的文件應該還有更為詳細的內容。

　　楊紅旭表示，接下來各個部委或單獨、或聯合出臺落實新政的具體細則，將成為市場關注的焦點。而上述“通知”的發出，也表明在這輪房地產調控中，稅收政策開始出招。

　　稅收亮劍

　　自從4月17日國務院發布“新國十條”政策以來，樓市調控一直是信貸政策唱主角。

　　以北京為首的房價調控重點城市，先后發布了規范二套房貸和暫停三套房貸的政策，取得了一定效果。

　　在9月29日發布的房地產調控新政當中，更將暫停三套房貸政策推向全國執行，同時提出了將首套自住型購房的貸款首付提高到30%及以上。

　　北京銀行一位負責信貸的經理告訴記者，暫停三套房貸，使投資性購房者沒有辦法利用信貸杠桿鎖定即期房價，如果全部用自有資金進行房地產投資，則并不能獲得較高的收益，何況能夠使用自有資金投資房地產的人，必然也可以進入一些風險更低、收益率穩定的理財渠道。

　　上述銀行經理告訴記者，新的房地產調控政策中對信貸政策進行了更為嚴格的規定，但是其主要內容與“新國十條”一致。對北京等調控政策執行較為嚴格的城市來說，其今年4月份以來實際執行的政策力度已經大于9月29日公布的房地產新政力度。

　　在信貸政策已經沒有更大騰挪空間的情況下，“9·29”新政似乎更側重于稅收杠桿。

　　“9·29”新政當中提出了盡快推出房產稅試點，并將房產稅征收范圍擴大到全國的要求，第一次明確了房產稅必征的決心，對房地產投資性需求來說是個警告。

　　9月30日，財政部、國家稅務總局有關負責人就房地產市場稅收政策調整答記者問時表示，房產稅應對個人所有的住房普遍征收。但考慮到這項改革情況復雜，擬先在部分城市對部分個人擁有的住房進行試點，恢復征收房產稅，積累經驗后逐步擴大到全國。

　　同時，“9·29”新政當中還提出，要對房價明顯高于周邊地區房價的樓盤進行土地增值稅清算。

　　一位接近國家稅務總局的律師告訴記者，由于人力物力的原因，土地增值稅清算一向執行不力，對房地產調控沒有形成實質影響。而“9·29”新政提出將土地增值稅清算手段主要用于房價領漲的樓盤，可以說把土地增值稅威懾作用發揮到了極致。

　　全面進行土地增值稅清算不是一件容易的事情，而要單獨對個別高價樓盤進行土地增值稅清算，這是各地地稅局每年都在做的事情，執行起來并不太難。

　　上述律師進一步表示，這樣的樓盤其實地稅部門早有名單。例如北京東三環附近的首創禧瑞都項目，開盤賣到了均價6萬元/平方米，最高10萬元/平方米，而周邊的寫字樓價格才2萬元/平方米，住宅才3萬元/平方米，這就是一個典型的土地增值稅清算的重點樓盤。

　　楊紅旭表示，一系列稅收手段的提出，目的不僅是為了加強房地產稅收管理，而是為了給予市場威懾，尤其是給房價上漲以威懾。

善型需求受挫

　　財政部等三部委9月29日發布的“通知”指出，對于個人購買普通住房，且屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅；對于個人購買90平米及以下住房，且屬于家庭唯一住房的給予按1%征收契稅。

　　鏈家副總裁林倩表示，契稅是二手房交易和新房買賣當中，個人負擔的最重要稅種，約占總房價的3%。

　　契稅的優惠措施調整，總是伴隨著房地產調控而行。2008年底推行的穩定房地產市場的調控當中，契稅全免減半征收。而今年4月“新國十條”出臺后，取消了部分契稅優惠措施。

　　但是，部分二、三線城市并沒有嚴格執行購房契稅優惠政策調整的內容，仍舊在執行優惠稅率。

　　此次，財政部等三部委發出的“通知”，將房地產交易環節的契稅優惠范圍縮小到個人首次置業，且是購買家庭唯一住房的范圍內。若要享受1%的契稅優惠稅率，所購房屋面積還必須小于90平方米。

　　林倩表示，“通知”再度對契稅優惠進行了緊縮性調整，由于其受惠范圍再度縮小，將導致改善型需求購房不能享受到契稅優惠。

　　這表明，在房價依舊沒有明顯下降的情況下，中央政府開始強力執行抑制購房需求的政策。不僅通過暫停第三套房貸款打擊投資性需求，還通過契稅優惠措施調整，壓制改善型需求。

　　中國社科院金融所研究院尹中立表示，新政策不僅抑制了即將到來的國慶節購房高峰，還將使開發商不得不將轉向保障房建設。

　　而在中央調控房價的戰略部署當中，10月份也是關鍵時期。但是由于開發商手頭現金較為充裕，并沒有在此前調控中被打倒。

　　調控政策與開發商的真正博弈將在10月份開始，此前，政府已經對開發商資金鏈進行了150多天的嚴控，大部分開發商資金鏈開始出現緊張。

　　財政部等三部委出臺的“通知”當中還規定，出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。

　　這一環節的個人所得稅實際上是買賣房屋所獲得差價收益的稅費，原本是按照差額收益的20%征收，一般執行中按照交易價格的1%進行征收。

　　新規定執行后，市場上一般房屋買賣交易雙方都要增加相當于房價2-3%的稅負，這不僅是對改善型購房需求的抑制，也間接增加了炒房者的成本。

　　· 9月21日，國土資源部、住房和城鄉建設部發出《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》

　　· 9月27日，財政部、國家稅務總局發出《關于支持公共租賃住房建設和運營有關稅收優惠政策的通知》

　　· 9月29日，財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部發出《關于調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》

　　· 9月29日，中國人民銀行、銀監會發出《關于完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》