今年3月底，華遠地產董事長任志強等地產圈名人和萬科、保利、富力等全國知名房企高管等在內的全國近200名房地產老板和房企高管前往位于美國費城的賓夕法尼亞大學沃頓商學院進行了為期一周的高級經理人全球課程學習。作為世界首屈一指的商學院，沃頓商學院為全球企業高管提供了一場場思想風暴。

　　再早些時候的2011年，已經60歲的中國房地產行業教父、萬科董事長王石則選擇去哈佛大學當清苦的“修道徒”，自己做早餐，步行上學，坐地鐵出行，和十幾歲的孩子一起學習語言。

　　作為濟南乃至山東地產界的活躍分子，中國重型汽車集團房地產開發公司總經理楊斌先生，山東北大資源地產公司副總裁、北大時代項目總經理王煥新先生，山東火炬置業有限公司總經理周倩女士曾與任志強等一同赴美學習。在回國之后經過兩個月的沉淀與融和，3位大咖日前在本報記者的力促下于濟南小聚，分享美國之行的心得體會，暢談房產行業的當下與未來。本期地產大咖談就此為讀者送上這場房企高管走出去之后帶回來的思想盛宴。

　　作為“走出去”的一項重任，近距離觀察一線國際經濟形勢、諳熟房地產行業當前所處的發展狀態是應有之義。透過全球化的視角，各位對目前國內地產行業的現狀和下一步走向肯定都有了深刻的思索和清晰的判斷。

　　楊斌：中國的房地產行業一直處于“國際化”的大范圍之內，但是相對還是比較落后，從行業開始就一直在不斷的學習和借鑒國際成熟的行業成果和經驗。舉最簡單的例子，花園洋房、別墅這些產品形式都是從國外引進的，經過本土化嫁接，慢慢形成有本土特色的產品。目前的國內地產行業還是需要不斷的吸收國際先進經驗，小到產品類型、產品品質，大到企業的管理模式都需要把成熟優秀的國際化經驗更好的嫁接過來。周倩：的確如此。目前國內房地產行業正逐漸走出浮躁、暴利、無序競爭這些行業發展之初的必經階段，開始在沉淀中趨于完善和成熟。毫無疑問，在接下來形成真正的“中國模式”將是有責任感的房企共同探索和努力追尋的方向。從中國房地產市場化最初沿襲的“香港模式”，到近十年來追逐的“美國模式”，無論發展過程中夾雜著怎樣的負面因素，地產人努力向上的精神是不容忽視的。歷經行業洗牌后，越來越多的地產企業的高管甚至普通一線員工紛紛“走出去”，去學習，去探索，這種全行業“集體充電”的現狀是積極的，帶有正能量的，對整個行業升級與轉型作用不可小覷。

　　王煥新：我國的地產行業起步還是相對較晚，無論從建筑技術含量還是企業管理水平與發達國家相比還是存在不小差距。目前的國內地產行業還是處于成長階段，缺乏整體規劃，最明顯的特點就是區域發展不均衡，60%的力量集中在一線城市和沿海發達地區。而美國的住宅市場多集中在近郊，采用底層木結構的房屋建造理念，這種相對成熟的模式是服從于一個整體規劃的。我相信，未來國內地產行業也會逐漸向整體規劃均衡穩定的方向過渡。

　　放在全球行業發展的視角下進行考量，在各位看來，目前國內房企有沒有遇到發展瓶頸，這些瓶頸在其他國家是否曾經遇到或者已經有了成功的解決方案？

　　楊斌：如果說瓶頸，我認為目前國內房企面臨的共同問題就是個性化不足，產品差異化不到位。雖然一直不斷在講創新，但市場的細分程度還是不夠。前些年的發展基本就是一窩蜂，什么產品好賣就一窩蜂的去做，哪個地塊熱就不惜天價去扎堆，導致不能夠根據市場真正的需求去做產品，還有一定的盲目性。這也就要求我們要研究市場最真實的需求，從理念到產品都要創新，創新必須是層出不窮，與時俱進。

　　周倩：對于楊總提到的國內房企個性化不足的問題我很有同感，我認為這從一定層面上反映了國內房企在專業性和前瞻性上還是有很多欠缺。解決這個問題，需要企業尋找適合自己的企業特質，開發適應市場需求同時又能形成自己企業長久標志性的產品。過去大家都在以美國“Pulte Homes ”為標桿企業，以實際研究消費群的購買力及需求細分為經營導向。現在的地產開發更加百花齊放，更加注重資本、品牌和服務，用成熟穩健的品牌、日臻完善的設計和快速復制的模式形成全國性覆蓋。

　　王煥新：個性化缺失，本我缺失的確是影響國內房企長足發展的問題。舉簡單的例子來對比，國外的地產商和賣汽車的賣服裝的沒有什么本質區別，就是一個商品出售者，沒有那么多的特殊色彩、神秘能量，社會各界更尊重更崇拜的是建筑設計師這類有專業技能和特長的行業從業者。這個本我缺失的過程是行業摸索前行的必然階段，也是不能回避的。

　　目前國內房企也在積極努力的去吸收借鑒國外先進模式，從最初的借鑒歐式風格、英倫風情等簡單的“表”，逐漸發展到吸收借鑒到內部空間、人性化理念等先進的“魂”，這也是需要整體規劃來解決。

　　作為企業高管，“走出去”的目的便是為了“引進來”，您認為哪些房企經營理念或者發展模式是值得“引”到自己企業中來，并能指導行業的發展嗎？

　　楊斌：目前國際上細分市場的個性化房企戰略方向還是很多的，像科技城、生態城、養老地產等，都是根據實際購買需求特點經過反復論證后付諸實踐的。這些經驗我們都可以借鑒，房企所謂“拿來主義”就是要吸收國際先進的開發建筑理念，進行本土化嫁接，最終形成正確的經營理念和發展模式?？傊?，借鑒也好、吸收也罷，一定是來源于市場的真正需求，只有適應市場需求有自己個性特質的企業才能長久，行業也是同樣道理。

　　周倩：無論是國外還是國內，優秀的地產企業有著共同的特質，一定是有高瞻遠矚的視角和可持續發展的企業戰略。在學會洋為中用，跨界整合，不斷創新的同時，注重全流程服務，真正做到“以人為本”。在“中國模式”探索過程中取得一定成功的全國性房企也有不少，萬科地產是其中一個很好的榜樣。

　　王煥新：最大程度進行資源整合也是房產經營理念中一個充分發揮個性化、形成獨特企業經營模式的方式。眼光不僅局限于房產開發，還要充分整合教育資源、IT、醫療、金融等各個領域的內外部優質資源，對自建項目的社區生活品質進行全面提升。地產開發一定不僅僅是房子，提倡服務、關注民生、關注人本，這才是真正意義上的具有中國特色的城市運營模式。

　　中文全稱：賓夕法尼亞大學沃頓商學院英文全稱：Wharton　School　of　the　University　of　Pennsylvania 美國賓夕法尼亞大學沃頓商學院位于費城，是世界首屈一指的商學院。創立于1881年，是美國第一所大學商學院，它是世界最頂尖的商業知識創新機構。學院不僅在培養未來的商界精英，還致力于為商界提供深入研究。

　　沃頓在商業實踐的各個領域有著深遠的影響，包括全球策略、金融、風險和保險、衛生保健、法律與道德、不動產和公共政策等。它的商業教育模式是在教學、研究、出版和服務中處處強調領導能力、企業家精神、創新能力。