北京、上海等地國五條實施細則都規定，依法嚴格按照個人轉讓住房所得的20%征收個人所得稅。不少市民提出疑問：我如果賣房，以前裝修的費用、貸款的利息算不算在房屋原值里？記者采訪了解到，相關法規對此有明確規定，但房屋原值計算在實際操作時漏洞不少，用“陰陽合同”等方法規避稅費的現象并不鮮見。
裝修費扣除 有最高限額
對于二手房所得稅20%的具體征繳辦法，北京相關人士在對細則的解讀中稱，能夠核查房產原值的，在扣除裝修、營業稅、手續費、公證費各種稅費以及貸款利率后，按買賣差額20%征繳；不能核查原值的將繼續執行房款總額1%的標準。
實際上，包括自建住房、房改房、經濟適用房等類型的房屋原值如何確定，早在2006年7月《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》中都已明確。
其中，住房裝修費用應提供相關發票，并且發票上付款人姓名與轉讓房屋產權人一致的，其裝修費用可在規定比例內扣除。其中已購公有住房、經濟適用房最高扣除房屋原值的15%；商品房及其他住房最高扣除10%。原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費的，不得再重復扣除裝修費用。
貸款利息及其他費用，也需相關部門出具有效證明后才能扣除。
房屋原值計算 漏洞很多
山東財經大學教授郭松海稱，就房屋原值計算的實際操作過程來看，一些房主會濫開裝修發票，讓交易所得減到最少，還有人用“陰陽合同”逃稅，“實施效果并不理想，不僅沒有成為控制房價的有效手段，反而為逃稅鉆政策漏洞提供了途徑?！?/FONT>
山東大學房地產研究中心的李鐵崗認為，按照20%征所得稅是一個龐大的工程，“比如哪些二手房涉及稅率問題還沒有統計，市場上還存在大量不能確定原值的房源?！?/FONT>
李鐵崗建議，政府在制定按所得20%征稅細則的同時，需完善房地產登記系統、房地產評估系統和交易過程中備案和監管系統，顯然，上述這些工作需要一個過程，因此按交易所得20%征稅的政策可能會分階段實施。
早期因部分業主無完整憑證，房屋原值難以確定，故稅務機關在“據實征收”外，又推出“核定征收”。房屋升值不多的情況下，兩者差距不大，但后來房屋大幅升值，兩者稅負差距越來越大，于是大家普遍選“核定征收”,以致很多人都不知道二手房交易有按20%稅率據實征收一說。
算原值應考慮 制度和歷史因素
從地方版樓市調控細則來看，重點支持首套、自住、中小戶型置業需求成為共識，但對于如何促進改善性需求合理釋放尚無明確措施。
國務院發展研究中心副研究員劉衛民說：“大部分改善住房條件的家庭都必須賣掉以前的小房子，而新的二手房交易個稅政策和二套房信貸政策實質上是限制了這類改善性消費行為，因此，地方細則中也應該在一定程度上考慮改善性需求的支持政策?！?/FONT>
劉衛民還建議，應充分考慮我國住房制度改革的特殊性。住房制度改革中出售給個人的公房原值較低，成交價差會較大，個稅會較高，但這是制度轉換和歷史原因形成的，并非是投機造成的結果。因此，應在實施細則制定中給予一定考慮。
專家們還建議，確保相關住房政策實施效果。住建部政策研究中心主任秦虹說：“北京、重慶和合肥、青島等地出臺的政策中明確提出，2013年底前把符合條件的外來務工人員納入公租房保障范圍。如果這項舉措能夠確保落實，就是得民心順民意?！?/FONT>
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