《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》1日在中國政府網公布，這份通知無疑是對2月20日國務院常務會議出臺房地產市場調控五項政策措施的進一步細化。細則從六方面對房地產調控做出了有關要求。記者連線全國政協委員、山東經濟學院房地產研究所所長郭松海及房產業內有關人士，對樓市調控細則做了詳細解讀。

  限購

  “限購區域應覆蓋城市全部行政區域” 區縣投資性購房將遭打擊

  業內人士分析，針對近期市場預期的變化，通知關于限購、限貸等要求，體現出從嚴從緊的特點。其中“其他城市出現房價過快上漲情況的，省級人民政府應要求其及時采取限購等措施”,意味著限購范圍有擴大的可能。

  “國五條”細則第二條明確規定：限購區域應覆蓋城市全部行政區域。“這一點對房地產市場調控的影響是很大的。”郭松海表示，從山東來看，受影響最大的是青島，其次是濟南。

  濟南2011年的限購細則規定，限購政策的范圍限于市區范圍，包括歷下區、市中區、槐蔭區、天橋區、歷城區、長清區和高新區?！鞍凑占殑t要求，濟南的商河、濟陽、平陰、章丘等縣市區很有可能加入到限購范圍?！惫珊Ｕf，政策具體如何執行還有待濟南建設主管部門的說法。從濟南目前區縣購房情況來看，濟南本地或是外地投資性購房占有一定比例，政策一旦落實，對投資需求的打擊是立竿見影的。

  “此次政策對青島的影響更為明顯?！惫珊Ｕf，目前情況來看，青島僅市中心限購，市區郊區往往不限購。而青島的膠南等區縣的海景房吸引了東北、內蒙古、山東西部等外省市投資客的需求，這部分比例占到了20%—30%，新政一旦實施，對穩定房價及市場作用還是會很明顯的。

  信貸

  “二套房首付款和貸款利率雙升” 對抑制房價作用明顯

  “國五條”細則要求，對房價上漲過快的城市，人民銀行當地分支機構可根據城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

  郭松海說，對于二套房貸政策，體現出差異化要求的特點，沒有統一要求提高首付款比例和貸款利率，政策更有針對性。

  “按照目前的信貸政策，絕大多數城市實行的是二套房首付6成、利率在基準利率基礎上漲10%的政策。新政實施對抑制房價過快上漲能起到很明顯的作用。”郭松海說，從二套房需求來看，新政可以抑制過快的改善性需求及投資性需求，對房價控制目標的實現也有積極作用。

  記者了解到，濟南部分銀行已經出現收緊房貸的趨勢，因此不排除未來濟南二套房提高首付和利率。

  稅收

  “售房所得稅按20%計征” 增加投資成本，打擊投機者

  “國五條”細則規定，對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。

  稅收的調節作用加大。政策首次明確二手房交易中的個人所得稅將會嚴格按照個人所得的20%征收，這將會增大交易成本，對二手房市場將會產生明顯影響。

  濟南市地稅局12366納稅服務熱線工作人員介紹，按照目前的房產交易個人所得稅征收規定，個人轉讓住房，能提供完整準確房屋原值憑證的，按交易所得的20%稅率征稅；未提供的，由當地稅務機關實行核定征稅，稅率一般為交易額的1%。

  “在此之前，為了少繳個稅，許多人能提供原發票也不提供，只能按照交易額的1%征稅?！惫珊Ｕf，現在新政明確規定按轉讓所得的20%計征，這將大大增加房產投資的成本，對房產投機者打擊較大，進而對穩定房價起到積極作用。

  貸款

  “中小套型占項目70%以上，優先支持貸款” 支持剛需和中小戶型

  “國五條”細則第三條規定，增加普通商品房及用地供應。其中，對中小套型住房套數達到項目開發建設總套數70%以上的普通商品住房建設項目，銀行業金融機構要在符合信貸條件的前提下優先支持其開發貸款需求。

  “國家在打擊投資性需求的同時，對首套房剛需購房者來說是支持的。”郭松海說，國家鼓勵中小戶型住宅開發，而且有政策上的傾斜，以保障剛需客戶的需求。這也是未來一段時間內房地產開發的一個方向。