中國房產業協會發布<2012全年房地產市場研究報告>
2012年，是房地產調控政策常態化的一年，是既不放松，又不加碼的一年。但貨幣政策的走勢對房地產市場的影響較大。在國家“穩中有進”宏觀經濟政策及相關貨幣政策等影響下，加上企業“以價換量”的策略，自住性需求不斷保持釋放，我國房地產市場從去年6月開始出現了回暖的跡象，之后市場不斷向好發展。土地購置面積、房屋新開工面積在絕對值負增長的情況下降幅收窄，房地產開發投資、房屋的施工面積、竣工面積增幅趨緩但仍保持一定增長，商品房銷售面積和銷售額穩定上升。房地產開發投資增速放緩符合國家經濟轉型發展的要求且與國家GDP增速放緩相一致。商品房銷售面積突破11億平方米、商品房銷售金額突破6萬億元，創出了歷史新高。
房地產市場的需求總體依然旺盛，新建商品住宅銷售主體依然是期房銷售。與此相比，土地購置面積和房屋新開工面積同比分別下降了19.5%和7.3%。因此，增加普通住房用地和普通商品房的有效供應，依然是關系到房地產市場持續健康發展的重要問題。
房地產市場是發展不平衡的市場。開發投資、銷售面積、銷售價格等在不同地區(東中西部)之間，在不同城市(一、二線和三、四線城市)之間，在不同企業(大型品牌房地產企業和中小房地產企業)之間，差異性明顯存在。一些城市商業地產階段性過量和一些三、四線城市商品住房去化壓力大的問題值得關注。建議地方政府要抓緊組織編制住房發展規劃和房地產業發展規劃，包括商業網點的布局規劃，以引導房地產業的持續健康發展。
70個大中城市新建商品房和商品住房的市場價格，有升有降，總體穩中有升，第四季度較為明顯。我們報告中既引用了國家統計局發布的70個大中城市12月份的房價變化情況，又根據2012年全年商品銷售面積和銷售金額的數據測算了全年商品房和住宅的銷售均價，結果是：全國全年房價漲幅與GDP大體相當，但低于城鎮居民人均可支配收入的實際增幅。
對于2012年房地產市場中需關注的問題，主要是前面已經談到過的三個方面：一是一些城市房價上漲壓力仍然存在；二是土地購置面積和房屋新開工面積的減少；三是一些城市商業地產階段性過量和一些三、四線城市商品住房去化壓力較大。
2012年房地產市場的另一個特點是，中國房地產企業市場集中度繼續提高，大型品牌房地產開發企業優勢顯著。萬科等三家房企銷售超千億，進入前十名、前二十名的企業門檻均有提高。房地產企業對于商業銀行的依賴度有所下降，企業自籌資金和銷售回款等在開發資金來源中比重有所上升。房地產開發項目直接和社會資本對接有新的突破，促進了房地產金融的創新和規模提升。
保障性安居工程得建設與管理是社會各方面高度關注的一個問題。2012年以新開工770多萬套，基本建成590多萬套的建設業績，超額完成了全年計劃新開工700萬套和基本建成500萬套任務，但配套資金的落實、建筑質量和公開分配等問題仍應關注。
對2013年房地產市場走勢的預測，在政策層面，政府肯定堅持房地產調控政策不放松，對房價上漲較快的城市，政府還會采取問責等措施并做好政策預案；我們建議政府要抓緊將現行的調控政策與中長期制度相銜接，在今后更多運用市場和法制手段進行調控。
我們認為2013年房地產市場總體仍會平穩發展，市場環境也好于去年，其主要原因是：
首先是國家把積極穩妥地推進城鎮化作為擴大內需的最大潛力所在。房地產業與城鎮化緊密相連，加快城鎮化必需要求房地產保持平穩健康發展。對此，我們同時必須認識到，政府強調的城鎮化，是堅持產業帶動的城鎮化，是堅持城鄉統籌發展的城鎮化，是堅持以人為本的城鎮化，是堅持“走集約、智能、綠色、低碳新型城鎮化道路”的城鎮化，而不是“人為造城”的城鎮化。今后，房地產業是在城鎮化中主要發揮基礎性、配套性的作用，住房問題是重要的民生問題的定位不會變。
二是中央政府已明確了對合理的改善性住房需求給予支持。建議有關部門能擇時提出相應的政策措施，以引導合理的改善性需求逐步釋放。
三是十八大報告明確今后要堅持市場化的改革方向，中央經濟工作會議既強調要深入研究深化改革的頂層設計的路線圖和時間表，又鼓勵大膽探索，允許 “摸著石頭過河”。
同時我們也要看到，國內外宏觀經濟與房地產市場本身仍有一些不確定因素，所以，企業更要理性的分析市場，以謹慎樂觀為好。此外，我們還希望企業能結合自身實際，認真研究市場布局、業態選擇和融資的問題；同時要在轉型發展、精細化管理、品牌化經營、規范化服務方面做好文章，為實現百姓的住有所居和行業的持續健康發展做出貢獻。
房地產市場報告我們首次正式發布，有不當和不完善之處，歡迎各位指正。
謝謝大家！
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