城鎮化不等于蓋房子 四線城市地產存在隱憂

　　在2012年樓市“暖冬”收尾之后，2013年國內多個城市的房地產市場成交呈現“開門紅”。但與此同時，在一二線核心城市樓市普遍走暖的趨勢下，仍有不少三四線城市出現量價齊跌的窘境，出現了“冰火兩重天”的開局。

　　伴隨中央經濟工作會議和近期住建部再度表態今年樓市調控不放松的政策信息，最近決策層有關“新型城鎮化”戰略方向的表述又引起了各界對房地產業的看好。有專家指出，城鎮化確實會在未來給地產業帶來很大機會，但城鎮化并不是簡單的蓋房子。對于一些前期非理性發展房地產的三四線城市，目前的高庫存和需求不足都說明當地樓市存在很大的風險。

　　新年首周各地樓市呈現“冰火兩重天”

　　中國指數研究院的數據顯示，1月上旬多個城市成交增幅超過100%，全國樓市可謂“開門紅”。

　　在統計的40個城市中，第一周成交量同比上漲城市占九成以上，除上海、深圳、重慶、武漢外，其他重點城市均超過一倍。元旦期間，這種漲勢更加明顯。全國54個主要城市新建住宅簽約8438套，比去年同期上漲16.8%，京滬穗深四個一線城市共簽約2127套，同比上漲57.7%。

　　事實上，自2012年11月以來，上海、北京等全國主要城市的房地產成交就再次出現了“供銷兩旺”、局部區域“日光盤”熱銷的熱鬧場面。2012年已收官，盡管經歷了幾年來最冷清的“金九銀十”，但隨著成交量價雙雙走高，全年房地產在“暖冬”中出現“翹尾”行情。

　　其中，以一線城市為代表的重點城市年底“翹尾”行情量的增加以及房價仍環比在上漲，結構性地帶動全國房價繼續堅挺并且保持微漲。但與此同時，一些此前曾被業界寄予厚望的三四線城市的表現卻十分低迷，呈現出“冰火兩重天”的局面。

　　國家統計局的數據顯示，去年11月70個大中城市中有53個住宅銷售價格上漲，北京、上海、廣州等一線城市漲幅迅猛，而房價下跌的城市中除溫州外，幾乎全部是丹東、呼和浩特等三線城市。

　　更讓人擔憂的是，多位業內人士表示，包括溫州、貴陽、常州等不少三四線城市呈現出房地產泡沫風險加劇的趨勢。有媒體報道，海南近期多個城市出現房價跳水現象。從三亞到?？冢绕涫浅芜~、陵水、文昌等市縣，開發商開始以低價沖擊市場的新開盤項目層出不窮，在售老盤甚至以6.4折價格“跳水”。

　　統計數據顯示，未來3至5年，海南包括在售、庫存和準備開發的合計潛在供應量，達到驚人的1.079億平方米，至少需要10年才能消化。在庫存消化周期上，大城市和小縣市之間明顯分化。庫存量最少的三亞需要24個月消化，最嚴重的陵水需要101個月。

　　中國房產信息集團公布的房地產市場風險排行榜中，前50強中包括41個四線城市，加上拉薩、泰安、保定、滄州等城市化水平較低、經濟實力較弱、供應明顯大于需求的三線城市。

　　城鎮化并非四線城市地產風險救命稻草

　　新年前后，中央經濟工作會議曾提出，2013年中國還將加強房地產市場調控，住建部也明確表示，2013年將繼續嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購措施，堅決抑制投機投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求。

　　然而，值得注意的是，2012年底的十八大報告中，明確提升了“城鎮化”的高度，中央經濟工作會議更是將城鎮化定調為“歷史任務”。隨著“新型城鎮化”成為近期政策熱詞，房地產行業重新成為不少人看好的領域。

　　“如果按照年均一點幾個百分比的城鎮化率增長，保守估計有1000萬人進城，以一家三口人，每家90平方米住房為例，總共需要3億平方米的住房?！敝袊康禺a業協會副會長朱中一表示，城鎮化是發展經濟的最大引擎，也是發展房地產發展的最大潛力。

　　在歲末年初這個特殊的市場階段，政策表態今年繼續限購與未來加快城鎮化建設的同步推進，對于未來房地產市場有何影響？

　　同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，從未來政策及市場面走勢來講，盡管中央經濟工作會議定調還要繼續加強房地產市場調控，但相比前兩年調控政策的基調，政策層面“遏制房價過快上漲、促使房價合理回歸”的基調已不再突出，也明確鼓勵改善型需求入市，這都將助推房地產市場“基本面”持續回升與回暖，使樓市最終出現白銀十年發展期的“春天Style”。

　　中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌則指出，2012年我國房地產整體平穩，但呈現出明顯分化，一二線城市相對需求高，但土地供應不足，導致房價上漲；三四線城市卻面臨供應過剩，需求不足。

　　顧云昌認為，在調控初期，包括大型房企在內的投資資金開始向三四線城市轉移，這些城市承載了調控壓力之下的剛性需求和投資性需求的主要市場。然而，隨著一二線城市樓市回暖，部分三四線城市卻陸續傳出了投資增長減速、潛在需求逐漸減弱等信號，這些城市的土地供應規模偏大、可供應商品房的庫存較高。

　　“城鎮化不是蓋房子，而是從基礎設施、生活環境、生存條件等方面進行改變?！比摲康禺a商會名譽會長聶梅生表示，城鎮化的路還很遠，不會有人住沒有配套的房子的，因此，城鎮化不是房地產的救命稻草，由于部分城市在房地產調控前的非理性發展，以致在連續調控后出現泡沫風險。