2011年，在被稱史上最為嚴厲的樓市政策調控下，房價漲幅明顯被遏制。轉眼2012年，樓市調控政策并沒有放松，但各地政府對樓市微調的小動作一直不斷。隨著樓市“紅五月”成交回升的良好開局，大多人都感覺到：樓市似乎在回暖。

　　政策一緊一松

　　今年1、2月份，樓市調控絲毫沒有松動的跡象，樓市政策依然從緊，中央態度非常堅決。各部門的房地產調控政策頻頻出臺，政策內容基本上多圍繞土地、普通商品房供給、保障房建設、金融等政策方面做出了更為細化的規定。但地方對剛需的政策調整則獲得了中央的認可，為接下來政策的“微調”埋下了伏筆。

　　3月14日，溫總理在兩會上表示，“我以為合理的房價，應該是使房價與居民的收入相適應，房價與投入和合理的利潤相匹配?，F在我可以明確地告訴大家，房價還遠遠沒有回到合理價位。因此，調控不能放松。”溫總理的回答，為2012年樓市宏觀調控政策奠定了一個基調。然而2012年調控政策的“不放松”已經不再是以往的“一刀切”。事實上，早在2011年，佛山第一個松綁限購開始，一旦房地產市場出現問題，地方政府馬上就開始了不斷地微調試探。

　　從2月開始，連云港、大連、深圳、濟南、武漢等30多個城市先后微調樓市政策鼓勵合理需求，多數為公積金政策松綁，還有如廈門、天津、上海等地調整普通住宅標準，揚州等地出臺減稅或補貼政策，上調限價、戶籍放松等多方面。直到5月23日，溫家寶總理明確提出“穩定和嚴格執行房地產市場調控政策”后，這場持續一年多的中央與地方政府之間房地產政策的角力才有所放緩，其中上海、蕪湖、成都、佛山的政策觸及限價、限購等根本性調控措施的政策被叫停。究其原因，被叫停的政策微調均直接涉及限購令的存廢，而限購令正是本輪樓市新政的核心。其他城市并沒有直接沖撞限購令，而是著眼于改善提高首次置業者的購房支付能力，從而間接提升樓市活躍度。

　　除調控政策的微調放松，貨幣政策上，信貸環境逐漸緩和利好市場，支持自住需求回升。2012年，央行在2月和5月兩次下調存準率0.5個百分點，在6月和7月兩次降息，并將金融機構貸款利率浮動區間的下限先后調整為基準利率的0.8倍和0.7倍，但同時要求金融機構繼續嚴格執行差別化的各項住房信貸政策，繼續抑制投機投資性購房。除了對首套房的信貸支持外，對于二套房首付比例的條件仍未放松，而三套以上房屋的貸款仍舊嚴格限制、停貸，嚴格執行差異化政策。此外，房地產新增貸款穩步提升，三季度房地產貸款占總貸款余額比重已有所提高。數據顯示，2012年二、三季度，伴隨市場回暖，同時在降準、降息的信貸環境支持下，房地產新增貸款持續增長，二季度環比增長33%至3226億元，三季度增長29%至4168億元，同比增幅達107%，而余額占人民幣總貸款余額的比值也上升0.2個百分點至19.7%。隨著貨幣政策微調，流向房地產業的貸款穩步增長，支撐2012年房地產市場形勢持續向好。

　　樓市量價齊增

　　春江水暖鴨先知，靜觀政策微調，通過前一階段對市場的理性分析，從3月開始，各大房企敏銳嗅到樓市新機會，推案節奏明顯加快，推貨量大幅上升。同時，開發商開始采取“以價換量”促銷策略，打折促銷明顯增多，一定程度上減少了購房需求者的觀望情緒，市場開始回暖，成交量也逐漸攀升。2012年上半年，樓市在第一季度表現低迷之后，3月開始剛需爆發性釋放，部分猶豫不決的改善型需求也開始入市。從5月份開始，包括很多一二線城市在內的剛需都開始釋放，推動了樓市的整體回暖。

　　2012年房地產市場走出一波企穩回升的走勢，年末更是由之前的量漲價跌向量價齊漲轉變。根據中國房地產指數系統對100個城市的全樣本調查數據顯示，百城住宅均價自2011年9月開始連續9個月下跌，今年6月首次止跌后連續上漲。具體來看，百城價格漲幅自8月達到0.33%后連續縮小至9月、10月的0.17%，11月價格漲幅再次擴大為0.26%。11月百城住宅均價為8791元/平方米，回升至年初水平，比1月微跌0.02%，比去年同期下跌0.46%，同比跌幅持續縮小，與2010年以來的階段性高點（去年8月）相比跌幅縮小為1%。數據表明：主要城市均價連續6個月上漲，已上漲至與1月持平，同比跌幅不斷收窄。

　　除價格上漲外，樓市成交量也持續回升。數據顯示，1-11月主要城市成交量為近三年同期最高，11月單月成交量創2010年調控以來高點。2012年，隨著貨幣環境穩中趨松，置業者觀望情緒漸趨緩解，積壓的剛需與部分壓抑已久的改善性需求積極入市。在此支撐下，今年1-11月，全國50個代表城市月均共成交住宅2272萬平方米，比2011年和2010年同期分別高出24.6%和10.7%，處于近三年同期最高水平。具體來看，代表城市成交量在傳統淡季1-2月持續低迷后3月起逐漸回升，并于7月達到今年小高峰，成交2810萬平方米，接近2010年末的高點（僅低4.1%），8-9月受房價上漲觀望情緒再次轉濃影響，成交量小幅回落，但10月起再度回升，11月成交3025萬平方米，環比增長14.4%，同比大幅增長85.1%，比2010年12月的歷史高點高出3.3%，創2010年調控以來單月新高。

　　一線城市走勢更為敏感、波動較大，回暖時間領先于二、三線城市。一線城市由于對政策和市場較為敏感，月均成交量在6月率先達到近兩年來高點，之后持續下行，10月起再度回升，11月成交86萬平方米，再創2011年以來新高。二、三線城市回暖時間明顯滯后于一線城市。

　　對于2012年的樓市，業內人士認為，“一緊一松”的調控政策穩定了樓市，既鼓勵了剛需購房，又打擊了投資客群。年末，在十八大新聞中心記者招待會上，住房和城鄉建設部部長姜偉新表示，房地產市場政策現在還沒想放松。一句簡短的回答，意味著“去投資化”的樓市調控政策應該還會繼續執行，限購、限貸尚不會出現松動，樓市調控政策底線不可能觸動。