全國商品房銷售面積及銷售額增速

　　26日，上港集團旗下威旺置業有限公司以56.8億元競得上海海門路55號地塊，樓板價2 3 3 3 0元/平 方 米 ，溢 價 率21.11%，成為2012年全國總價地王。值得注意的是，這距國土部“喊話”不足10天。

　　2012年3月以來，房地產市場回暖趨勢明顯，時近年底更是輪番上演土地、售房高潮，在此背景下，消費者預期被改變，甚至出現了恐慌性購房、千人排隊購房等現象。以上種種房地產市場的非正?，F象，為2013年的房地產市場蒙上層層面紗。

　　市場分析人士告訴《經濟參考報》記者，近日多部委的及時表態除了強化當前樓市的政策執行信號，也是對明年房地產市場調控政策基調的一個表態，確定2013年房地產政策總指導方針，防止未來市場出現報復性反彈。業界普遍認為，2013年房地產調控政策將適度偏緊。在執行原有政策之外，或以市場監控、預期管理、土地供給、房產稅等多項關鍵要素形成“組合拳”，進行樓市調控。

　　市場

　　年底“量價齊升”現象明顯

　　2012年上半年房地產市場一度低迷，并殃及全國范圍的土地市場，土地流標和底價成交比比皆是。但是一季度結束后，樓市開始逐漸復蘇，成交量的提升開始帶動價格小幅上漲。進入第四季度后，樓市“量價齊升”尤為明顯。

　　26日，上海易居房地產研究院發布的研究報告顯示，11月份30個典型城市商品住宅成交面積為2125萬平方米，同比增長84.1%，持續9個月同比上升。同時，商品住宅成交量在11月達到年內最高點。

　　在價格上，11月份30個典型城市商品住宅成交均價為9449元/平方米，環比增長3.0%，同比增長6.3%。易居方面分析指出，盡管高庫存令不少開發商不敢輕易上調價格，但年末商品住宅價格依舊保持穩中緩升的態勢。

　　2012年下半年市場成交情況明顯好于上半年，業內普遍認為是購房需求受到抑制后在年前集中釋放的結果。

　　其中，近期來自北、上、深、廣等一線城市個別樓盤提價、搶房以及地王等現象，引發購房者對房價可能暴漲的恐慌情緒進一步蔓延。易居方面的數據顯示，11月份，一、二、三線城市商品住宅成交量環比增幅分別為22.4%、18.4%與-2.5%，同比增幅分別為112.2%、79.5%和75.7%。

　　此前統計局發布的11月份70大中城市房價數據也是佐證：該數據顯示，11月份70個大中城市中，新房價格上漲的城市有53個，比上月增加了18個。環比價格上漲的城市中，漲幅進一步擴大。

　　由于今年11月房價上漲明顯加速，超過70%的城市價格出現了環比上漲。業界有分析指出，房價已經在當前的一二線等主要城市開始率先反彈。

　　基于2012年樓市成交量整體上升以及房價的波動情況，業界關于“房價將于來年進一步暴漲”的預期逐漸加劇。來年的調控政策趨勢正成為業界關注的焦點問題。

　　預測

　　明年市場趨勢整體好于今年

　　自2012年3月起，我國房地產市場現回暖跡象，成交量節節攀升，房價隨之走高。我國房地產市場2013年將會呈現怎樣的趨勢？

　　中國指數研究院認為，一方面，2013年宏觀經濟將企穩向好，城鎮化、經濟體制改革等中長期政策繼續推進，為中長期經濟和房地產業發展提供動力。另一方面，中央經濟工作會議提出2013年將繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策。因此，在房企資金鏈有所好轉的背景下，穩健且適度向好的貨幣環境繼續為房地產行業帶來利好。

　　全聯房地產商會名譽會長聶梅生在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，明年房地產市場整體形勢將好于今年，將不再拘泥于商品房，而是向城鎮、新經濟產業地產等新領域轉型。

　　中國指數研究院認為，在宏觀經濟平穩增長、貨幣政策保持穩健、房地產調控政策繼續從緊的背景下，2013年全國房地產市場將呈現“銷售量價增速略有提高，投資增速趨穩，新開工止跌反彈”的特點。

　　從需求來看，中國指數研究院指出，2013年全年商品房銷售面積增速將略有提高，呈現上下半年增速前高后低特點。

　　他們預計，2013年上半年商品房銷售面積同比增長14.8%，銷售額同比增長23.9%；下半年增速明顯回落，銷售面積同比增速降至0.7%，銷售額同比增速降至8.2%。

　　但是，21世紀不動產分析師張磊認為，2013年一季度將呈現明顯的成交清淡現象，價格也不會有明顯回升。他指出，在繼續限購、限貸的背景下，我國主要城市的購買需求，仍主要由剛性需求擔當。但是，由于今年11月、12月的年內第二波成交高峰，是在某種恐慌性情緒下發生的，透支了2013年的部分需求，因此，2013年1月、2月將再現環比下滑現象。

　　聶梅生也指出，明年暴漲的可能性不大，現階段雖然商品房價格較調控初期稍漲，房企資金鏈也較為寬松，但是多數開發商漲價動力并不足。

　　中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛預計，2013年住房市場總體趨勢穩中有進，大穩定中有小震蕩。

　　調控

　　有望用“組合拳”治理樓市

　　剛剛落幕的全國住房城鄉建設工作會議上，住建部定調2013年房地產市場調控，住建部部長姜偉新表示，明年將繼續嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購措施，堅決抑制投機投資性住房需求，支持合理自住和改善性住房需求。同時，各省市要編制好實施好住房發展和建設規劃，引導和穩定社會預期。

　　“2013年房地產市場調控將在繼續維持關鍵性調控的基礎上適度偏緊。”中國指數研究院認為，雖然房地產調控政策趨于穩定，但是若房價繼續上漲且漲幅超出政府容忍范圍，可能出臺更嚴厲措施。

　　值得注意的是，聶梅生指出，最近一輪樓市調控政策已持續超過兩年半，政策效應有所遞減。由于我國購房需求量仍然較大，但以現階段限購、限貸的調控方式很難完全抑制投機性需求。因此，在執行原有政策之外，還應逐步采用市場手段調控房地產市場，并加強對市場預期的引導，完善土地供應制度，以市場監控、預期管理、土地供給等影響房地產市場的多項關鍵要素形成“組合拳”調控樓市。

　　事實上，未來房地產調控“組合拳”已經初顯。針對近日來多發的“地王”現象，國土部就出臺新政，表示將重點監測房價、地價異常波動城市，并針對大房企和大地塊建立跟蹤督察制度。

　　除此之外，為避免出現所謂的“地王”誤導市場，國土部要求各地對總價較高的地塊實行分割處理，劃為多宗地供應；對地段較好、單價較高的優質地塊，綜合采用多種競價方式或招標出讓；對那些可能出現過度競爭的地塊，選用“競地價、競配建”等多種競價方式。

　　住建部則在限購、限貸政策的基礎上，要求明年各地要繼續“編制和實施好住房發展和建設規劃，引導和穩定社會預期”。

　　住建部部長姜偉新表示：“明年繼續在市場準入、銷售、租賃、估價等環節強化監督，加強預售監管，加強房地產領域誠信體系建設。與此同時，要