昨天，由中國社會科學院財經戰略研究院、社會科學文獻出版社聯合主辦的“2013年《住房綠皮書》發布暨2012—2013年住房形勢與政策研討會”在北京舉行。《住房綠皮書》認為，今年初步抑制了房價快速上漲的局面，但預測明年樓市面臨著總體反彈與局部崩盤同時發生的風險。

　　年終總結

　　初步抑制房價快速上漲的局面

　　《住房綠皮書》指出，2012年為鞏固樓市調控政策，中央堅定不移地繼續加大政策實施力度，多次重申抑制不合理需求，堅持限購等房地產調控政策不放松，但只初步實現了次優的目標即：初步抑制了房價快速上漲的局面，考慮到居民收入不斷增長的趨勢，住房相對價格實現下降；保障性住房建設計劃提前超額完成；宏觀經濟不僅初步實現企穩回升，并出現了一些積極的變化。消費成為重要的驅動力量，經濟結構有所好轉，宏觀經濟正在減弱對房地產的依賴。

　　綠皮書同時也指出，2012年并沒有實現“房價理性回歸”的最優目標，原因是在房價總體回落的趨勢下，應對宏觀經濟下降過速的微調政策波及到了房地產，加上地方政府執行政策變相放松，引起市場預期轉向，導致市場出現恐慌情緒。由于7月份前后出現突然回漲的反復，打亂房地產理性回歸的進程，盡管隨后中央再度從嚴調控政策，各方預期再度發生改變，但市場改變了明顯回落的軌跡，再次進入震蕩微漲階段。

　　明年預測

　　或存在局部崩盤風險

　　《住房綠皮書》指出，由于目前的房地產市場走勢不是市場機制內生的，近期住房市場各項指標普遍回轉的走勢值得警惕。今年四季度至2013年住房市場面臨著總體反彈與局部崩盤同時發生的風險，即多數城市繼續快速上漲，一些城市將崩盤；多數項目繼續漲價，一些項目將出現爛尾。

　　對于多數城市，如果在房價溫和上漲的趨勢下，中央不采取有效措施，地方政府調控變相放松，市場預期發生漸變，便有再度暴漲的風險。但是，對于一些泡沫特別嚴重的城市，由于投資和投機的撤離，將導致泡沫的破滅和樓市的崩盤，對于一些缺乏實力的房地產企業或項目來說，由于資金緊張或資金鏈斷裂，將導致項目爛尾及企業破產。

　　中央調控面臨諸多不利

　　課題組專家分析，明年針對市場主體和政策本身，中央的房地產調控面臨諸多不利因素。首先是全球經濟復蘇緩慢或持續低迷，一方面使中國的出口形勢持續嚴峻；另一方面，各國紛紛出臺寬松的貨幣政策，輸入性通脹的潛在壓力大。此外，國際資本仍覬覦我國的房地產市場。其二是國內經濟動力不足。除了政府投資外，消費需求增長和民間投資增長等動力依然不足，如果外部需求出現重大困難，政府投資缺乏長期可持續性，宏觀經濟出現反復，可能影響房地產調控。第三是地方政府財政吃緊。

　　此外，各地情況千差萬別，區別對待的調控政策組合難以形成，缺乏可操作性、調控機制不健全等因素也是不利因素。

　　熱點分析

　　明年3月房價是否暴漲

　　昨天的研討會上，對于任志強曾經拋出的“明年三月房價會暴漲”的預測，財政部財政科學研究所所長賈康指出，到底漲不漲，不能籠統地說，要具體城市具體分析。

　　賈康以北京為例：今年前11個月，北京商品住宅新開工面積1455萬平方米，下降40.5%。賈康指出，這個下降幅度很大，粗算一下，下降了600多萬平方米。同期商品住宅的銷售面積增長了52.7%，達到1179.2萬平方米。賈康說，假定北京的庫存一下子被吃掉了這么多，如果沒有新的填補，就會引發在那一段時間里更供不應求。賈康說，他已經從媒體看到北京某些地方出現房價的激增，一套220萬的房子一下子沖到300萬。

　　但賈康指出，北京的情況絕對不能套用到全國去，要一類一類城市專門分析，才好說整個市場的變化。

　　長期走勢

　　剛需最遲2015年走弱

　　綠皮書對2012—2013年住房需求的總體走勢進行了預測。綠皮書指出，根據目前中國人口結構的演進趨勢，最遲在2015年之后，中國的住房剛性需求將不再具備快速增加的條件，甚至將會呈現逐漸走弱的趨勢。

　　對于改善性需求，綠皮書指出，從長期來看，隨著中國經濟的發展和人民生活水平的提高，未來至少還有7000萬套以上的改善性需求，中國房地產市場還有相當長的時間來進一步發展和完善。從總體上看，2013年全國城市的改善性需求將會穩中有升，而一線城市的上升幅度將會大于二、三線城市。