一方面不斷傳出樓價下降的消息，而數據統計卻顯示，目前樓市又有反彈跡象。甚至有消息稱，海南樓市日前已經賣不動了，最低七折甩賣。三亞樓市庫存量已達百萬平方米，需要20個月才能消化完。有業內人士指出，年底將至，樓市開始備戰“收官”，各大開發商不約而同地力求以價換量回籠資金。與之相比，一線城市的樓市似乎依然堅挺。北京樓市進入暖冬，上海房價回暖。在下跌與回暖之間，樓市很糾結。

　　一線城市依然“堅挺”

　　一線城市的樓市似乎依然堅挺?！氨本鞘羞M入暖冬，上海房價回暖”，成了目前一線城市的代表性特征。數據顯示了這種特征：11月上旬北京市新建商品住宅網簽量為3911套，日均簽約量為391套，與10月全月的新房日均簽約相比上漲23.6%。有專家分析指出，經過短暫觀望之后釋放的購房需求成為本月銷量上漲的主要動力。

　　“大城市的樓市為什么比中小城市好呢？因為兩個壓力沒有了。”國家發改委宏觀經濟所研究員、博士，清華大學客座教授左傳長說，“像北京、上海這樣的大都市，樓市收入已經不構成政府財政收入的主要成分，政府的狀態相對輕松得多；加上大規模的房地產商擁有雄厚實力，能咬牙支撐得住，不會輕易降價。”北京市社科院副院長趙宏指出，除了賣方壓力較小因素之外，買方鉆政策的空子也是樓市回暖的一部分原因。

　　二線城市打折甩賣

　　“二線城市樓市打折甩賣的原因不外乎以下兩個：一是政府頂不住了，二是開發商頂不住了?！弊髠鏖L分析，“有些中小城市的地方政府大部分財政收入來源于房地產，他們需要資金；而中小城市的開發商規模較小，資金周轉不過來，如果再不賣掉手頭的房子，資金鏈條就要斷裂了。海南那些七折甩賣的樓市就是這一現狀的鮮明寫照。”

　　雖說“當局者迷”，但一些房地產從業人員也看到了中小房地產商面臨的危機?！斑@個行業和產業的集中度在提高。大規模的品牌跟不上，市場份額越來越大，一些中小型開發商如果沒有明顯的核心競爭能力，兩條路：第一，轉型；第二，被淘汰。”正略鈞策房地產咨詢中心的合伙人陳晉指出。

　　三四線城市庫存天量

　　根據一份內部研究報告，包括唐山、揚州、中山、蕪湖、連云港(601008,股吧)等大量三、四線城市在過去幾年土地供給極度膨脹，與去年以來的商品房實際消化速度形成巨大差距。

　　邯鄲是河北省三線城市，其房價也就四五千元，但當地房地產泡沫膨脹之程度，不比鄂爾多斯(600295,股吧)、溫州、貴陽等地低多少。2008-2011年，邯鄲市主城區售完、尾盤的建筑總面積795.8萬平方米，在售樓盤建筑總面積1864.9萬平方米，預售建筑總面積1615.5萬平方米。而目前當地在售和預售的房產共約3480萬平方米。

　　業內人士分析，按照中國人均居住面積31.6平方米，商業用房人均面積1.5平方米計算，人均建筑面積為33.1平方米，邯鄲在售與預售樓盤至少可以容納105萬人。而當地非農人口樂觀估計也不足160萬人，當地在建與在售樓盤至少需要消化10年。

　　除上述城市外，桂林、宜昌、宜興、煙臺、連云港、揚州、惠州等地均屬去庫存化壓力巨大城市。北海、南通、江陰、中山、洛陽、常州、蕪湖等同樣榜上有名。其中桂林、宜昌、連云港三地，2011年商品房銷售面積占4年年均土地出讓量的比例分別為8.2%、12.7%和18.4%。細細回顧此前救市政策，中山、蕪湖、揚州等地不顧宏觀調控，屢觸紅線的動作，其真實原因也就不難理解了。

　　將進入區域分化時代？

　　歷來，一線城市和主要二線城市(省會城市和區域中心城市)經濟活力和彈性、產業積聚程度、人口集聚程度、居民收入要遠遠優于其他城市，這是許多人選擇在這里工作和生活的原因，也是住房民生訴求壓力最大的城市，國家房地產調控的重點也恰在于此。

　　近年來，特別是2010年實施限購以來，這些城市累積的住房需求特別大。盡管房地產市場出現了調整，但整體來看仍是供不應求，房價稍有下降便有購買力跟進，未來這些城市的吸引力將大于其他城市，城市化的進程也將快于其他城市。

　　因此，未來我國房地產區域分化的第一個特征就是，一線城市和主要二線城市將繼續平穩快速發展，而其他二三線城市和三四線城市將進入擠泡沫的階段。