一組成交數據讓人們對年末的樓市行情有了新認識。北京中原地產統計顯示，截至11月18日，11月全國54個主要城市新建住宅簽約套數達171735套，比10月同期上升45.5%，創近兩年來的月度同期成交紀錄。其中，北京、上海等熱點城市的簽約量均達到年內新高。在冬天的傳統銷售淡季，這種行情讓人頗為意外。

　　淡季不淡，旺季不旺。自2008年以來的樓市成交中，不少熱點城市頻繁在年末出現翹尾行情，而“金九銀十”等傳統銷售旺季往往不如人意。分析人士認為，近年來，頻繁釋放的樓市調控信號影響了房地產市場內在的自然周期，導致市場表現出明顯的“反周期性”。

　　業界預期，未來房地產市場將延續復蘇態勢，今年末的市場成交量可能繼續維持高位。業內人士呼吁，應盡快建立長效機制，維持房地產市場的穩定運行。

　　年末頻現翹尾行情

　　作為計劃在本月末開盤的北京“長楹天街”項目的銷售員，小李最近忙得不可開交。不少客戶都在詢問具體的開盤時間和價格，更有人擔心自己排不上號，請求將自己的房號向前排。無獨有偶，位于通州區的“金地格林”項目，原計劃今年年底開盤，但購房者已經排到1000多號，遠超過本期釋放的房源數量。

　　在經過一個成色不足的“金九銀十”后，北京樓市在11月重新活躍起來。根據北京市住建委的數據，截至18日，11月北京新房和二手房住宅合計簽約為16292套，創今年單月同期的新高，比去年同期上升129.2%。

　　北京樓市上一輪的成交高點出現在今年7月和8月，當時分別成交住宅29089套和28811套，達到今年以來的最高值。這樣的成交量甚至接近“新國八條”出臺前的市場交易水平。

　　今年年末，北京樓市很可能迎來今年第二個成交高峰。中原地產研究部總監張大偉認為，隨著市場供應上升以及業界對政策預期的見底回升，未來兩月北京樓市成交量將繼續向好?；蛟S難以突破7、8月的成交量，但市場迎來“暖冬”已成定局。

　　在近幾年來的北京樓市行情中，“暖冬”的說法頗為常見。歷史數據顯示，2008年、2009年和2011年，北京樓市的成交高峰分別出現在11月、12月和1月，年末樓市迎來旺季已成慣例。唯一例外的2010年，北京樓市成交高點出現在4月。

　　同樣的情況不僅在北京出現。根據中原地產的監測，近幾年來，多數熱點城市都在年末迎來成交高峰。這種市場表現與天氣寒冷帶來的“淡季”預期并不吻合。

　　分析人士認為，由于我國房地產市場走勢受政策影響較大，而年末往往是重要的政策窗口期，購房者容易產生恐慌性購房心理，導致成交量增加。同時，一些房地產企業為沖擊年度銷售任務，也經常在年末擴大供應，并推出相應的優惠措施。

　　“反周期”特征明顯

　　相比之下，一直被看作旺季的“金九銀十”，市場表現卻不如人意。以北京為例，位于今年兩個成交高峰期之間的9月和10月，成交住宅均不足24000套，雖比去年同期有所增加，但仍然是今年的相對低點。從2008年以來，北京樓市9月和10月的交易情況均不理想，“金九銀十”已嚴重褪色。這種情況在其他的熱點城市也普遍存在。

　　“淡季不淡，旺季不旺”成為近幾年來樓市成交的主要特征。中國證券報記者梳理近年來北京市場的月度成交情況發現，除“金九銀十”縮水外，作為傳統銷售淡季的夏季和冬季，市場往往出現熱銷，樓市成交規律已與人們的預期不一致。

　　對于出現上述情況的原因，陽光壹佰置業集團常務副總裁范小沖向中國證券報記者表示，政策信號的頻繁釋放，打亂了房地產市場內在的自然銷售周期，導致市場出現“反周期性”。

　　范小沖表示，二季度以來的市場回暖，主因在于信貸政策的微調導致購房成本下降，加之房企降價促銷所致。9、10月市場銷售低迷，則主要受企業取消價格優惠的影響，同時，在國務院督查組調研樓市后，市場對出臺更嚴厲的調控政策存在預期。11月以來的市場回暖，則體現了業界對“政策見底”的判斷，加之個別高價地的出現，也帶來了高房價的預期。

　　這清晰地反映了政策預期對房地產市場的影響。事實上，今年以來，有關房地產市場各項政策動態，如預售制調整、房產稅推進、二手房交易稅上調等信息，均或多或少地影響了房地產市場和地產股的走勢。

　　多數業內人士認為，在我國房地產政策體系尚未完善、市場發展有待成熟之時，這一局面還將在相當長的時間內存在。

　　呼吁建立長效機制

　　對于未來的市場走勢，業界判斷頗為樂觀。范小沖認為，限購、限貸等政策手段短期內不會取消，因此，市場將會在此基礎上繼續復蘇。從長遠來看，城鎮化進程的加速也將給市場走勢帶來長遠的利好消息。

　　北京某上市房企負責人也表示，明年宏觀經濟復蘇的態勢未必如預期般樂觀，房地產業作為經濟增長點的價值將得以凸顯，加之購房者對資產避險的要求強烈，購房需求也隨之上升。因此其對未來的市場走勢總體樂觀。

　　統計顯示，今年10月，全國70個大中城市新建商品住宅(不含保障房)價格平均上漲0.041%，比9月有所擴大。這也是自今年6月以來，該數據連續5個月保持上漲。多數分析人士認為，在經歷了長時間的底部震蕩后，房地產市場將緩慢回升。

　　即便在新一輪的市場周期中，房地產業將迎來諸多利好，但多數業內人士仍然呼吁盡快建立市場化的長效調控機制，擺脫房地產市場對政策的過度依賴。

　　與市場化調控手段相比，行政手段的弊端顯而易見。根據國家統計局的數據，近幾個月來，全國房地產投資增速、商品房新開工面積、房地產企業購地面積連續出現負增長，這將可能影響到后市的供應。同時，對于政策信號的過于關注容易造成恐慌情緒蔓延。

　　范小沖認為，應盡快出臺長效機制，以差別化信貸、稅收等市場化政策，取代“限購令”等行政化政策，從而為房地產市場實現內在平衡。不少業內人士呼吁，房產稅試點應加快擴容，該稅種可在減少地方對土地收入過度依賴的同時，也對投機投資需求形成打擊。