去庫存保證凈利潤，籌資不積極緩擴張

　　大房企“補血過冬”

　　10月底，滬深股市上市房地產企業紛紛披露第三季度財報。萬科(000002.SZ)、保利地產(600048.SH)、金地集團(600383.SH)、招商地產(000024.SZ)四大龍頭企業的凈利潤均出現明顯增長。其中，金地集團凈利潤同比增幅超過5000%。除了招商地產，另外兩家企業增幅均接近100%。

　　但是，在總計108家企業中(剔除B股和ST股)，依然有大約57家企業凈利潤同比增幅為負數。此外，從籌資活動產生的現金流凈額來看，四大龍頭企業則出現了明顯的“收縮”跡象。

　　三季度萬科凈利潤第一

　　《中國經濟周刊》記者據Wind資訊統計顯示，前三季度，“招保萬金”四家，萬科實現營業總收入461.28億元，同比增長57.39%；實現凈利潤50.8億元，同比增長41.74%。招商地產在該報告期內共實現營業收入161.46億元，同比增長29.45%；實現凈利潤24.19億元，同比增長16.03%。保利地產實現營業總收入313.07億元，同比增長43.52%；實現凈利潤38.21億元，同比增長10.21%。金地集團實現營業收入117.37億元，同比增長80.67%；實現凈利潤9.21億元，同比增長91.91%。

　　如果就單一季度凈利潤同比增幅來說，金地則在四大龍頭企業中獨占鰲頭。第三季度數據顯示，金地的凈利潤同比增幅達到5301.55%。金地去年第三季度的凈利潤為-0.1162億元，今年則為6.042億元。

　　但從總體數據來看，上市房企第三季度凈利潤增幅排行的前三位由順發恒業(000631.SZ)、陽光城(000671.SZ)、天業股份(000807.SZ)占據。主要市場在杭州地區的順發恒業今年第三季度的利潤為0.9472億元，而其去年同期則只有0.0033億元，同比增幅達到28603.3%。陽光城在第三季度以8361.32%的同比凈利潤增幅排名第二，天業股份以7787.5%增幅列第三。

　　一位不愿具名的香港籍房地產投資基金聯席董事向《中國經濟周刊》指出：“這些大型企業的凈利潤增加主要源自去年開始的去庫存化。開發商會加大力度降價出售商品房，這些合同銷售經過一年的結轉成為本季度的凈利潤?！彼M一步指出，中小企業出現凈利潤暴漲是因為本身利潤基數就小，今年入賬的利潤即便數額較小，也會出現大幅波動。但是也有個別知名房企的凈利潤出現了大幅下滑。如金融街(000402.SZ)，本季度凈利潤在3.3612億元，去年同期凈利潤在5.6268億元，同比增幅為-40.26%。

　　金融街在財報中解釋稱，2012年1-9月凈利潤下降的原因是公司1到9月結算項目毛利率較去年同期下降。

　　眾所周知，毛利率的下降主要是由于銷售價格未出現明顯降幅，而銷售額下降以及土地成本居高不下所導致。

　　跟著萬科一起過冬

　　嚴厲調控實施至今，全國的房價都出現了小幅下行。從去年開始，在萬科的引領下，一些大企業紛紛開始收縮。去年年底，萬科集團總裁郁亮在接受媒體采訪時稱，2012年萬科將進入“冬天模式”。

　　如今，萬科等大企業果真進入了收縮的時節。在今年三季報中，各大企業籌資活動所產生的現金凈額紛紛出現降低?；I資活動產生的現金流凈額，由籌資活動流入金額減去支出凈額得出。流入金額主要是指其通過第三方進行融資所得資金，而支出主要指利息、財務成本等支出金額。這個指標可以揭示出一家企業是否愿意去籌集資金進行擴張。

　　萬科第三季度的財報顯示，籌資活動凈現金額為-61.1795億元，而其去年同期凈額則為-13.4262億元，同比增幅為-355.67%而向來以“兇猛”著稱的保利亦是如此。其籌資活動現金凈額由去年的29.4392億元降低到10.9123億元，同比增幅為-62.93%。而在2010年同期，保利地產還保持著20.8億元的籌資現金凈額。

　　金地三季度的該項指標為3.8億元，比去年減少了接近一半。招商更是從去年的34.18億元銳減到今年三季度的-17.56億元。

　　一位原就職于境內上市房地產企業的高級財務經理告訴《中國經濟周刊》：“如果一家企業愿意擴展，那么勢必會四處籌集資金。如果籌資活動不積極，那么它依然要支付之前的利息等財務成本，這就有可能讓這個指標成為負數。這就說明企業在收縮?！?/FONT>