一線城市樓市逐漸復蘇各地堅持調控不動搖

2012-10-24

　　隨著各省經濟三季報的發布，京滬等一線城市樓市數據也呈現出一縷亮色。多位分析師認為，房地產市場整體上行趨勢已經確立。與此同時，多地調控仍將延續小幅收緊的趨勢。

　　市場復蘇明顯

　　廣東省統計局最新數據顯示，前三季度，廣東商品房銷售面積5066.48萬平方米，雖然同比仍下降1.4%，但降幅已比上半年和一季度分別收窄9.4和17.6個百分點。同時，受房價攀升影響，同期廣東商品房銷售額4147.91億元，增長0.6%，已呈現正增長，增幅比上半年和一季度分別提高8.0和23.5個百分點。

　　上海統計局發布的數據也顯示，前三季度，本市新建商品房銷售面積1229.94萬平方米，比去年同期下降5.9%，降幅較上月收窄1.9個百分點。前三季度，本市房地產開發企業本年到位資金2986.91億元，比去年同期增長19.5%。

　　前三季度，北京全市商品房銷售面積為1146.9萬平方米，比上年同期增長25.2%。全市房地產開發項目本年到位資金為3957.6億元，比上年同期增長2.4%。

　　“整個市場確實是全面復蘇?！焙细恢脴I首席分析師龍斌告訴《第一財經日報》，目前幾十個主要城市成交量回升得比較平穩，主要原因在于今年以來信貸微調、以剛性需求為主導的成交結構支撐了成交的增長，另外開發商在推貨方面也比較積極，供求之間的預期越來越接近。

　　龍斌說，目前購房者方面也有明顯變化，特別是剛性需求在信貸、樓市調整等環境下入市的信心更為強烈。

　　價格方面，集美大學房地產發展研究所所長李友華對本報分析稱，目前樓市交易量回升、成交價微漲的情況，基本上在各個專業研究機構的預測范圍之內。其原因主要是目前國家限購政策沒有明顯松動，地方政府有一些微調，促進剛需入市，“去年限購政策出臺后，一部分外地人已經開始繳納社保和稅收，現在滿足了一年期限，可以入市?！?/FONT>

　　中原地產市場研究部總監張大偉分析說，目前整體市場復蘇趨勢明顯，開發商積極儲備資金，購入土地，四季度也不太可能再出現有力的房地產政策，整體市場上行趨勢已經確立。

　　隨著標桿房企銷售業績的回暖，以及推盤節奏的放緩，之前開發商高企的存貨也得到了快速的消化。根據中原地產市場研究部分析，目前標桿房企庫存量仍屬合理范圍。結合目前開發商短期的資金鏈情況，標桿房企的降價動力明顯不足。

　　在土地市場方面，開發商對于后市預期轉變，加之資金壓力逐漸解除，開始積極入市低價購地。各地土地成交活躍，部分城市土地市場出現回暖行情，出現政府為穩定市場預期開始叫停熱門地塊出讓的現象，例如北京在9月暫停了10宗經營性用地的成交。

　　張大偉說，從8月底開始全國主要城市的土地市場明顯復蘇，各大開發商均開始了大規模的圈地運動，而且地價及溢價率均有所上行，可見目前市場的主流開發商對市場見底的判斷已經基本一致。

　　國家統計局日前發布的數據顯示，前三季度，全國房地產開發投資51046億元，同比名義增長15.4%(扣除價格因素實際增長13.8%)，增速比1~8月份回落0.2個百分點；商品房銷售面積68441萬平方米，同比下降4.0%，降幅比1~8月份縮小0.1個百分點；商品房銷售額40354億元，增長2.7%，增速比1~8月份提高0.5個百分點。

　　調控政策沒有動搖

　　在李友華看來，經過這一輪調控，房地產調控的近期目標已基本實現，即抑制房價過快增長，但要實現房價回歸合理增長的長遠目標，未來仍需要做不少工作。

　　其中，限購等舉措作為一種調控手段，未來走勢如何十分引人關注。9月以來，盡管有貴陽市房產政策出現了部分松動，但大多數樓市政策小幅收緊的趨勢仍在持續，其中一線城市尤為明顯：上海開展限購政策執行情況的專項檢查，防止違規操作；北京進一步收緊了限購政策，規定北京戶籍居民購房須持第二代身份證；廣州將對中心城區個別異常高價的住宅項目暫時采取限售措施。陜西省更是祭出成本大刀，規定在開發成本的基礎上，房屋最后的售價只能加上10%左右的“合理利潤率”。

　　“總體來看，調控政策沒有動搖，限購限貸的方向沒有改變，地方在沒有違反限購的前提下根據自身特點做了一些微調，調控基本保持穩定?！饼埍笳f，明年樓市走勢要看經濟走勢，“明年政策應該會有新的動作，比如之前房產稅試點應該會推開?！?/FONT>

　　國務院總理溫家寶17日主持召開國務院常務會議，部署四季度經濟工作時也指出，要堅定不移地搞好房地產市場調控。嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，抓緊研究制定符合我國國情、系統配套、科學有效、穩定可預期的房地產市場調控政策體系。推進保障性安居工程建設，確保保障房公平分配到低收入群眾的手中。加快普通商品住房土地供應，有效增加普通商品房供給。

　　李友華說，限購作為一種非市場手段，雖然有效抑制了房價的過快增長，但不能使市場供需雙方信息良性交換互動和循環運轉，“房地產本身是一個市場，沒有一個市場經濟的手段來解決問題，本身是不能夠長期延續的?！崩钣讶A說，能夠替代的手段越早出臺越好，越能使房地產市場長期健康穩定地發展。

　　不過，開征房產稅目前仍面臨著很大爭議，不少專家均反對目前擴大房產稅范圍。近日有媒體報道稱，今年8月曾傳出擴圍試點的兩湖擴圍試點工作已經“暫?！?。本報記者昨日致電湖南湘潭相關部門，沒有得到對方正面回復。湖北鄂州相關部門人士則對“暫?！币皇挛从杳鞔_否認，只是表示“上面沒有正式的文件下來”。