房價回歸理性

　　首先，房地產擴張和價格膨脹的資金供給機制正在發生轉變。過去的10多年，投資一直是我國經濟增長的主要動力。當年投資占GDP的比重從2000年的33%提高到2011年的66%，而消費比重一直維持在39%左右。同期投資規模從32918億擴大到311022億，同期外匯占款導致的基礎貨幣投放也從14291億擴大到253587億，外匯占款占投資資金來源比重從43%提高到81%，最高的2008年達到97.46%。但是，2011年11月以來，尤其是2012年4月14日擴大人民幣匯率浮動范圍以后，人民幣匯率單邊升值預期消失，外匯儲備增加遲緩甚至出現負增長情況，貿易順差也在縮小，境外投資規模擴大，這意味著未來的國際收支不會像2000-2010年那樣保持大規模順差并導致外匯儲備增加。外匯儲備不再增加，基礎貨幣投放減少，社會流動性供給將大幅度降低，基數已經擴大的經濟規模高增長需要的流動性規模更大，但市場無法滿足，這必然導致對土地和房地產的投資速度下降，房價也將趨向下降。

　　其次，土地財政困難將推動房地產稅的出臺和擴大試點范圍。過去的10多年里，土地財政成為地方財政的重要來源，也是地方基礎設施和社會服務業發展的資金來源。土地財政也得益人民幣匯率升值預期下的國際收支順差和外匯儲備增加，這個因素消失以后，土地價格上漲也失去了資金供給動力。此外，地方政府出售的土地使用年限為50-70年，而且大部分土地基本被開發，在未來30-40年內，政府難以獲得土地回收的好處，可出售的土地有限。新加坡700多平方公里的土地，工業用地采取的是30年，而且國土開發到目前只有40%，60%依然禁止開發。地方政府土地銷售到達一定水平后，未來繼續保持土地財政收入將趨向困難，這將迫使地方政府選擇汽車牌照拍賣以及開征房地產及交易稅等新稅種來增加財政收入。這對住房開發商和住房投資人都不是利好，也將抑制住房價格上漲。

　　第三，城市化的重點是保障房建設而不是商品房建設。很多人認為中國的城市化進程沒有結束，覺得房地產依然具有長期的潛力，因而繼續在三、四線城市投資房地產。但中國未來的城鎮化，可能不會像一般人理解的那樣。未來10年，解決民生將處于更加重要的地位，收入分配和住房都是決策層要考慮的。從目前信息看，未來政府的住房建設政策更多考慮的是大量建設保障房、經濟適用房和棚戶區改造，這樣可以緩解城鎮化的矛盾，緩解進城人員的居住困難。這樣的住房建設和發展方向，會改變目前的房地產市場供給結構，將抑制商品房的價格上漲趨勢。

　　未來房地產業的管理政策將越來越完善，相關的稅費也會增加，那些持有多套、幾十套乃至上百套商品房的投資人，將面臨沉重負擔。大量的閑置房、投資房將不得不走向市場，通過改變市場供求，抑制價格上漲。當住房價格調整和下跌時，可能形成連鎖效應，房地產價格將回歸理性。

　　房價下跌不利影響有限

　　應該看到，房地產過度發展導致經濟逆向調節和產能過剩，不利經濟持續發展。過去的幾年里，房地產膨脹導致產業結構逆向調節，延緩了經濟結構調整的時間。當今鋼鐵業產能過剩以及虧損之痛，與2008年以來的房地產膨脹關系密切。2007年以后我國開始實施緊縮貨幣政策，但金融危機打亂了這一部署，2009-2010年的信貸擴張導致房地產成為經濟增長的動力，房地產價格膨脹吸引了大量投資。例如，我國房地產消費了鋼鐵產量的40%。結果鋼鐵工業等產業逆向調節。房地產膨脹和鋼鐵業產能逆向調節，導致前幾年進口鐵礦石價格持續大幅度上漲，國內產能擴張，落后產能淘而不汰，這樣的發展模式不可持續。

　　此外，房地產價格大幅下跌的不利影響有限。有人認為，房地產價格下跌將沖擊中國經濟。但應該看到，中國居民儲蓄最大目的之一就是住房，住房價格回歸合理，居民消費就會上來，消費增長會拉動經濟增長，尤其是中低收入階層的消費會出現較大增長。

　　還有看法認為，房地產價格下跌將導致金融系統不良資產增加。但是，中國的房地產與西方不同，房地產信貸沒有證券化，也沒有無抵押的信用貸款，因此房地產信貸沒有多個鏈條形式的金融產品，全部是實物抵押，銀行在撥備上也做了充分的準備。因此，房地產價格大幅度下跌，對銀行的損傷有限。就房地產的時間結構來說，2008年之前占主要部分，房價下跌30%甚至更大對2008年之前的房貸影響不大，故銀行總體受傷不大。

　　任何經濟現象都有周期，小周期是10-12年，大周期是30年。目前，我國房地產處于小周期轉折點，市場規律將發揮作用。未來不能過于沉醉于房地產價格膨脹，而忽略外部競爭的風險，應加大力度轉向技術和科技，政策和資金要更多轉向鼓勵技術創新和研發投入。