從近期樓市成交數據看，“金九”確實成色不足，“銀十”開場也頗為冷清，但一方面購房需求減弱的原因多在于計劃延遲，另一方面，新房舊宅的供應量并未銳減，“成交回落”恐為階段性表現，而“量價企穩”將從“銀十”起步，成為2012年樓市最后的態勢。

　　后四個月看剛需

　　綜合9月下旬及10月首周樓市交易情況看，“金九銀十”的成交高峰似乎已難呈現，但鏈家地產市場研究部張絮認為，假期之后，延期的成交和供應有可能出現一定程度集中釋放，這種趨勢有望延續到11月初。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉則預計，“量價企穩”將是今年最后4個月的總趨勢——一方面9、10、11、12月的單月交易量將很難超過7、8月份，而房價也將趨于平穩。胡景暉認為，僅從秋季房展會的狀況再次印證了所謂“金九銀十”的成色不足。由于過去5、6、7月的量價齊升，透支了部分三、四季度的有效需求。從需求角度分析，首次置業的婚房需求經過半年的集中釋放已成強弩之末，改善型需求由于銀行執行“認房又認貸”的按揭政策而入市艱難，恐慌性需求也日趨平復，投資投機型需求又難以回場，因此，年底前市場面臨的是“有效需求不足”。而從供應方面來看，一方面年底前的開盤量將會進一步增加，另一方面現有的新房庫存還有待消化，此外，政府的保障性住房將在年底前集中兌現，二手房掛牌量也未見減少，因此，年底前的供應量是充足的。北京美聯市場研究部高級經理張磊也分析指出，從今年各項目銷售速度來看，特別是9月中下旬上市的新項目將成為10月主要銷售對象，加上預計10月開盤的39個項目，10月北京房地產市場供應已基本保障充足，且各個價位和類型的項目分布也較為平均，體量最大的項目依舊是以5環外的普通住宅項目為主，剛需客戶依然是眾房企主要的銷售群體，考慮到臨近年底企業將面臨一定的資金壓力，因此不排除價格出現反復的情況，一旦優惠額度有所加大或者價格略有下降，相信會再度形成一波銷售的高峰。

　　房企態度決定一切

　　另據北京美聯市場研究部的統計數據顯示，9月北京全市累計成交新建商品住宅(期+現)10971套，較8月份市場出現了24.5%的下降，而整體成交均價仍然穩定在2.1萬元/平方米的水平上，變化不大；同期，北京二手住宅市場則累計成交達到12580套，環比8月同樣出現了11.6%的降幅，下降速度略慢于新房市場，而成交均價同樣保持平穩在2.3萬元左右。無論是新房還是二手房市場，與年初的低點相比，在成交量、價兩個指標上都已經有了明顯增長，而與去年同期相比則同樣處于高位。北京美聯市場研究部高級經理張磊說，從數據統計來看，進入8月后房企的經營策略出現了一定的轉變，打折銷售的項目、優惠的額度都在不同程度減少，房企經過3-7月的銷售高峰后資金壓力已經得到緩解，開始通過小幅調整售價，來爭取一定的利潤空間，這就造成了8、9月份銷售速度的變慢。對于接下來10月份以及年底的走勢，房企的經營態度將會決定一切，從今年來的購房客戶結構來看，剛需客戶是絕對的主流，限購政策在短期內并不會出現放松，加上信貸方面多次的優惠政策(降息等)，市場上潛在的購房需求量還是很大的，只要房企可以拿出適當的產品，合理的定價及優質的房屋，目前這種銷售量持續到年底應該不成問題，那么全年北京新房住宅成交將有望達到12萬套左右，二手房則有望沖擊14萬套大關，將能達到限購政策出臺以來銷售量的最高點。