多地甩賣土地可能推高房價調控成果或遭蠶食

2012-09-21

近期，杭州、南京、武漢、溫州等多個城市紛紛大規模推出土地，一些城市土地市場出現升溫跡象。土地市場升溫將強化公眾房價上漲預期，弱化樓市調控成果，加劇樓市反彈壓力。專家表示，當前需要加大土地供應，但應控制推地節點、單次規模，同時盡快啟動相關改革讓地方政府擺脫土地財政依賴，抑制土地市場升溫推高房價。

　　土地市場現升溫跡象

　　近段時間以來，杭州、南京、溫州等十多個城市大幅增加土地供應，有的甚至一次性推地上千畝，開發商拿地意愿和能力同步提高，土地市場出現“量升價動”的升溫局面。

　　9月4日，杭州市國土資源局發布國有建設用地使用權出讓信息預告稱，杭州主城區近期將推出26宗土地，出讓面積總計為85.8萬平方米，合1287畝。其中，住宅用地14宗，面積約832畝。與此同時，江蘇宿遷、湖北襄陽等地的土地推介會近期也頻頻在杭州舉行。

　　而就在此前一周，杭州主城區一次性掛牌7宗土地，其中有4宗為住宅用地，出讓總面積達30萬平方米，為杭州近年來推地量最多的單次拍賣，最終成交總價為54億元。

　　與杭州一樣，早在7月中旬，南京市國土局連續預公告了41幅即將推出的地塊，總面積達230萬平方米，兩項數據均創下了南京土地市場新的紀錄。其中，住宅用地19幅，總出讓面積135萬平方米。據了解，以往南京國土部門一次預公告地塊的數量多在10幅左右，此次一天之內連續預告了41幅地塊，業界嘩然。

　　機構數據顯示，8月份，萬科、龍湖、中海、金地四家大型房企拿地金額合計為120多億元，環比上漲4.85%。國家統計局最新發布的數據顯示，1-8月，全國房地產開發企業土地購置面積為23624萬平方米，同比下降16.2%，降幅比1月至7月縮小8.1個百分點；土地成交價款4800億元，下降7.6%，降幅縮小9.3個百分點。

　　地方政府大規模推地引發了各大房企的新一輪搶地朝。9月5日，萬科以13.65億元成功競得廣州開發區開源大道以南某地塊；綠地以底價4.39億元將佛山禪城區出讓的一商住地塊收入囊中。6日，萬科擊敗中海和保利，以總價為33.06億元摘得合肥廬陽區總面積達到775.34畝的超大連體地塊……

　　近期地方政府加大土地供應與土地供地計劃指標和地方財政壓力不無關系。據國土資源部日前公布的數據，今年上半年全國住房用地供應計劃落實4.72萬公頃，僅為年度計劃的29.6%。財政部公布的數據顯示，上半年，全國國有土地使用權出讓收入11430億元，同比減少4342億元，下降27.5%?！斑@兩方面的壓力不會馬上消除，所以地方政府推地還將持續。”中國指數研究院研究員曹旭東表示。

　　鞏固樓市調控成果壓力增大

　　值得注意的是，隨著地方政府大規模推地，以及多個一二線城市前期樓市成交量回升等因素疊加影響，購房者房價上漲預期增強，鞏固樓市調控成果壓力增大。

　　“快房網”首席評論員程偉明表示，一年多的樓市調控使得土地市場幾乎“冰凍”，近期土地市場成交量增大對加大樓市供給有積極意義。“長遠來看，加大土地供應為樓市提供了更多的‘面粉’，為房價合理回歸預留了空間，利好樓市調控?！背虃ッ髡f。

　　但是，從杭州、南京、武漢等地土地拍賣情況看，盡管開發商拿地整體更加理性審慎，但多家爭搶、較高溢價率地塊已經出現。在8月27日杭州土地拍賣中，有兩塊宅地經過18輪和21輪競價成交，溢價率都超過了10%；在8月24日武漢舉行的土地拍賣會上，其中兩宗地經過60輪和40輪競價才最終成交。萬科于9月6日擊敗中海和保利摘得合肥的超大連體地塊，平均溢價率超過37%。

　　土地市場成交量上升，很可能帶動地價升溫。曹旭東表示，由于土地出讓金收入大幅降低，地方政府推地意愿強烈。同時，一些一、二線城市樓市成交連續數月穩步回升，部分開發商回籠了一定資金，重新拿地“補倉”愿望較強?！肮┬鑳煞蕉加幸庠?，土地市場升溫趨勢正在形成?！辈苄駯|說。

　　土地市場的變化正在影響購房者心態。一些購房者認為，隨著土地市場升溫，房價很可能“回暖”?！皠偪瓷弦粋€樓盤，本來還想再等一等。”杭州一家家電賣場的工作人員胡籠說，但現在杭州土地市場開始活躍，很可能帶動房價上漲，準備馬上出手?！啊娣邸療徜N，‘面包’就很可能漲價?！?/FONT>

　　值得注意的是，樓市成交回升正在強化購房者的“看漲”預期。國家統計局數據顯示，1-8月，全國商品房銷售面積57415萬平方米，同比下降4.1%，降幅比1-7月份縮小2.5個百分點；商品房銷售額34011億元，同比增長2.2%，1-7月份為下降0.5%。

　　專家表示，樓市走勢一般首先反應在土地市場上，近期土地市場出現的回暖信號很可能影響樓市?！巴恋厥袌錾郎叵驑鞘袀鬟_了積極回升的信號，購房者在這一信號的作用下會強化樓市上漲預期，并真實反映在市場行為上?！辈苄駯|說。

　　此次土地市場升溫與樓市成交連月回升、經濟下行壓力加大等多方因素疊加，將增大房價反彈壓力。程偉明表示，樓市調控剛剛取得一定成果，房價回調企穩基礎仍十分脆弱，土地市場的異動很可能“蠶食”樓市調控成果，需格外警惕。

　　盡快擺脫土地財政依賴

　　接受采訪的專家表示，當前土地市場升溫苗頭已經出現，急需采取措施遏制土地市場“走熱”。短期來看，應在加大土地供應的過程中注意推地節奏，防止土地市場“量價齊升”；長期來看，應盡快啟動樓市深層次改革，讓地方政府擺脫土地財政依賴，鞏固樓市調控成果，促進房地產業穩健發展。

　　多位業內人士認為，抑制土地市場升溫、穩定公眾預期要從四個方面著力：

　　一是在加大土地供應的同時，注意推地時間節點、單次推地規模，防止出現“量價齊升”影響市場預期。一方面，要加大土地供應規模，保障樓市供應穩步提升，為房價回歸預留空間；另一方面，要避免一次性大規模集中推地給社會傳遞土地市場升溫信號。應分散推地、避免炒作，在穩步提升土地市場供應量的同時，維持地價在合理的低位運行。

　　二是要注重盤活存量房源，多方著手加大樓市供應，避免一味加大土地供應“跑偏”增供給本意。南京一家房地產中介市場部負責人表示，目前，很多一、二線城市都存在大量的空置房，政府可以適當減免流轉稅，鼓勵二手房市場交易，分流部分剛性需求，降低開發商拿地開發新盤的熱情，間接降低政府推地積極性。

　　三是引導開發商更加理性，謹慎拿地，防止出現“地王”、高溢價地塊形成負面示范效應。中央應強化對地方土地市場督查，嚴防地方政府和開發商“合力”推高地價、制造“地王”。經濟學者鄭榮華提醒開發商應十分慎重，“在樓市調控的關鍵期，推高地價對開發商沒有半點好處”。

　　四是盡快啟動與房地產相關的財稅、土地等方面改革，通過制度化的方式解決地方政府財權事權不匹配、收入支出不對等問題，逐步使地方政府擺脫土地財政依賴。曹旭東表示，地方政府靠“賣地”維持財政收入不是長久之計，長期來看，要避免“土地盛宴”、鞏固樓市調控已經取得的成果，需要土地、財稅等方面的實質性改革盡快破題。