九月就這樣在不知不覺中降臨。每年的九月和十月都是住宅銷售的傳統旺季，但去年的“金九銀十”卻因宏觀調控而褪色成了“銅九鐵十”。今年的“金九銀十”會否重現成交高潮？在調控兩年多之際，恰逢十八大即將召開和中國經濟增速放緩，一向政策市場特點濃厚的樓市又會面臨怎么樣的變化？本期經濟圓桌，我們請來專家為你解讀當下樓市的最新動向。

　　你是否看好今年的“金九銀十”？

　  張宏偉：今年達不到很旺

　　今年經濟非常疲軟，政府通過政策的局部微調讓房地產市場回暖。但是，市場并沒有達到“非常好”。雖然成交量，房產投資有一定回暖，投資增速卻呈現負增長，8月份同比增長了15%，比之前7個月下降1%—2%。此外，限購政策如今還是在繼續執行，也沒有新政出臺?？梢娬拇筅厔莶⒉皇翘岣叻績r，價格即使上漲也不會太大幅度。

　　趙卓文：今年將是溫和平穩的態勢

　　縱觀今年九月、十月的樓市銷售，我認為主要有3個影響因素：第一，供應量依然巨大，廣州目前待售一手住宅超5萬套。但大部分均為“舊貨”?！靶仑洝睌盗恳廊挥邢蓿袌鲭y以形成大面積的“興奮點”。

　　第二，管理層再三放話，要防止樓價反彈。發展商定價將十分審慎?！案卟怀傻筒痪汀睂⑹墙衲甓▋r的主要特點。因為樓市已經全面回暖，今年9-10月價格肯定堅挺，類似今年2-3月那種大規模的讓利促銷，已不可能再出現。但“高定價”又會影響發展商的銷售和業績。預計價格難以“急升”。

　　第三，隨著經濟下行趨勢越來越明顯，城市居民購買欲望有很大的消退。以廣州日前車牌競賣為例，4300多個車牌，只有不到800人來認購。經濟大環境不好，老百姓對購車多支付1-2萬元的車牌費都“斤斤計較”。對于購買動輒數百萬元的房產，現在的購房者只會越來越慎重。

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　　依據我們對于一些城市樓市成交量的跟蹤數據顯示，今年整體市場是不錯的。首先，許多城市目前的供應量是很大的，比如深圳。其次，購房者和開發商心態都很穩定。購房者不會盲目看跌，大部分購房者認為房價“漲也漲不到哪里去，跌也不會跌多少”。開發商也不會在單獨某個樓盤瘋狂漲價，會制定相對穩定的價格來保證一個持續的成交量。

　　黃韜：今年不好也不壞

　　今年的“金九銀十”傳統銷售旺季，我覺得市場是不好也不壞。好的話，會好于平時周末，但是不可能比2009年和2010年的“金九銀十”好?！敖鹁陪y十”是每年地產開發商的沖刺期，去年由于限購第一年，市場表現很慘淡。今年的話，因為限購、限貸政策復雜多變，雖有局部有微調，但是并沒有全面放松，所以無法太好，以價換量會比較多。

　　你認為接下來尤其是十八大前后還會出臺“新政”嗎？

　　張宏偉：不會出臺“新政”

　　今年不像往年，樓市火爆到頂峰。雖然今年調控政策有點微調，但是政府抑制房地產市場過熱的主要目的不會改變。例如，可能會效仿重慶和上海實行房產稅，通過擴大試點城市來代替原有的調控措施，其主要目的還是“去投資化”。中長期來看，不會出臺什么新政，出臺替代性措施會比較多。

　　趙卓文：是否出臺“新政”不知道

　　我認為，一個政策出臺的背后不僅僅是市場需要，也和決策者有很大的關系。房地產市場非常復雜，是否出臺“新政”很不好說，目前限購、限價等各種調控政策還在繼續，靜觀其變吧。

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　　在宏觀調控上，政府有基本的心態，首先房價肯定是要抑制的，但是也不能任其大起大落，從而影響經濟發展。據我們掌握的數據分析，今年來，50個城市房價都不同幅度的上漲，國務院督查組調查后也沒有出臺新政策，基本是延續之前的政策。

　　所以，我認為，規范性政策會多一點。即使政策有變動，也只是局部微調，調控方向不變。例如重慶的房產稅政策，實行范圍很小，稅率很低，可以說起不到作用。此外，房產稅在法律問題上還有很多不清楚的地方。

　　房產稅改革試點擴大會否成真？對樓市影響會有多大？

　　張宏偉：房產稅改革試點推廣肯定成真

　　首先，官方有表態，按照《國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》中也有提及“研究推進房地產稅改革”的要求。但是，具體什么時候出臺，怎樣執行，估計沒那么快出臺具體細則。

　　至于房產稅改革方案，不同城市各有不同。其主要影響還是在于對住宅持有市場的調節，抑制投資需求。但是，對于價格調控，并不會起到太大的作用。因為中間流通環節增加的價格開發商還是會轉嫁到買家身上。
　　趙卓文：各地早已做好準備

　　房產稅改革試點擴大是“板上釘釘”的事，各省會城市政府早就已經做好了準備。我認為，房產稅改革的關鍵主要在兩個點上，一個是稅率高低，另一個是征收對象。重慶和上海的房產稅稅率都太低了，我覺得2%左右剛好，否則很難有效果。

　　在重慶和上海兩個試點的方案，到了各地不一定適用，各地根據自身情況會有變化。至于對樓市的影響，那肯定是很大的。不僅對手上持有多套住宅的購房者有影響，還對老百姓的生活有影響。

　　曹?。悍慨a稅改革試點一定會擴大，但是問題不少

　　我認為，目前試點擴大只是時間問題而已。首先，各地政府并沒有完全做好準備，法律方面還存在很多問題。其次，會與物業稅等稅種存在重復征稅的問題，處理不好，會對市場有很大的傷害。

　　各地的征稅方案應該各有不同，重慶和上海不能代表所有城市的。房產稅改革對樓市影響還是很大的。投資成本很高，就會抑制投資需求。此外，這個稅率是逐步提升的，對于樓市的打擊力量只會越來越高，直到限購政策取消。

　　限購、限價政策延續，土地增值稅清算出臺可能性多大？

　　張宏偉：目前調控政策將會延續

　　目前來看，限購、限價、限貸政策的延續將會持續到明年3月份，可能會有微調，有一點點放松的趨勢。這個主要還是要看今年12月份一年一度的中央經濟會議和明年“兩會”上是否有什么消息。至于，土地增值稅清算等調控手段不會出臺的。因為背后涉及的因素太多，施行操作起來非常困難。

　　趙卓文：延續目前政策是肯定的

　　我認為，延續以往調控政策是肯定的。限價和房產稅改革政策，是隨時可以出臺，許多政府都已做好了準備。土地增值稅清算等調控手段這個不好說，很難講。

　　曹?。赫哐永m是必須的，其他調控手段出臺難

　　目前，限購政策還不能“消失”，直到政府能夠找到一種長期調控房地產市場的方式才會停止，所以以前的政策只能延續。至于土地增值稅清算的出臺可能性太低了。首先，哪些類型的房產需要增值稅清算，是住宅還是商鋪？其次，是時間節點問題。從什么時候購買的房產才需要增值稅清算。此外還有諸如怎樣去征收，對于囤地開發商的打擊力度等問題。

　　黃韜：沒有比目前調控手段更好的政策了

　　限購、限價和限貸政策肯定是要延續的。畢竟，目前來說沒有出臺一個能夠比這些更好的政策了。土地增值稅清算的話很難講，因為涉及到體制改革、財政收入、收入分配、地方和中央之間的矛盾等問題，很難回答。