上海易居房地產研究院發展研究所近日發布研究報告認為，最新的7月份宏觀經濟各項統計數據表明，今年第三季度我國宏觀經濟難見回暖。該研究報告指出我國房地產市場面臨四個難題。報告認為，人們對房地產調控政策走勢的關心遠勝于對房地產市場的關心，因為行政力量在短期內決定著市場的變化。

出臺調控新政并不急迫

　　在“穩增長”宏觀經濟政策微調預調的背景下，我國二季度房地產市場出現回暖跡象，其原因主要是購房貸款規模擴大和利率優惠、地方政府寬松執行限購、開發企業實施以價換量的銷售策略、剛性需求階段性釋放等共同作用，但由此也產生了對房價反彈的擔憂。國務院派督察組，反映出高層對市場實情掌管不全面，對地方政府執行調控政策不放心，對市場預期和走勢不清晰。這種情況表明房地產調控政策的博弈早已長期化，目前主要集中在中央和地方政府之間，其成敗仍未有定論，所以才有“關鍵期”一說。

　　從各地媒體披露出來的督察信息并經綜合整理后，反映出督察組對各地政策執行和房地產市場情況總體上是基本滿意的，督察結果釋放的最主要的信息就是房地產政策調控不會放松。在這種情況下，不具備出臺調控新政的緊迫性，應是合理的判斷。

短期取消商品住宅預售不現實

　　對下一步房地產調控政策的預期之一是取消商品住宅預售制度。社會上也存在著對于這一政策實施必要性的激烈爭論。如果取消商品住宅預售制度，需要對《城市房地產管理法》進行修訂；需要預告社會我國會出現無商品住宅現房銷售的過渡期；一批開發企業因為得不到預售款形成資金鏈斷裂情況；商品住宅的開發成本因資金循環期和占用期的拉長而增加，從而導致銷售價格上漲。那種認為取消商品住宅預售會導致價格下跌的說法是不懂房地產的蠱惑荒誕之言。商品住房預售制度短期內斷然取消的前景非常低。

開征房產稅尚有難度

　　在高層的表態和文件中，要求積極推行房產稅的試點范圍已有多年，房產稅在重慶和上海試行的效果，實際上主流已有統一的認識，即對調控房價和擴大稅收作用有限。

　　目前擴大房產稅試點范圍的難點在于：地方政府除滬渝外，沒有一個城市主動愿意試點；房產稅征收需由人民代表大會決定，而非政府決定；應先調整房地產稅收結構，再征收房產稅，否則會使房地產稅收規模進一步增大，導致的還是商品住宅銷售和租賃價格上漲；土地出讓金和房產稅需要在法理上厘清；房產稅用途需要明確；北京市不愿意帶頭征收房產稅引發其他城市效仿，而多套房屋擁有者的最大群體在北京；到2013年才能形成覆蓋全國的個人住房信息系統，對征收房產稅給予技術支撐；房產稅成為唯一的直接向自然人征收的稅種（個稅是通過單位代扣代繳），征收難度很高。

　　房產稅征收不僅是一個經濟決策，而且還是一個政治決策。在今年我國恰恰是一個換屆政治年，此因素會極大的影響到房產稅的擴大執行。因此，今年不具備推行房產稅的政治環境、法律準備和經濟現實。盡管媒體報道國家稅務總局已為房產稅征收做集訓，但實際上那僅是一個房地產估價技術應用培訓班。

取消福利分房改革被扭曲

　　北京大學平新喬教授根據他的調查坦言目前最擔心的是，在“大躍進”建設保障房背景下，恐怕至少有一半實際是福利分房。此后引起社會熱議。住建部有關負責人雖然針對平新喬的言論做出答復，但只講了我國保障房建設分配狀況和主要面向符合條件的中低收入住房困難家庭，并未對平新喬的言論做出針對性的回應。

　　平新喬本人在引起社會熱議和相關部門答復后，站出來表示：“這是媒體的誤讀。目前制定的保障房建設目標能完成一半就不錯了。剩下的一半，可能需要國企、央企等企業提供一部分資金，以集資建房的形式去替代，這部分房子有一定的福利分房性質。”

　　實際上，我國所有類型的保障房，本身就帶有福利性質，這點不應該有異議。平新喬認為現行的保障房建設目標過大，實際上早也被越來越多的人接受，今年調減保障房開工指標，今后調減5年3600萬套保障房指標，都是對原目標的修正。

　　爭議的實質焦點是用于出售獲得產權的經濟適用房和限價房是否應該被機關公務員、依靠財政支付工資的教育和醫務工作者、央企國企員工進行福利性購房。

　　上述情況是在房地產政策調控過程中被刻意掩蓋的一個尖銳的現實問題，即1998年取消福利分房的改革決定為什么能被扭曲走樣？住房改革和政策調控中，上層和基層、國企央企民企和百姓，為什么不能同步去承擔改革和市場的風險，反而獲取不一樣的利益？本身是社會中低收入者專享的保障住房，高收入者為什么也能夠擠了進來？如果這一問題沒有正確的認識和妥善的對策，那么我們的房地產政策調控又將面臨權威性、科學性和國民信譽的挑戰。