近日，山東省保障性安居工程和房地產調控工作會議決定，將選擇有條件的開發項目進行商品房現房銷售試點。有專家認為，山東省房地產市場未來一段時間處于“消化庫存”階段。

　　山東省保障性安居工程和房地產調控工作會議決定，自9月1日起，凡不實行預售資金監管的商品住房項目，暫不核發預售許可證書；同時，將選擇有條件的開發項目進行商品房現房銷售試點。消息一出，再次引起熱議。

山東新政或為“消化庫存”

　　在房產調控的大勢下，存量房數量上升已成不爭的事實，許多樓盤都已“被現房”。

　　截至6月底，統計顯示，青島住宅市場存量接近11萬套，創出新高。青島市住宅市場庫存在調控30個月來節節攀升，截至6月30日，該存量已達108357套，這一存量的可售面積是2010年1月份的2.5倍。該院分析師王志霞表示“這一庫存量在全國其他二線城市很罕見，甚至超過了某些一線城市的庫存量?！比绻凑罩?個月(包含6月份)的平均銷售速度計算，青島目前的這個庫存量的消化周期約為25.83個月，庫存量和消化周期都已達到歷史高點。

　　同時根據山東統計局發布的數據顯示，山東省1-5月份商品房待售面積仍保持較高水平，但房屋銷售降勢趨緩。1月-5月，山東省固定資產投資9613.2億元，增長20.1%，增幅比1月-4月小幅回落0.1個百分點。其中，房地產開發投資1492.8億元，增長11.5%，增速比1月-4月回落1.6個百分點。

　　專家分析認為，參照前5個月的銷售狀況，山東省房地產市場未來一段時間仍處于“消化庫存”的階段。

期房占了一手房交易的90%

　　調查發現，煙臺市在售的樓盤，絕大多數都是期房銷售。“基本上房屋主體工程過三分之一，就可以按照相關部門的要求辦理預售許可證?！苯鸷Ｃ麍@工作人員說，從開盤計算，交房至少也得一年半以后。

　　記者走訪了多家售樓處，發現最快交房的也得到今年年底了，有的樓盤甚至2014年12月才交房，幾乎沒有一個樓盤有現房賣，最多有個“準現房”——再有幾個月就可以交付的房子?！跋胍F房的話，都得去房屋中介找了，售樓處一般沒有?！毙绿斓囟际袕V場工作人員說。從相關部門的統計來看，一手房的交易當中，期房占到了90%，現房只占10%。

鼓勵現房銷售是有益嘗試

　　山東將總結改善商品房預售管理辦法，開展商品住房現房銷售試點。分析人士認為，這意味著商品房預售制度將迎來變局，雖然目前只在有限范圍內試點，影響也會有限，但如果未來形成趨勢，無疑將對開發商資金鏈產生撼動。隨著調控觸及開發商“切身之痛”，各方博弈加劇，樓市調控步入深水區。

　　商品房預售制度始于1994年出臺的《中華人民共和國城市房地產管理法》，目的是降低企業資金門檻，促進房地產開發和銷售。按照該法律規定，商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。2010年，住建部出臺文件，對這一制度進行規范。

　　作為當前房地產市場的一項基本制度，預售制對開發商的重要性究竟有多大？根據國家統計局數據，1-7月，房地產開發企業本年到位資金50832億元，其中定金及預收款12750億元，占比超過25%。這就不難理解，為什么在本月初傳出預售制度調整的消息后，開發商幾乎異口同聲地表示反對。

　　當前，全國絕大部分新建商品房以期房形式進行銷售，在這種銷售模式中，信息公開、明碼標價、一房一價等較繁瑣的預售要求，以及商品房項目較分散的布局，正使得預售制度面臨監管難的困境。同時，若房地產市場形勢不佳，在期房銷售中，處于弱勢一方的購房者則要承擔巨大風險。

　　同時，與預售制度伴生的期房銷售模式，已成為投資客青睞的投資渠道。由于期房銷售價格相對不高、投資收益較高，一些投機投資性購房者通過期房交易來獲取利益。相比之下，現房的市場價值較穩定，價格波動較小。因此，鼓勵現房銷售無疑是有益嘗試。

　　事實上，山東試點并未從根本上“撼動”預售制度，對市場和房企資金面的影響不大。但啟動這一試點，具有積極意義。

名詞解釋

　　商品房預售制度

　　商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預先支付定金或房款的行為。具體來說，習慣上把在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的、沒取得房屋產權證的房屋稱為期房。開發商出售期房稱為預售，購房者買房時就要與開發商簽訂房屋預售合同。這個制度即為商品房預售制度。