目前我國住房存量到底有多少、人均住房面積如何、不同群體住房擁有情況等，一直沒有一個比較權威的數據。24日，中國指數研究院發布的一份報告顯示，我國55%的城市家庭人均住房面積低于30平方米，改善需求十分旺盛。

    中國指數研究院青島分院分析師王志霞接受經濟導報記者采訪時表示，即使不考慮外來人口，未來若干年，全國城市現有居民至少還有7000萬套以上的住房改善需求，是去年城鎮商品住房銷售套數的7倍還多。

    就在該報告發布的前一天，山東召開全省保障性安居工程和房地產市場調控工作會議，明確將繼續落實對首套普通住房的稅收、信貸優惠政策，有條件的城市可對首次購房者適度降低首付比例。

    對此，上海同策咨詢研究中心總監張宏偉接受導報記者采訪時表示，這是對于自住需求首套置業者購房機會的保護，“對于剛需購房者來說，這將大大降低入市門檻?！?

潛在需求較大

    王志霞告訴導報記者，上述報告是根據2010年國家統計局第六次全國人口普查的統計數據，對城市家庭戶人均住房面積進行分析而得出的。報告顯示，2010年全國家庭戶人均住房面積為31.1平方米，約一半家庭人均住房面積在30平方米以下。山東人均住房面積為32.4平方米，略高于全國水平。

    全國人均住房面積在30平方米以下的城市家庭有7000多萬戶，“山東省人均住房面積在12-20平方米的家庭有100萬戶，低于30平方米的則高達399萬戶?！蓖踔鞠颊f。

    報告顯示，2010年，全國只有14%的家庭戶住房來源是購買商品房，12%的家庭戶租賃住房，其余以自建為主。其中山東有20%的家庭戶是租賃住房。王志霞認為，“這些潛在的需求將逐漸釋放出來，未來樓市還有很大的發展空間?！?

    同時，全國的城市集體戶人口約有5530萬人，占城市總人口的14%，其中全國在校大學生數量接近3000萬人，為集體戶人口的重要組成部分，僅這些大學生未來至少還能帶來1000萬套的商品房需求?！吧綎|省集體戶口的數量高達367萬人，位居全國第三位。這部分人中絕大部分也都存在購房需求。”王志霞說。

    “對我國樓市而言，潛在需求的旺盛決定了住房供應的相對不足，住房存量低于預期表明，增加供應才是解決房價上漲過快問題的關鍵。”王志霞總結道。

或促剛需入市

    23日，山東省召開全省保障性安居工程和房地產市場調控工作會議。會議明確，山東省將繼續落實對首套普通住房的稅收、信貸優惠政策，有條件的城市可對首次購房者適度降低首付比例，增加公積金貸款額度并延長還款年限，支持居民自住性購房需求。

    對此，張宏偉持支持意見。他認為，山東降低首套首付比例，及其他省市的公積金貸款首付兩成定向刺激剛需入市政策，并沒有偏向投資性和改善需求，政策調控的大局仍然是以自住需求為主。此舉也符合中央限價保量的政策基調。

    張宏偉認為，盡管當前銀行已經給出更多的房貸額度，并且有適度的貸款利率優惠支持自住剛性需求的首套房置業者，審批周期也進一步縮短。但是，當前信貸政策對于首套房置業者仍然偏緊，尤其是在首付比例上，多地首套首付三成、個別地區首付四成以上的“高門檻”依然存在?！皩τ谑滋追恐脴I者，個人認為各地最好統一降低首付比例至兩成?！睆埡陚フf。

    在他看來，首套房首付比例若下調至兩成，可以保護以自住剛性需求為主的購房者，能充分發揮出房產的居住而非投資功能。

    他認為，當前仍處于階段性的市場博弈階段，通過下調首套房首付比例，激活當前自住需求，緩解庫存相對較大的市場壓力，同時使房價保持相對穩定的發展態勢，成為當前樓市發展的關鍵。

    “刺激剛需入市的方式是靈活多樣的，最關鍵的是在執行環節嚴格控制非剛需群體鉆空子，同時考慮是否有相應的市場風險，是否有益于樓市平穩健康發展?！睆埡陚フf。