“地根”“銀根”“預期”三大漲價因素推高房價

    樓市調控未曾放松，政策口子并未松動，為何７月份的房價依舊上漲？

    地方增收乏力，“地根”放松沖動增加。暗自放松限購、公積金貸款額度上浮、普通住宅標準調整、發放購房補貼……２０１１年下半年以來，全國有３３個城市以不同方式“微調”樓市政策，“財政焦慮”再次凸顯。由于土地出讓金收入銳減，地方政府放松調控以活躍房地產市場的意愿增強，一些地方屢屢微調試探調控底線，房價調控受到挑戰。

    一些地方的地王“重出江湖”。在７月３０日舉行的北京土地拍賣中，和裕地產以３７８７５元／平方米的樓面價捧得一商業金融地塊，成交價位居北京歷史上同類地塊的第二位。而在６月，恒大地產以１３．２２億元購得廣州珠江新城地塊，溢價率高達１７０％，引發市場一片嘩然。

    中原市場研究中心數據說明了土地市場的這一變化，７月份全國１３個主要城市扭轉了上半年的土地市場頹勢，土地出讓金上漲６％。以北京為例，北京市土地整理儲備中心數據顯示，７月北京共成交１６宗土地，獲得土地出讓金共９３．６１億元，創下今年以來單月土地收入新高。

    “財政收入減少，土地財政饑渴，不排除一些開發商去年以來，或者在更早之前，以低價拿地，高價出售，抬高房價的可能性?！标悤N說。

    “銀根”放松，房企漲價動力加大。隨著“穩增長”一系列措施的出臺，特別是兩次降息之后市場流動性有所寬裕，一度經歷“寒冬”的房企日子好過起來。業內人士稱，地產企業資金負債率一般平均是在７０％，現在整體在下滑。上市房企已公布的半年報顯示，負債、現金流都在好轉。

    房價預期變動，購房者“加緊”購入。３６５地產家居網近日的一項調查顯示，超過七成的網友計劃在半年內出手買房。購房者的“消化力”從一組數據便可窺見一斑：７月份多數城市樓市庫存大幅減少。其中南京去庫存化最快，單月商品住宅可售面積下降４９.３萬平方米。北京、蘇州、青島的庫存降幅都超過了１０萬平方米。

    “樓市庫存的下降為房企‘減負增效’，反過頭來又會增加開發商漲價的沖動?！标悤N說。

    “樓市調控其實是政府、房產商和購房者之間的‘信心博弈’?！睆偷┐髮W公共傳媒博士徐健認為，購房者更應該相信政府調控房價的能力和手段。
 調控基調不變　“問責”會否成為“殺手锏”？

    隨著房價上漲壓力加大，地產政策調控已經到了關鍵之時?！皢栘煛睂⒖赡茉谶@一輪調控中充當更加重要的角色。

    “沒有及時有效的監督和問責，限購可能會流于形式、一些初衷很好的政策也可能扭曲變形?！币恍┵彿空哒J為，部分城市政府對樓市調控“只見表態，不見效果”“只見口頭批評，鮮有問責落實”是造成房價“屢調屢漲”的重要推手。

    問責不能僅僅停留于“隔空喊話”。專家認為，在必要的時候對開發商進行“喊話”是有必要的，“但是若本輪調控的年度目標沒有完成，該問責就當問責。”朱中一說。主管部門應當強化監察職能，避免一些地方政府和開發商用變相手段弱化調控政策，要對政策落實不到位、房價控制目標未達到和保障房建設滯后的城市實行問責和整改。

    多位專家表示，調控“組合拳”涉及多個部門、各級政府，經過此次督查之后，希望能強化執行、監管和問責力度，形成部門合力，杜絕“上有政策、下有對策”的局面。

    此外，專家普遍認為，“有保有壓”的差異化政策將會是未來一段時間房地產調控的主基調。

    財稅政策仍有較大操作空間。財政部財政科學研究所所長賈康認為，房產稅擴容肯定是大方向。同時也要盡量把握好方案的可行性，在試點的基礎上總結得失，在其他城市跟進時進行方案優化。

    優化供給結構仍是長期方向?！澳壳啊袌鲕墶汀Ｕ宪墶p軌統籌的機制比較明顯?！辟Z康說，“最大化保障房托底的作用，更有效地將有限資源配置給需求方，抑制商品房泡沫?！?/FONT>