柳九邦

經歷流火七月的“普漲”后，史上最嚴的樓市調控走到了十字路口。

　　國家統計局近日公布了7月70個大中城市住宅銷售價格變動情況，70個大中城市中新建商品住宅價格環比上漲的城市達50個，6月份這一數據僅為25個，而7月上漲城市個數超過了前6個月之和。

　　調控未有明顯放松，房價上漲城市卻陡然翻番。多位業內人士在接受《第一財經日報》采訪時均表示，7月房價“普漲”完全在意料之中，首次置業及改善型需求在貨幣政策放松下集中釋放是主因。

　　隨著“金九銀十”的腳步臨近，不少開發商已在積極“備戰”，7月樓市的“漲聲”或是壓箱底政策的前奏。

調控尺度受考驗

　　當前中央三令五申嚴控房價，督查組檢查并勒令不得以任何理由變相放松政策，但房價止跌回升的苗頭已被悄悄點燃。

　　8月18日，國家統計局在其官網上公布了7月份70個大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)銷售價格變動情況。與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市僅有9個，持平的城市有11個，上漲的城市有50個；二手房方面，價格環比上漲的城市有38個，漲勢已經較為明顯。

　　上海中原地產市場研究部總監宋會雍對本報記者表示，這波房價上漲主要受首次置業和改善型需求的集中入市推動?！捌鋵?，房價上漲勢頭從3月份開始就有所表現，6、7月份的‘普漲’只是一種正常的延續，接下來這種勢頭應該還會繼續，但勢頭會放緩。”

　　中國房產信息集團研究總監薛建雄判斷，房價上漲的勢頭肯定會延續，到年底甚至可能會出現“報復性的反彈”，而預計更加嚴厲的政策也會接踵而至。

　　其實，從各方反饋的信息看，中央已對房價上漲的勢頭高度警惕。據《人民日報》報道，國務院督查組認為，調控措施落實較好，但幾個問題需要特別注意：一是近期一些城市房價環比出現上漲，導致市場預期發生變化，穩定房價的壓力加大。二是個別地方存在通過放松限購條件、發放購房補貼等方式，刺激住房消費的苗頭。

　　目前，隨著樓市回暖及房價的止跌緩漲，“穩增長”與控房價的矛盾已變得更加突出，調控走到一個新的十字路口。有媒體援引住房和城鄉建設部相關負責人的話稱：“預計年內不會有大的政策變動，但如果房價出現趨勢性的明顯反彈，將會考慮出臺新的更嚴厲的調控措施?！?/P>

　　同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，房價再度上漲突顯了樓市限購、限貸等行政手段的弊病，當這些行政手段嚴格執行，市場就會繼續陷入僵局；但只要出現“微調”等放松性政策，就容易刺激購房需求入市，導致量價齊升。

　　一位不愿透露姓名的業內人士分析稱，房價上漲的趨勢已很難在短期內逆轉?！氨Ｕ戏康耐七M并不是很順利，導致剛需在貨幣政策放松的刺激下集中入市，而房產稅在短期內進一步推廣也還存在一些障礙。日本、新加坡、韓國等國家都出現過房價大幅度上漲的情況，最終都是通過這兩個手段把房價調下來，但現在兩項任務的推進都太過緩慢?！?/P>

　　近日，財政部財科所副所長劉尚希在接受媒體采訪時稱，開征房產稅還有很多準備工作要做，不是發一個文件，一下子就能推開的事情，預計“十八大”以后才能真正提上議事日程。

開發商備戰“金九銀十”

　　7月漲勢無疑讓剛需購房者心頭一“熱”，但在政策、天氣等多重因素下，7月下旬以來，開發商和置業者的熱情似乎都留給了“金九銀十”。

　　8月以來，5月~7月形成的成交高峰正在逐步回落，北京樓市開始顯露疲態。

　　北京市住建委網簽數據顯示，8月上半月，北京市新房和二手房成交量雙雙下降，全市住宅網簽總量為12000余套，環比7月同期下跌近一成。

　　漢宇地產市場研究部監測數據顯示，8月上半月上海商品住宅成交面積為33.73萬平方米，比上月同期縮減23.3%；二手房買賣帶看量也出現明顯下滑，環比下跌20%~30%，成交量環比出現10%~15%的回落。

　　市場分析人士認為，為了備戰“金九銀十”這個傳統旺季，開發商8月上半月往往會推遲開盤時間。

　　這種現象在統計數據中已有所體現，上海8月上半月新房供應量僅為27.47萬平方米，占7月份總量比重的37%，供應不足直接影響樓市的整體成交情況。

　　以上海6月份的銷售冠軍樓盤中海紫御豪庭為例，該樓盤6月和7月分別簽約199、82次，該項目于7月中旬再次加推后續房源后，與首次開盤的快速熱銷表現形成一定差距。8月上半月，該樓盤共成交20套房源，成交均價為39199元/平方米?？梢姡_發商已經逐漸改變推盤的方式。

　　上海一家大型房企的副總經理對本報記者坦言：“我們也注意到7月樓市‘普漲’的現象，下半年我們還是持謹慎樂觀的態度，推盤計劃在年初就已經確定了，公司會根據工程的進度以及對市場的整體判斷來推盤，但‘金九銀十’一定是重點?！?/P>

　　而多位接受《第一財經日報》采訪的業內人士均認為，在首次置業及改善型需求的進一步推動下，今年開發商有望告別去年同期的慘淡遭遇，“金九銀十”的成色可期。

　　值得一提的是， 去年的金九銀十因為樓市低迷而落空。據搜 房網數據監控中心最新統計，搜 房網監測的47個大中城市中，有41個城市2011年“金九銀十”住宅成交量低于2010年同期，占比達87.23%。上海、廣州、深圳等8個城市同比下跌五成以上，其中上海下跌幅度達62.13%、廣州下跌57.82%、深圳下跌59.16%；此外北京住宅成交量也下跌了45.37%。