在今年3、4月時，業界對房企業績的判斷還“偏悲觀”，由于銷售低迷，多家房企都普遍出現了負債率上升、現金流下降、存貨量大幅上升的情況。

　　隨著5、6月全國樓市回暖，保利、萬科和中海三家房企連續兩個單月銷售金額都超過100億元，房企銷售回款增加，為上半年“成績單”增色不少。如萬科持有現金470.1億元，較年初提高37%。數據顯示，房地產行業經營性現金流合計為114億元，增幅高達208.19%?，F金流改善意味房企已經度過“最難關”，但部分中小房企如大龍地產、萬方地產等頻現虧損，顯露出房企分化加劇。

　　記者了解到，三、四季度是房地產傳統的銷售旺季，如萬科、保利、中海、龍湖等龍頭的推盤比例都是4:6，下半年銷售業績將達到全年的高峰。萬科董事會秘書譚華杰稱，萬科推盤量主要集中在下半年，尤其9月份后預計會有明顯增加，全年銷售超越去年1215億元是“大概率事件”；而一向穩健的中海已經明確上調年度銷售目標從800億元到1000億元；此外，業內預計保利年內銷售突破1000億元也應在意料之中。

　　市場回暖，手持現金增多，房企也重燃“拿地”熱情，6月以來尤其明顯。數據顯示僅 7月份萬科、保利、中海3家公司就至少斥資130億元在全國市場上拿地。雖然中海、保利將緊追萬科邁入“千億俱樂部”，但萬科、保利同時也面臨著利潤率下滑的隱憂。業內人士預計，隨著樓市回暖，改善性需求得到釋放，折扣優惠逐漸取消，下半年樓市或將從“跑量”轉向“保價”。

　　■ 庫存分析

　　庫存居高難下

　　經歷了年初的市場冰點，自3月份樓市成交量逐步回升。綜合多家房企上市公司年中報來看，包括萬科、萬通等一線房企在內，雖然在上半年都不同程度地調整了各自的推盤節奏和推盤量，隨著市場銷售回暖，庫存也逐漸被緩慢消化，但庫存總量的逐年持續增加卻難以掩蓋。

　　來自中原地產的監測數據顯示，截至2012年6月底，標桿房企在49個城市在售項目庫存量相對于2011年同期增加了約6成，隨著調控深入，在今年年初標桿房企的庫存總量達到峰值，接近2008年底的歷史最高位。一位地產分析人士指出，持續兩年多的房地產調控政策顯著地影響了市場成交量。限購和限貸雙重政策影響疊加使開發商在過去一年始終面臨較大的銷售壓力。

　　盡管從已公布業績的上市房企年中報來看，完成全年目標超半數的企業并未低于往年同期水平，然而“增收不增利”的現狀下，在大多數房企看來，下半年依然以“去庫存”為主。華潤置地主席王印在之前股東大會后表示，有些城市的市場表現稍微轉好，但即使在這種情況下，華潤置地目前的售價與去年相當，將繼續堅持“走量”銷售策略。萬科下半年的推盤量將明顯超過上半年，環比上升幅度可能超過40%；記者還了解到，在7月份實現銷售面積全國第一的恒 大地產，下半年貨量依然充足，并寄望于即將到來的金九銀十保持銷售額穩中有升。

　　■ 利潤分析

　　中海最賺錢 萬科凈利率下跌

　　數據顯示，中海地產以67.9億元凈利蟬聯最賺錢上市房企，比萬科超出30.6億元。據匯豐銀行分析，中海上半年平均銷售價格同比增長12%，而土地成本僅占售價20%，使其達到近41%毛利率、27%凈利率。

　　但中海的高盈利僅是特例，從目前披露的數據看，如萬科上半年雖然凈利潤同比大增25%，但毛利率、凈利率分別同比下降5.6%、2.2%。據記者不完全統計，目前A股披露中報的38家房企中，有17家凈利潤出現同比下跌。

　　龍頭中最典型的是保利和招商，兩家上半年凈利率都同比下跌6%。保利上半年銷售額雖然同比增27.5%，但凈利潤同比大跌12%至24.55億元；招商上半年銷售額大增136%至161億元，凈利潤也大跌16.9%至12.2億元。業內人士指出，在衡量房企賺錢的三個指標中，凈利潤上漲表示盈利增加，但凈利率和毛利率下跌，說明利潤被攤薄。

　　有業內人士表示，利潤減少除了受計提減值、合作項目增多影響外，上半年樓市低谷時，部分龍頭房企采取“以價換量”策略，保住銷售量、銷售面積的正增長，但銷售均價下跌，使得凈利潤出現下降。

　　業內人士稱，由于上半年龍頭房企銷售情況完成較好、整體樓市也明顯回暖，預計下半年房企推盤時將會更多顧及利率指標，如保利7月的簽約均價已同比升8.5%。記者獲悉，預計8月底發布中報的恒 大近期已對投資者表示，三、四季度將更關注利率指標。

　　■ 價格分析

　　成交量上升 價格下降

　　從目前房企公布的數據來看，包括萬科、保利、招商、華潤等房企在2012年上半年均取得了不錯的銷售成績，有些企業在上半年已完成全年銷售任務的七成以上，但銷售增速有明顯放緩的趨勢，這種情況在銷售均價方面有更加直接的體現。

　　上半年萬科依然以625.4億元的銷售額位居眾房企榜首，但以上半年簽約602.5萬平米的面積計算，銷售均價為10380元，較去年同期下降10.6%，與此同時，公司的結算均價也有所降低。萬科董事會秘書譚華杰對此表示稱，這反映了市場調整期部分城市或區域住房價格調整的影響，但更主要的原因還是銷售結構的變化。

　　業績向來穩健，且在上半年市場表現出眾的保利地產，盡管半年實現超500億的銷售業績，但凈利潤負增長的勢頭依舊未改，合約銷售均價與去年基本持平；曾在2011年增長乏力的金地集團在2012年上半年發力后，簽約面積和金額雙雙增長，但銷售均價下浮達到13.8%；另一個堅持走高利潤率并在今年年初調整銷售策略的招商地產盡管在上半年業績創造了有史以來的爆發式增長，但同時在售項目的合同均價卻同比下降21.1%。業內分析人士指出，部分大型房企提前且超額完成上半年銷售目標，得益于降價促銷的銷售策略和銷售目標制定保守。

　　但也有一些企業在銷售均價的方面保持了穩定的增長。中海地產上半年合同均價13580元/平米；而根據相關數據的披露，在7月份創下銷售面積第一的恒 大地產上半年的銷售均價也實現了持續增長，上浮13.8%。