預告登記可防

　　開發商“一房多賣”

15日，濟南市房屋產權登記中心走進高新區中鐵匯展國際，為市民辦理房產業務，并對預告登記業務進行了專題宣傳。這意味著濟南市全面開展商品房預告登記業務，市民即日起可申請預告登記。

　　由于市場上在售的商品房大多數是期房，從合同備案完畢到最終交房，一般需要1至2年。有些不法開發商借機“一房兩賣”，甚至“一房多賣”，嚴重損害了購房者的合法權益。

購房人支付房款后，在等待取得房屋產權的漫長過程中，如何預防賣方“一房兩賣”?濟南市住房保障和房產管理局副局長姜秀杰說，預告登記可以規避這種風險。一旦購房者對所購房屋辦理了預告登記，就從法律上宣告了自己成為這套房屋的唯一權利人，此后開發商再對這套房子進行銷售等產權處置是無效的。

　　濟南市房屋產權登記中心相關負責人介紹，《物權法》出臺后，國家在法律層面賦予了購房者保護自身權利的新武器，那就是預告登記制度?！段餀喾ā返诙畻l規定：當事人訂立買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。

　　辦理預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。老百姓購買預售的住房，訂立預售合同后，只享有合同法上的請求權，該項權利沒有排他的效力，所以購房者無法防止開發商再將房屋以更高的價格出賣給他人，僅能在這種情況發生時主張開發商違約進行損害賠償，而無法獲得指定的房屋。

　　簽合同時

　　就要約定預告登記

　　在商品房交易過程中，網簽合同是買賣過程中唯一合法的合同，這也是維護購房者權益的有效方式。與此相比，預告登記又有什么不同?

　　對此，濟南市房屋產權登記中心負責人介紹，網簽只是政府規定的一種合同形式，簽訂合同后，購房者只享有合同法的請求權。而預告登記是對物權的一種保證，一旦發生“一房多賣”現象，法院在對產權判決時也是依據物權法判決，預告登記的購房者將對房子產權有優先權和排他權。

　　預告登記是如何發揮作用的?濟南市房屋產權登記中心負責人介紹，按照濟南市商品房銷售、備案的運行機制，房地產開發公司辦理預售前，首先應要到登記機構進行預測繪數據成果掛接入庫，測繪機構根據開發公司規劃施工圖，按照預測繪規范出具預測繪報告，登記機構將據此建立預銷售樓盤表，這樣原來無形的樓盤，通過“物理樓盤表”的形式固化下來，使購房者所購買的期房具有唯一性。

　　購房者購買商品房后申請預告登記，可以通過“物理樓盤表”準確找到房屋，若再有其他人申請預告登記或開發公司再進行其他處分時，因該房屋上存在預告權利，登記機構將不予受理。

　　“預告登記需要買賣雙方在訂立合同時對于辦理預告登記的事項進行事先約定?！睗鲜蟹课莓a權登記中心負責人提醒。

　　如何辦理預告登記

　　《房屋登記辦法》規定了辦理商品房預告登記應當提交的材料：登記申請書、申請人的身份證明、已登記備案的商品房預購合同、當事人關于預告登記的約定及其他必要材料。經過網上簽約和合同備案后，買賣雙方持規定資料共同向登記機構申請即可。濟南市七個區的預告登記均可直接到房產大廈二樓交易大廳申請辦理。申請預告登記后三個工作日可以辦結。根據發改價格【2008】924號文的規定，辦理登記所需費用為登記費80元/套。