熱成交

　　　　不是恐慌而是不再觀望

　　說到近期樓盤熱銷的原因，全國房地產經理人聯盟副秘書長陳寶存認為，從根本上講就是購房者“壓抑了兩年的需求開始釋放”而不是所謂的“恐慌性入市”。由于購置房產是老百姓的一大基本需求，而越來越“明白”的購房者心理預期已比較明朗，多數人認為多等無益，因此，想買、能買的就出手去買了。陳寶存還指出，二手房市場的火熱在無形中也重樹了大家購買新房的信心，鏈家地產市場研究部有數據充分說明了這一點：6月北京市二手房成交量為13619套，環比5月上漲7.5%，成交量連續兩月突破1.2萬套，為2011年調控以來首次出現。

　　亞豪機構市場總監郭毅在接受記者專訪時談到，目前市場當中尚未有大范圍“恐慌性入市”的出現，雖然市場主體有“買漲不買跌”的心理，但是從現在的實際情況來看，一方面由于限購政策尚未放開，大量需求人群不具備購買資格，雖然市場價格已經開始進入“筑底”階段，部分項目甚至開始出現上漲，但這部分人群也只能被動等待，無法跟風入市;另一方面，雖然市場已經有反彈趨勢，但是基于近期高層對于房地產市場的論調，雖然不會再極力壓制，也不會允許房價大幅上漲情況的出現，出于對市場平穩上漲的預期，因此“恐慌性入市”現象在近期市場當中表現得并不十分明顯。中房研協研究中心分析說，行情“看漲”帶動需求釋放。政策微調帶來政策放松的預期，與此同時，部分前期銷售較好的項目，取消了優惠，均價有所上揚。在成交量逐步回升的情況之下，市場的看漲預期帶動更多剛需客戶的入市，進一步拉升市場成交。

　　　　TIPS熱銷背后123

　　亞豪機構市場總監郭毅分析說，從6月住宅項目成交套數排名前十的項目看，它們熱銷的原因一方面是由于前期深度降價策略，另外就是處于交通便利的地理位置。具體有如下三個特點——

　　1.中低端住宅項目為目前市場主導，其中單價低于20000元/平方米的占據七成。

　　2.近階段為首次置業的剛性需求占據市場主導，熱銷項目多位于交通較為便利的區域，如毗鄰地鐵13號線、地鐵八通線、大興線與昌平線等。

　　3.從戶型面積來看，熱銷的多為大兩居或小三居戶型。

　　　　熱預期

　　　　止跌微漲有望淡市不淡

　　購房者圍觀“熱銷”，地產界關注“回暖”，對整個行業的發展而言，市場整體回暖才是最令人期待的。雖然樓市成交量連續數月攀升讓部分房企資金狀況有所緩解、信心增加，但亞豪機構市場總監郭毅分析指出，個別項目的“熱銷”并不能稱之為市場回暖，只有項目的“熱銷”成為普遍現象，并且整體成交數據開始出現持續大幅度地攀升，才能稱之為“成交回暖”，在此基礎上，項目售價不斷上調，導致整體成交價格的數據出現明顯上漲時，才能稱之為“市場整體回暖”。由此可見，樓盤的熱銷只是樓市回暖的必要不充分條件之一。郭毅認為，價格的上調不可避免。一方面在部分項目以價換量取得成功開始漲價的同時，仍會有大批項目進入降價周期，綜合看來整體市場價格不會出現大幅上漲情況;另一方面受近期政策影響，漲價房企的策略也大多較為謹慎，因此，下半年樓市價格將會呈現出平穩中小幅上揚的趨勢。全國房地產經理人聯盟副秘書長陳寶存則更加樂觀，他認為“量價齊升”恐怕是下半年的樓市走向，幅度不大但均價漲幅還是能夠達到5%左右。

　　另有業內專家提出，樓市真正回暖應具備三個標準，其一政策方面有寬松空間，其二成交量回升持續6個月以上并形成趨勢，其三改善型需求開始入市。而就目前北京樓市而言，第二點有待觀察，另兩點已然具備。

　　　　熱板塊

　　　　南城計劃帶動局部升溫

　　投機性投資不值得提倡，但買房置業的后期保值能力還是購房者的合理考量。全國房地產經理人聯盟副秘書長陳寶存比較看好大興和通州兩個板塊，認為一度“掉價”的通州項目回歸到2009年的水平已經為期不遠。而對于大興區域，亞豪機構也認為，它是在調控中崛起的板塊，“南城計劃”這一政策驅動力和大型房企的進入，都極大地推動了這一區域樓市的發展。下半年該區域樓市有可能再升溫。

　　據了解，自2011年以來，各大房企在大興天宮院板塊的開發熱度持續升溫。龍湖、保利、金融街控股等相繼進入該區域，龍湖時代天街、保利春天里 (論壇) (論壇)等項目的集中入市，使該區域成為北京剛需購房的熱點區域之一。值得一提的是在大興板塊新推出的剛需新盤中，金融街·融匯 (論壇) (論壇)還以精裝入市，分析人士指出，相比于改善型置業群體，剛性需求首次置業的購房群體實際上對于精裝修住房有更為直接的需求。剛需群體往往購房的功能需求要強于改善型購房群體，向剛需購房者提供精裝修住房產品，能夠最大限度地縮短住房從購買到入住再到使用的時間和環節，更有效地改善剛需群體的生活品質。實際上，大興區域及天宮院板塊周邊環境的整體升級，也對剛需產品標準的升級換代提出了新的要求。記者了解到，作為北京市城南行動計劃的主要受益區域，大興區將主要側重于城南地區產業經濟的發展和公共服務的供給，這將極大地改善本區域內公共基礎設施和服務的水平，在此環境下，剛需產品標準的升級換代已勢在必行。

　　　　TIPS年內置業建議123

　　　　對年內有購房意愿的讀者，專家有以下三類建議：

　　1.盡早買、不用等，就近買不要太遠。剛需人群建議購買主城區的二手房，如東城、西城和海淀區的學區房是最具價值的二手房，其教育、醫療和商業配套比較成熟完善。

　　——全國房地產經理人聯盟副秘書長陳寶存

　　2.根據自己的需求先選擇購房區域，目前各個區域都已經有“底價”樓盤出現，購買者可選擇出手;或是多關注自己所青睞樓盤的價格變動，一旦價格下調幅度達到自身所能承受的范圍，即建議出手購買，一味地等待“抄底”可能會錯過合適的產品。

　　——亞豪機構市場總監郭毅

　　3.購房者應該抓住這個階段性的“市場底”購房，尤其是要抓住開發商“策略性降價”的時機，抓住這個時機的窗口購房，這樣方可節約購房成本。

　　——同策咨詢研究中心總監張宏偉