中高端項目殺出重圍

　　作為今年以來新房市場首次 “量價齊漲”的月份，6月以來，受到央行首次降息的影響，北京多區域房價跌幅放緩，止跌趨勢明顯，開發商及多數購房者重拾市場信心，在首套信貸優惠政策繼續執行的情況下，住房剛性需求加速釋放。

　　與此同時，6月的北京樓市呈現一個新的成交特征，即針對剛需的中低端項目成交相對減少，而針對改善型需求的中高端項目成交出現明顯增長。記者由亞豪機構發來的數據報告了解到，6月單價位于10000元/平方米以下、10000-15000元/平方米、15000-20000元/平方米三個價格區間的成交占比都出現下滑。其中，單價10000-15000元/平方米區間的下滑最為明顯，高達5個百分點。與此同時，單價在20000-30000元/平方米以及40000元/平方米以上價格區間的項目，成交占比均出現上漲，分別增加了6個百分點和2個百分點。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫在接受記者采訪時認為，大量中低端剛需項目前期“以價換量”策略的成功，使得部分房企的資金鏈情況得到大大緩解，因此開始出現價格回調的現象。從入市項目定價策略來看，新老項目形成鮮明對比。在當月開盤的25個項目中，17個老項目后期中的9個出現了價格上漲，其中西山壹號院報價由45000元/平方米漲至48000元/平方米；鴻坤曦望山(樓盤資料)6月開盤均價18500元/平方米，相比上次開盤每平方米上漲1000元/平方米；北京城建徜徉集(樓盤資料業主論壇)也由前期12900元/平方米的區域底價回漲至15000元/平方米。相比之下，當月開盤的8個純新項目在定價上則保守得多，首開國風美侖(樓盤資料業主論壇)、華遠銘悅園(樓盤資料)等新盤的入市價格均低于或持平于周邊區域最低價格。

　　購房者結構悄然改變。部分項目的價格上漲，使得首置型剛需人群主動或被動地暫時放棄了置業計劃，加上還有一部分首置剛需人群已在前期降價過程中成功置業，因此中低端住宅產品出現成交放緩的情況。與此同時，改善型需求人群入市量增加，加上中高端項目隨行就市、降低預期售價，高性價比中高端項目的增加促使成交出現明顯提升，這也是6月成交均價較高的原因所在。

　　政策走向引發競猜

　　盡管中高端項目的熱銷在結構上拉高了全市成交均價，但漲價樓盤與跌價樓盤共存于市，房價實質性、全局性的反彈并未出現。關于近期新房成交價格小幅上漲，有業內專家認為，從統計角度考慮，交易均價出現環比3%左右的漲跌實屬正常波動。鏈家地產市場研究部陳雪則表示，房價逐漸走出低谷的過程中，特別容易引起市場因擔心未來房價上漲而跟風入市的現象，又反倒促使房價的再度上漲。如果全國成交量繼續回升，底部價格將繼續持續存在，并有回升的風險。從2011年調控以來的房價走勢上看，已經實現房價由高位回落、低位維穩的過程。6月房價的上漲，是基于二季度以來成交量的持續高位，從量價關系上看，新房價格已經形成了一個隱形的底部，未來仍是以剛需為主導的市場，房價上漲趨勢還并不清晰。

　　有關政策方面的動向一直眾說紛紜。在亞豪機構副總經理任啟鑫看來，近期金融方面的利好政策頻現，業內預計7月將迎來年內第三次下調存準敏感時點，屆時房地產市場的金融環境或將進一步好轉，未來的政策調整方向將是以逐步放松為主。從具體市場來看，2012年以來，大量樓盤的深度降價已經獲得相應回報，成交開始進入集中爆發期?；趯鞘姓攮h境觸底的預期，預計近幾個月成交將會呈現持續穩定增長態勢。

　　然而，并非所有人對此都持樂觀態度。陳雪就認為，鑒于當前市場成交繼續明顯增長，已經開始出現價格底部，預計未來一線城市出現政策微調的可能性微乎其微，另外，已經存在政策微調的城市，進一步深層放松政策被批準的可能性也開始降低。除去宏觀經濟利好之外，政策利好也基本出現了底部特征。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉的預測則更為謹慎，他認為，在近期的利好消息帶動下，短期內購房需求仍將保持當前熱度，但由于限購政策不可能出現實質性松動，剛需實際數量依然有限，下半年部分月份或將出現需求不足的情況。由于針對首次改善類需求的相關微調政策還未明確，下半年樓市存在不確定性。