PMI連創新低，5月工業企業利潤急速下滑，種種跡象表明，經濟超預期的“壞”。在這樣的背景下，股市亦是“節節敗退”，2200點在本周曾不止一次告破。

在降息、降準已相繼出手的背景下，如何“救”經濟又一次成為焦點，其中“放松房地產”成為市場討論最多的手段之一。那么放松房地產調控是否有用？調控放松又會帶來怎樣的后果？

最近，明曜投資董事長曾昭雄對此進行了專項研究，并與《每日經濟新聞》（以下簡稱NBD）記者分享了他的研究成果。

中國經濟不能再靠地產

NBD：最近關于房地產調控是否要放松、房價是否會再一次上漲的討論很多，對于地產放松與否您怎么看待？

曾昭雄：最近我們進行了一項統計，旨在從2000年到2012年的商品房銷售面積、商品房銷售額及其與GDP的對比數據間尋找相互關系。結果發現，全國商品房銷售額占GDP的比例從2000年3.6%已增加到了2011年的12.54%。只要房地產每年增長10%，對GDP的貢獻就能達到大約1%，這還不包括裝修、家具、家電等行業。所以為什么大家一覺得經濟不行了，要“保增長”就說到把房地產刺激起來，因為沒有其他任何一個行業能有房地產這樣大的影響力。但問題是我們認為不能再這樣了，中國經濟不能再依靠房地產了。

NBD：背后的邏輯是什么？

曾昭雄：我們來看看美國的情況。首先看房地產銷售額占GDP的比例，在2011年以新房銷售測算為0.55%，不到1%，而中國是12.54%，2010年甚至超過13%。美國如果加上二手房的銷售額，這個比例為6.8%。在次貸危機爆發以前的2006年，美國新房銷售占GDP比例為2.4%，也遠低于我國；如果加上當時的二手房銷售，占比為14.1%。那我國目前新房銷售占GDP比例就接近13%，加上二手房這個數據就會很“恐怖”，已經達到美國在次貸爆發前的峰值。所以房地產不能再漲了。

NBD：除了美國了，其他國家或地區是否也是如此？

曾昭雄：我們可以再看看日本。日本在資產泡沫破滅前，房地產市值是GDP的6倍?，F在我們已經接近這個數了。我們在2009年曾測算過，當時大概是4.5倍，2010年、2011年加起來又銷售了大概11萬億元的房子，而且房價還漲了，加起來將十分接近日本在房地產泡沫破滅前的情況。

NBD：這是否跟房價有關？

曾昭雄：我們再來看看房價的情況。以北京為例，一套標準的普通商品房，價格大約是每戶居民年均可支配收入的22倍，日本在資產泡沫破滅前也是在20倍以上，兩個數據很接近，但日本目前的情況是不到10倍。美國目前大約是2.82倍，2006年次貸危機爆發前不到4倍。而在我國城鎮的平均水平為7.2倍。很顯然，居民的收入水平不能支撐房價再漲了。

NBD：這是否也會影響消費？

曾昭雄：儲蓄的增加是比不上房價的上漲的，所以居民的儲蓄變相被房地產所“挾持”，而且每個月還要還房貸，勢必影響消費。我們的財富不能支撐房價再往上漲了，不能再支撐房地產的銷售按有些人期望的每年以10%增加。

NBD：支撐房價進一步上漲的理由是剛需旺盛嗎？

曾昭雄：現在很多人在講剛需。剛需是什么，目前我國城鎮居民自有住房的比例占到80%，所以在中國剛需就是結婚買房，每年增加的剛需大多是新結婚的。去年是過去10年以來結婚的高峰，因為大家都想要“龍寶寶”，超過1200萬對結婚，但去年我們新增的住房為1100多萬套，這還只是商品房，還沒算保障性住房等，所以是能夠滿足真正的剛需的。當然，不排除在某段時間內，市場因為剛需而放量，近一段時期就是這樣的情況。

經濟下滑提供轉型機會

NBD：如何看待房地產與GDP的關系？

曾昭雄：有人覺得不放松房地產，GDP增速可能會回落到7%，但其實經濟有它本身的規律，而我們的房地產泡沫已經接近日本泡沫破滅前的狀況。未來希望GDP能靠別的產業帶動，同時能把房地產的增長控制住。

NBD：誰能來填補房地產的“空白”？

曾昭雄：房地產也是從占GDP3.6%，發展到現在占比接近13%的。其實，某些行業可能就是12年前的房地產，只要能給它政策刺激，它就有可能從占GDP的3%發展到超過10%。

NBD：能否舉例說明？

曾昭雄：比如我們的信息服務，加在一起占GDP的比例可能也只有3%~4%。雖然我國的網民數量早已超過美國，但我們的網速呢？能跟美國比嗎？我們拿著筆記本電腦到公開場合能上網嗎？我國企業的IT應用是否很大？答案當然是否定的。不過也要看到，改革開放以來我們在信息技術領域已經具備了一定的競爭優勢，現在國家規劃了七大戰略新興產業，信息服務也是其中之一，雖然在基礎軟件上跟美國等先進水平還有差距，但在應用、在電子元器件方面，我們已經走在世界前列。所以雖然信息服務行業現在沒法跟房地產比，但10年之后，也有可能占到GDP10%。環保行業也是一樣。

未來經濟增長要靠新的動力，不能再靠房地產、靠盲目擴大鋼鐵、水泥產能等投資來推動。反觀信息技術、環保的發展，則能夠提高我們的競爭力。

NBD：我們怎么去看這輪全球經濟的危機？

曾昭雄：對我們來講，這是風險也是機會。如果不出現這種情況，經濟表面上還是很好，出口很好，人民幣