“以價換量”帶動成交回暖

無論看統計數據，還是看一些樓盤的銷售情況，一線城市的房價確實降了。

除了北京以外，國家統計局公布的2月70個大中城市房價數據顯示，新建商品住宅價格環比下降了的城市有45個，持平的城市有21個，上漲的城市僅有4個。

在成交量持續低迷的市場上，除了高端豪宅以外，似乎只有那些瞄準自住型需求、降價明顯、性價比高的項目才能賣得動。據統計，今年以來，北京簽約10套以上的約60個項目中，有70%是在去年調低入市價格的基礎上進一步加大了打折促銷力度。如順義區一個項目去年全年銷售不足三成，今年售價下調了20%以上，降為每平方米1.2萬元，很快售罄。而大興區去年11月開盤的一個項目，以低于周邊近20%的價格入市，立刻成為區域的銷售冠軍，也拉低了區域的房價。

隨著房價的明顯下降，3月份起，各地樓市成交量也出現了明顯復蘇。相比成交量跌入近兩三年最低點的1、2月份，3月份一線城市的成交量上漲達到50%左右。售樓處的人氣也逐漸旺了起來，市場似乎迎來了“小陽春”。

“今年北京市普通住房價格仍在保持持續下降的態勢，市場以價換量的態勢十分明顯?！北本┓繀f秘書長陳志介紹，從市場交易主要購買人群看，九成都是首次置業。投資投機性需求繼續得到抑制。

但進入4月份，成交量又再次出現大幅下滑。業內人士普遍認為，樓市成交量的大幅波動，說明市場的回暖缺乏足夠的需求支撐，很難持續。

在開發商看來，即便是短暫的“小陽春”，也是近年來難得的銷售黃金期?！俺山涣康幕嘏芤嬗阢y行降低了首套房貸的門檻，以及一些限購的城市新年釋放了一些獲得購房資格的需求，絕不意味著市場全面回暖了?！?一位房地產企業負責人告訴記者，開發商不可以盲目樂觀，應該繼續維持降價的策略，趁著好時候抓住機會多搶一些剛需。

一線城市房價將繼續下降

時至今日，人們對2009年3、4月份房價在“小陽春”的帶動下一路飆升仍然印象深刻。也有不少人擔心，如今，市場成交量有所回暖，房價會不會就此反彈，停止調整的步伐。

“今年初開始，各級政府反復表示要繼續堅持房地產調控，尤其是總理在兩會后記者會上的堅定表態，已經讓市場認為調控可能放松、房價可能反彈的猜測徹底被否定了。”旭輝集團副董事長林偉表示，只要以限購、限貸為核心的房地產調控政策不松動，市場就難以迎來需求的大爆發，房價也就不可能大反彈。今年一線城市的房價將繼續下降的趨勢已經被廣泛認可。

樓市調控政策層面未見松動，在執行層面則進一步收緊。據記者了解，一些城市對調控政策的執行力度一度有所放松，包括限購、限貸在內的一些政策，通過“找人”，都能設法規避，甚至成了某種公開的潛規則。為了打擊其中涉及的相關主管部門的腐敗現象，確保調控政策嚴格落實，部分城市已經開始調查相關工作人員，并對其中涉及的問題進行了處理。

前幾年的房地產市場，被業內人士認為“風太大，豬都能飛”，開發商們個個賺得盆滿缽滿。隨著房地產調控的持續深入，房地產企業的處境也在發生變化。目前公布2011年年報的70多家上市房地產企業，庫存超過9000億元，再創歷史新高。同時，年報也反映出房地產企業普遍面臨資金鏈緊張、負債高企、償債壓力大的狀況。這意味著今年的樓市將以“去庫存”為主題，持續的降價促銷將是必然。

北京中原地產市場研究部分析認為，年初一些項目嘗到了“以價換量”的甜頭，這會對市場產生示范效應，其他沒有降價的、促銷力度不夠的項目，為了銷售必然會跟進降價。一線城市整體房價仍將呈現穩中有降的趨勢。

去年開始，由于樓市低迷，開發商拿地變得更加謹慎，“底價成交”成為住宅土地市場上越來越普遍的現象。這也意味著，房價成本的重要構成之一地價成本大幅降低?！拔磥矸康禺a調控會呈現常態化的趨勢，房地產開發的凈利潤率估計將穩定在10%—15%左右，土地成本的下降，必然會拉低未來房價的成本，房價也沒有大幅上漲的成本基礎?！饼埡禺a有關負責人告訴記者。

堅持調控不動搖

無論是買是租，讓普通百姓住得起房，終究是中國樓市發展無法回避的問題。

政府提出要通過調控，促進房價回到“合理價位”。人們計算房價收入比，剖析房價成本……但無論以哪個標準看，不少城市的房價仍然處于過高的水平。

即便在統計數據顯示房價不斷下降的情況下，仍有不少居民反映，身邊的樓盤根本沒有降價，有的甚至還在逆市漲價。觀察北京、上海等地房價調整的結構，遠郊區降價力度顯然較大，而地段較好、公共配套完善的區域，房價仍然維持在高位。

因此，除了房價收入比、成本、銷售量等技術性指標，普通家庭能否承受，也將是判斷房價是否合理的重要標準。

對自住型需求的購房者而言，當前買房過高的門檻也讓他們感到買房難。在差別化的信貸政策和限購政策的影響下，去年以來一些居民自住型購房需求也遭到調控政策的“誤傷”。房價下降的額度甚至趕不上利率上漲增加的支出，普通居民買房的門檻反而更高了，這有違調控的初衷。

因此，國務院發展研究中心有關專家指出，在堅持調控促使房價繼續下降的同時，要對居民合理的自住型購房需求予以保護和鼓勵。調控政策要突出“鼓勵消費、抑制投機”的特點。

近期，部分銀行在一定程度上恢復了首套房貸的利率優惠，降低了首次置業的門檻。一些項目的價格似乎降到了相對合理的水平，樓市成交量忽高忽低，一些擔心“踏空”的普通購房者很迷惑，到底現在該不該買房?

業內專家認為，從目前的情況看，一線城市的房價出現暴跌的可能性不大，基本會呈現穩中有降的趨勢。購房者應該保持淡定，不要被各種數據擾亂?？梢赃x取自己中意的地段和項目，重點關注這些項目的房價信息，如果價格降到自己認為相對合理也可以承受的水平，可以出手買房，并盡可能增加首付比例，可以享受比較大的折扣優惠，在高利率情況下，還可以降低房貸利息成本。

“既然在未來一段時間內房價不大可能出現大的反彈，不妨進一步觀望，讓時間來檢驗房價是否合理?！鄙鲜鰧＜冶硎荆彿空邞凶銐虻哪托?，堅持自己對市場的判斷，靜待市場博弈的結果。但人人都成功“抄底”的可能性很小，還是要結合自己的需求和承受能力，擇機入市。

同時，在自身支付能力有限的情況下，“強行”買房會影響家庭的生活質量，不妨通過租房來解決階段性的住房問題。

江蘇省建設廳廳長周嵐認為，政府要促進房價進一步回歸到合理水平，還要進一步完善住房供應結構，引導企業多建設中小戶型、中低價位的普通商品房，從而拉低整體房價。有眼光的開發商也應該能看到，未來誰能增加普通住房的供應，誰就能多搶占市場份額。政府也要把盤活、規范租賃市場作為完善住房供應體系的重要環節，讓人們有房可租、租得起房。

“經過兩三年的調控，政府、企業和購房者的心理都會變得更加理性。更重要的是讓住房制度和相關政策逐步穩定下來，政策穩定了，市場也更容易穩定?！敝軑拐f，房價不再暴漲暴跌的時候，購房者的心態和預期也才能穩定，這樣的樓市才是健康的樓市。