去庫存再出新招？

4月11日，記者以購房者身份與北京某樓盤售樓處一名工作人員溝通時，對方表示，公司高層從住建部內部會議獲悉，該部準備對樓市中的高庫存 “動真格”，操作方式就是預售證管控。具體方式是，如果一個開發項目最新一期推出的房源消化率未達到70%，相關地方住建系統將提高新房源預售證的審批門檻。

記者就此向內蒙古一家房企高層和北京一家知名中介高層求證，得到了肯定答復。

上述北京中介高層向記者介紹，此事是近期住建部一次內部會議上提出來的，不過到目前為止還沒有書面文件出臺，也沒有形成實質性的操作方案；其次，這一提議來自住建部一名專家，而非出自住建部領導之口；再次，這個提議是否會在操作中被實施，目前還不好判斷。

昨日下午，記者就此致電住建部新聞處處長畢建玲，對方要求記者發一份采訪提綱。記者發出傳真之后，截至發稿時尚未收到對方的回復。

值得注意的是，住建系統通過預售證管控，階段性地實現某個地產調控目標，此前就有先例。以北京為例，為了穩定房價并為保障房建設爭取時間，自2010年地產調控以來，就曾多次對高價盤上市進行預售證管控。對此，中國住建部政策研究中心副主任王玨林曾向記者確認，對于一個比周邊樓盤價格高出一定額度的新盤或后期開盤價格高出前期一定額度的老盤，開發商在申請預售證時一般會被退回，并被要求重新定價。

去庫存擠風險

廣東刀客房地產顧問公司董事長謝逸楓在接受記者采訪時說，市場中“睡覺”的龐大庫存量已成為政府今年需重點解決的棘手問題。若此事屬實，一方面表明政府開始對市場庫存 “動真格”了，準備通過行政手段促使開發商盡快消化庫存，加大以價換量的力度與廣度，以鞏固地產調控效果；另一方面，龐大的庫存量沉淀著巨大的資金量，影響房企還貸能力，從而對金融機構的金融風險產生不安全因素，也易催生爛尾樓和房企破產現象。

北京中原市場研究部一份統計數據顯示，截至4月8日，已公布2011年年報的75家A股上市房企庫存市值達到9048億元，比2010年末的6268億元上漲44.3%，比2009年末的4183億元更是上漲了約116%。這份數據顯示，按照房企存貨和營業成本計算，上述公司整體存貨的消化周期為4.5年，而在2010年末時為3.8年。

庫存量的步步高升必將進一步減緩房企銷售回款的能力和還債能力，從而對金融機構帶來沖擊。

央行統計數據顯示，截至2011年末，銀行業金融機構房地產貸款余額為10.73萬億元，占各項貸款的比重為19.6%。不過，據金融機構業內人士稱，實踐中還存在大量以非房貸名義貸出，最后流向房地產市場的貸款等，合計下來“涉房”貸款總額已超過20萬億元。

正因為銀行業與房地產業在利益上存在極大關聯，5日，德勤會計師事務所發布的《2012年中國銀行業十大趨勢與展望》報告提醒，在嚴格的房地產調控政策下，中國房地產市場已呈現弱勢下行局面且會持續。在此背景下，樓市大幅調整帶來的風險將是中國銀行業未來幾年內面臨的主要風險，主要集中在房地產銷售停滯和價格下降造成的開發商資金鏈斷裂，以及按揭貸款違約等。

值得注意的是，類似防控工作已開始。比如近日有媒體報道證實，目前多家銀行已暫停向中小房企發放開發貸款，以防控金融風險。

不過，北京亞豪機構市場總監郭毅與北京中原市場研究部總監張大偉等人則對傳聞中通過預售證管控庫存做法持保留態度，認為在實踐中不具備可操作性，并有違反市場規律之嫌。