面積誤差可退房

    案例：2015年5月，滕州胡女士在某樓盤購買了一套三居室的房子。合同約定：房屋建筑面積為120平方米，按建筑面積計價，每平方米4300元。合同簽訂后，胡女士支付了全部購房款。2011年2月，該房屋竣工，經實際測量建筑面積只有108平方米，胡女士認為自己購房的目的就是想擁有一個大一點的房子，現在新房縮水，這讓她無法接受。她找到開發商要求退房，但遭到拒絕。隨后，張女士起訴至當地法院。法院經審理，支持了胡女士要求開發商返還已付房款，并支付利息的訴訟請求。

    法官點評：最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條規定：出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；(二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。本案中涉及的房屋面積誤差比為10%，遠遠超過3%，胡女士主張退房，并要求開發商退還購房款及利息，理應得到法院支持。

    擅改設計可退房

    案例：去年1月，唐女士在滕州某小區看中一套商品房，后與該小區開發商簽訂了一份購買合同。根據合同所附平面圖，唐女士所購的商品房兩間臥室均有一個寬寬的落地窗。然而交房時，她卻發現原設計中的兩個落地窗，一個被完全封死，另一個則被改成了一個防火門和一個防火窗。唐女士認為開發商擅自變更房屋設計，嚴重影響了房屋的使用功能，使房屋的通風、采光受到影響，故找到開發商要求退房并賠償損失。而開發商則以變更房屋設計已獲得相關部門批準為由拒絕退房。雙方為此鬧到了法院。法院審理后認為，開發商擅自變更房屋設計已構成違約，遂判決開發商退房并賠償唐女士相關損失。

    法官點評：我國《商品房銷售管理方法》第24條規定：房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。本案中，開發商嚴重違反上述規定，其行為已構成違約，故唐女士有權要求退房并賠償損失。

    延期交房可退房

    案例：2010年8月，夏女士購買了一套商品房期房，合同約定于次年9月1日前交樓。合同簽訂之日，夏女士交付了30%的房屋首付款，其余部分采用貸款的方式支付。在貸款獲得審批后，夏女士開始按月向銀行還貸?？砷_發商卻沒有如期向夏女士交房。夏女士經打聽得知，由于房地產市場低迷，開發商資金難以回籠，所以導致施工進度拖延。夏女士找到開發商，開發商表示可以按照合同約定按日支付遲延履行違約金。就這樣拖了3個多月，開發商還是沒有向夏女士交鑰匙?？紤]到現在房價下跌，夏女士向法院提起訴訟，要求退房并賠償損失。法院審理后，依法支持了夏女士的訴訟請求。

    法官點評：最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條規定：根據《合同法》第94條規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在3個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為3個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起1年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。本案中，開發商已逾期交房3個多月，夏女士有權要求退房。

    情勢變更可退房

    案例：去年4月，李先生和某開發商簽訂了一份購房協議，雙方約定：李先生支付首付款20萬元，剩余款項通過銀行按揭貸款的形式支付。然而就在李先生準備貸款材料的時候，銀行卻接到新的通知，要求申請人必須提供1年以上完稅證明和社保證明，李先生無法提供上述材料，于是他的貸款申請理所當然地被銀行“駁回”了。李先生無法湊齊剩余房款，只得向開發商提出退房?？闪钏氖牵_發商以他的購房合同已經生效為由，拒絕退還首付款。李先生無奈之下，向法院提起訴訟，要求開發商退還首付款20萬元。法院審理后，認定李先生因政策變更導致履約受阻，屬于民法中的“情勢變更”，故依法支持了李先生的訴訟請求。

    法官點評：最高人民法院《關于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（二）》第26條規定：合同成立以后，客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的，非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求法院變更或者解除合同的，法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況，確定是否變更或者解除。此為民法中的“情勢變更”原則。本案中，李先生由于國家對住房貸款政策重大調整而無法通過按揭貸款的方式來完成余款的支付，這是他在訂立合同時無法預見到的。如果再繼續履行合同約定，勢必對李先生不公平，故此情形應屬“情勢變更”，可以要求解除購房合同。

    除此之外，根據《合同法》相關規定，如果購房人因重大誤解而訂立的合同，或者在訂立合同時顯失公平的，或者開發商以欺詐、脅迫、乘人之危的手段使購房人在違背真實意思的情況下訂立的合同，或者合同無效等情況，購房者都可以要求退房