大量中小開發商將會退出，一些大企業也有倒下的可能，房企并購取代倒閉，樓市將進入市場與政策控制并舉的下半場———

業內人士：雖然會有不少企業將在這一波洗牌中消失，

但買房人擔心的樓盤爛尾情況卻不會出現

溫總理在“兩會”記者會上，再次強調房價遠遠未回歸合理，調控不能放松。而之前期待調控松動的市場預期基本已經落空，政策繼續從緊已經成為定局?？梢哉f，樓市野蠻生長的年代已宣告結束，從今年開始樓市將進入市場與政策控制并舉的下半場，房地產行業將以并購的方式大量洗牌。但對北京買房人來說，爛尾樓出現的可能性不大，因為企業并購取代了企業倒閉。

樓市進入下半場 龍頭企業顯現優勢

北京中原市場研究部總監張大偉分析認為：3月份歷來是一年的最關鍵時期，不僅是市場的定調時期，也因為“兩會”亦是一年內政策的風向標。按照目前的“兩會”工作報告可以看到，中央的決策部署堅持房地產市場的調控，包括限購政策不放松、不動搖，中央強化宏觀調控政策的意圖一直并未改變。中央領導近日強調，當前房地產市場調控已取得一定成效，但仍處于關鍵時期。

金誠信房地產經紀公司董事長邱宏認為，長期看，中國房地產下半場將是有政策管制的下半場。將來房地產市場的發展，還將以市場和政府調控并舉的方式，兼顧公平和穩定。投資投機需求將被擠出，行業利潤率將下行。從而利好了那些資金優勢明顯、定位主流剛需產品、高周轉的公司，特別是行業龍頭。

房價調控目標更明確，將促使房價下調。短期內政策放松不會有，存貨達到歷史高位。2012年2月末，全國商品房待售面積30526萬平方米，比2011年年末增加3332萬平方米。1-2月份市場整體庫存積壓增加達到了10%左右。特別是部分二三線城市在1-2月份庫存積壓明顯。預計在二、三季度間，有望看到一波較為明顯的房價下調。

2012年房企資金緊繃加劇行業洗牌

從政策面來看，今年的樓市調控將繼續從嚴。3月5日，國務院總理溫家寶在2012年政府工作報告中指出，“繼續搞好房地產市場調控和保障性安居工程建設。嚴格執行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，進一步鞏固調控成果，促進房價合理回歸?！?/P>

實際上，業內人士對于中央在樓市上的態度早有預期。在“兩會”之前中央就已經多次表現出堅持調控不放松的決心。政府已有的調控成果并不會輕易放棄，調控將延續高壓，樓市將進入漫長的冬天，房地產資金鏈將會繃得更緊。多位業內有影響力的人物都曾預言，2012年將出現行業洗牌，大量中小開發商將會退出，一些大企業也有倒下的可能。

金誠信房地產經紀公司董事長邱宏認為，雖然會有不少企業將在這一波洗牌中消失，但與以往不同的是，企業雖然倒下了，樓盤卻并不會像以前那樣成為爛尾工程。行業洗牌的過程將是一個并購的過程。

但從去年的情況來看，房地產行業的股權交易持續活躍。有數據顯示，在2011年，能源及礦產、房地產、機械制造、生物技術/醫療健康等行業中，房地產行業居并購市場第二。2011年房地產行業完成的并購交易數量為113起，占并購總量的9.8%；并購交易金額達到54.49億美元，占并購總額的8.1%。

從項目的需求方來看，對于資金儲備充裕的大型開發商來說，并購將為其低價拿地或在建工程、迅速拓展開發區域、提高資金周轉帶來極大便利。

近年來，地產“龍頭”萬科一直通過并購的方式拿地。博志成集團副總李冬陽表示，從2005年到今天，萬科已耗資數百億完成百余起收購。通過并購、合作來擴大業務，是萬科近年降低土地成本的慣用策略，其目的一是通過并購進入之前沒有開展業務的地區，實現其戰略地域布局；二是通過收購成品項目或成熟土地，節省開發時間，從而降低成本。

去年房地產并購風起云涌，業內人士認為，今年的地產并購市場競爭將更為激烈，2012年有可能成為中國地產并購的元年。

房企并購取代倒閉

北京市住建委去年12月發文稱，北京共有473家房企的資質證書有效期屆滿后未依法申請延續或工商營業執照已注銷。根據有關規定，已注銷上述企業的開發資質。這意味著，此473家房地產企業將在北京樓市消失。

此外，武漢房管局去年四季度公布的數據顯示，截至2011年10月底，武漢共有在冊房地產開發企業1375家，同比2010年房企數量減少了200余家。而四川省建設廳的一份通告顯示，截至2011年7月，四川省共有423家房地產開發企業因未在行政許可規定期限內辦理延續手續，被注銷房地產開發資質。值得注意的是，上述被注銷開發資質的房地產企業主要為三四級開發資質企業。

屋漏偏逢雨，去化困難又遇上債務償付期的到來，中小房地產開發商資金普遍吃緊。申銀萬國日前發布的一份房地產信托研報顯示，2012年集合類房地產信托本息共到期2037億元，加上單一委托人認購的單一類房地產信托，則共有約3062億本息到期，陸續從3月開始進入償付高峰。

惠譽國際的一份中國2012年房地產報告指出，中國房地產業在今年將面臨調控仍將趨緊、增速放緩、利潤壓力增大的局面。小型房地產開發商將受到擠壓，房地產商的兩極分化將持續。

北京中原地產市場總監張大偉表示，信貸資金收緊了，中小開發商面臨融資難和資金成本上漲的壓力，日子難過是肯定的。但是和2008年不一樣的是，目前市場的整體實際資金情況要好很多，所以開發商只要愿意低價轉讓，還是基本可以保證微利或者保本。所以這一輪資金壓力，房企更多的是整合，而不是倒閉。

此外，張大偉談到，3月份信托到期會給中小房企帶來資金壓力，但是這次到期的2000億信托都是一兩年前的，而這些之前的資金成本并不高，所以對于中小房企來說還不至于致命。