樓市黃金時代終結

根據中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市的全樣本[最新消息 價格 戶型 點評][最新消息價格戶型點評]調查數據顯示，2012年1月，百城住宅價格同比2011年1月上漲1.71%，漲幅較上月縮小1.16個百分點，是自2011年8月以來的最低漲幅。其中，3個城市同比漲幅介于10%至13%之間，75個城市同比漲幅在10%以內。同比來看， 北京等十大城市平均價格下跌0.62%，是自2010年6月以來首次同比下跌。1月，同比下跌的城市有6個，較上月增加1個。

盡管百城價格環比跌幅略有縮小，但多數城市降價項目逐漸增多。從區域來看，降價仍以供應量較大的遠郊區縣項目為主，近期降價趨勢逐漸向內城蔓延。此外，降價項目多以新開盤項目為主，為吸引更多購房者，新項目趁開盤之際加大優惠力度或將成為趨勢。

業內人士稱，中國樓市已迎來一個新的低谷。統計數據顯示，近10年來，多數年份商品房銷售面積同比增幅均在10%以上，特別是樓市繁榮的2005年和2009年，增幅更是高達40%以上。而2011年全國商品房銷售面積為10.99億平方米，僅增長4.9%，增速回落5.2個百分點，比1-11月回落3.6個百分點。如此情景，僅比金融危機影響下的2008年樓市好一些。

與銷量大幅下降相伴的是庫存的持續高企。截至2011年12月底，中原監測到的標桿房企在售項目的庫存量約為2496萬平方米，同2011年5月底相比，標桿房企的庫存量增加約7成。而全國商品房待售面積在2011年年底則達到27194萬平方米，增長26 .1%，增速比上年加快18 .0個百分點。我國10大典型城市商品住宅庫存總量高達6000萬平方米，與去年同期相比，新增1700萬平方米庫存量，增長約40%。

另外，去年全國房地產開發企業完成新開工面積19.01億平方米，同比增長16.2%，增幅大幅回落24.5個百分點，低于近年來的平均增幅。在房地產調控政策不放松的情況下，房地產開發企業對市場預期悲觀。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭說，考慮到去年土地成交、企業資金等情況，預計2012年全國房地產開發企業的新開工面積將出現10年來的首次負增長。

全行業陷入缺錢困局

業內人士認為，房地產行業經歷多次調控后，過去推動其高速發展的多種因素已經漸漸終結，尤其是信貸政策的收緊，使得房地產業正陷入一個全行業缺錢的困局之中。1月30日，央行發布的《2011年金融機構貸款投向統計報告》顯示，2011年全年房地產累計新增貸款共1.26萬億元，較前一年下降38%，占新增貸款總額的比例為16.9%，較上年下降8.5個百分點。其中，2011年末，保障性住房開發貸款余額3499億元，全年累計增加1751億元，占同期房產開發貸款增量的50.1%，比年初水平提高31.7個百分點。

業內人士稱，從報告公布的數據看，2011年房地產新增貸款出現大幅縮減，其中超過一半的貸款投向保障房建設。在調控力度不減的大背景下，貸款難度的加大，必然促使房企融資成本增加，2012年房企的融資困局仍然難有突破。

相關統計數據顯示，2012年將迎來房地產企業償債高峰，各種離岸私募債、房地產信托、房地產基金以及民間信貸等在2012年即將到期的債務總額達到數萬億元。有機構預測，房地產企業的償債高峰在2012年和銷售回籠資金的低谷相重合，使得房企資金鏈從2012年二季度起將進一步惡化，甚至將比2008年的最差水平更糟。

銷售受阻、庫存激增正令房地產開發商資金鏈深度承壓，中小房企尤其是資金嚴重匱乏的企業開始加速以股權和項目換取現金。北京中原市場研究部統計數據顯示，2011年樓市規模股權變動超過124宗，交易金額471 .76億，同比分別上漲47.6%、185.5%。進入2012年，股權交易再度升溫。在1月份公開市場全國樓市成交規模(交易額超千萬元)股權交易達到了20宗，披露市值達到了67.8億元，相比2011年同期的9宗31億元的規模上漲了120%。

兩三年以前，房地產業堪稱“吸金池”。而眼下，越來越多企業被迫退出。武漢市房管局去年四季度公布的數據顯示，截至2011年10月底，武漢的在冊房企比2010年同期減少了200余家。北京、上海等地也有大量房企項目公司甚至母公司退出樓市。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，目前開發商的開發貸款已經萎縮的非常厲害，同時各類資金來源都面臨增長乏力的情況。一方面，今年房地產開發企業的融資環境難以全面向好；另一方面，房地產開發企業的資金回籠仍將艱難；此外，外資對國內房地產市場持悲觀態度，在今年難以大幅增加。他預計，2012年的資金來源不容樂觀，估計只會有8%左右的增幅。

“以錢炒錢”模式失靈房企亟待轉型

瑞信研究院近日公布的調查結果顯示，中國消費者在未來兩年購買不動產的意愿為16%，比2010年進一步下降。嚴厲的限購、越來越高的購房門檻以及風險意識的逐漸提高，讓不少人對樓市望而卻步，穩賺不賠的“全民炒房”時代終結，而對開發商來說，瘋狂圈地“以錢炒錢”的模式已經失靈，必須改變過去粗放式的開發模式。

SO H O中國董事長潘石屹說：“過去十五年中國房地產業的高速增長，背后是中國的城市化。在這過程中，地價、房價均快速上漲，開發商大規模圈錢、圈地。但是，從2012年開始，這種只重規模的商業模式已經結束。”

事實上，2011年房地產開發商就已開始“轉戰”和“轉型”，一是從一線城市向二三線城市“轉場”，二是由于住宅產品的前景不樂觀，不少開發商轉型做商業地產，還有一些傳統房企則謀求跨界經營。

國務院總理溫家寶1月31日在國務院第六次全體會議上指出：“繼續嚴格執行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。”據不完全統計，這是溫總理兩年以來第五次公開提出要促進房價的合理回歸。專家認為，借助于中國經濟的深厚腹地和城市化的快速進程，中國樓市依然有著巨大的空間優勢，但在房價“合理回歸”的剛性要求下，房地產企業“轉型發展”已沒有退路。