我們的調研顯示，2010年以來，房地產信托大規模發行，尤其是2010年三季度和四季度，發行規模到達頂峰。房地產信托產品多在1.5年期到3年期之間，尤其是2年期的產品居多，平均期限1.9年，多數產品在2012年到期。

值得一提的是，2010年密集發行的房地產信托產品都是在房價最高、房地產最繁榮時期發行的。是按照高房價、繁榮房地產市場設計的信托產品，比如回報率指標，一般都在15%～20%。

隨著房地產的冬天來臨，開發商一般難以達到設計產品時的高利潤。而與銀行貸款不同，信托一般不能展期，到了結束的時點就要兌付本息。即便經過受益人大會同意展期，也會有部分受益人不同意，發行人至少要應付30%的贖回壓力。

因此從2011年下半年開始，房地產信托產品進入密集兌付期，且兌付壓力會持續到2013年。

根據我們的統計，2012年房地產信托總到期規模達到1758億元，整年兌付規模較大，一季度為366億元，二季度為368億元，三季度為716億元，四季度為309億元。其中7月為年度高峰，達到504億元。

從國內30家上市公司的統計數據來看，2012年到期的項目數達61個，到期規模為318億元。

其中1月到期6個27億元、3月到期6個39億元、5月到期8個47億元、7月到期11個44億元、11月到期7個38億元、12月到期8個49億元。2012年到期規模較大的有中華企業44億元、萬科43億元、金地24億元、福星股份20億元、陽光城18億元、蘇寧環球16億元。

我們認為對2012年一、二季度到期的房地產信托需要重點關注。此時為房地產企業流動性最緊張的時候，預計部分中小開發商資金鏈將斷裂，房地產信托的兌付存在嚴重壓力。對于部分優質大型開發商來說，具有融資優勢，手握大量現金，就能夠抓住有利的并購時機。

當開發商存在普遍的資金壓力時，能夠加快開發商降價的速度和幅度。而房價的真正調整，才能使政策面真正趨于緩和。降價是釋放政策壓力、地產迎來真正春天的首要途徑。

房地產信托進入集中兌付期，作為2012年房地產市場資金鏈的第一場雪，將愈來愈近。

并且整個行業除信托之外，還有房地產貸款、理財產品等本金集中到期、銷售回籠暗淡等壓力，我們預計今年二季度將出現房地產信托兌付風險、資金鏈斷裂和開發商變賣股權，對于基本面將是觸底的顯著信號之一。