新年伊始，調控持續已一年多時間，樓市的春天似乎還很遙遠。對于2012年樓市來說，調控政策何去何從、或緊或松，將是一切的關鍵。

　　去年末，中央經濟工作會議定調“要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，促進房地產市場健康發展”讓不少寄望政策松綁的人夢碎；但住建部年度工作會議上住建部部長姜偉新在強調延續2011年樓市調控的基礎上，將“支持居民合理購房需求，優先保證首次購房家庭的貸款需求”的表述，似乎又能讀出一些新的意味。

　　2012年樓市調控政策究竟走向哪里，仔細看來，端倪已經初現。

　　趨勢1

　　住房信息系統加速聯網

　　房產稅試點可能擴大

　　2011年樓市調控的幾劑“猛藥”，主要包括限購、限價、限貸等等。

　　由于住建部去年底已經明確表態要求限購令須到期延續，目前限購的各城市勢必短期內不會退出。實際上，在房產稅沒有真正接棒之前，限購仍然被主管部門認為是“效果比較明顯”的臨時干預措施。國家統計局數據也顯示，限購城市的房價降幅已經明顯超過非限購城市。

　　不過限價方面，由于中山市已明確表示限價令到期不延續，有關部門對此也沒有明確表態。實際上，2011年各地推出的限價大多都是為了完成年度房價控制目標，而去年初公布的年度房價目標又大多與GDP和人均可支配收入增速掛鉤，幾乎都預留了10%左右增幅的空間，因此倘若限價令繼續推行仍然如此，其對促進房價回歸合理的意義也并不是太大。

　　至于信貸，盡管限貸的初衷主要是針對二套房以上，但2011年上半年央行連續6次上調存款準備金率，導致銀行流動性緊張，首套房貸也遭殃及，剛性需求受損。不過，央行在年前下調了一次存款準備金率，為各大銀行騰出大量現金。目前，四大行及部分股份制銀行的首套房貸利率已經回歸到了基準利率。中國房地產經濟研究院院長謝逸楓表示，相信2012年央行還會數次調低存款準備金率，甚至可能降息，這對首套房貸將是一大利好。

　　此外值得注意的是，中央經濟工作會議強調繼續深化房產稅改革。因此繼2011年1月上海、重慶開展房產稅試點，2012年房產稅的試點范圍還可能擴大。財政部財政科學研究所所長賈康也表示，“今年在重慶和上海兩地的高端不動產，都明顯出現了成交量下降、價格趨穩，這就是很明顯的正面效應?！倍兆〗ú坎块L姜偉新表示，今年要繼續加快個人住房信息系統建設，保證在6月底前實現40個主要城市的聯網。這更為未來房產稅的全面征收做好了鋪墊。

    趨勢2

　　政策從嚴基調不變

　　微調措施僅支持剛需

　　綜合來看，中央經濟工作會議已明確“要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，促進房地產市場健康發展”，樓市調控短期內肯定不會放松。業內人士分析，如果保障房建設跟不上、房地產稅收、土地政策改革不徹底，樓市調控的效果就不會明顯，政策還需繼續落實。

　　不過住建部年度工作會議上，住建部部長姜偉新在強調延續2011年樓市調控的基礎上，表示將“支持居民合理購房需求，優先保證首次購房家庭的貸款需求”，顯示2011年被誤傷的剛性需求，或許將得到政策支持。

　　此外，中原地產報告也指出，在政策從嚴的基調下，地方政府開始在“限購”等焦點之外進行微調。如近期已有北京、重慶、杭州、成都、武漢、合肥、南京、長春等城市出臺松綁措施，涉及土地出讓、房源解禁、稅費優惠、購房補貼等多個環節。

　　謝逸楓分析，今年樓市政策的總基調不會放松，但應該也不會收緊，總體保持“穩中求調”的基調。像各地此前各類微調措施，由于主要針對“被誤傷”的剛性和改善性需求，中央保持了一個默許的態度。預計2012年，這樣的松綁有望繼續得到默許。

　　中國房地產行業協會副會長朱中一也認為，政府的目的是抑制房地產過快上漲，直至房價合理回歸。無論如何，“房地產在經濟方面占有很大的份額，我們經濟也要發展”，因此在2012年保增長的壓力下，政府也是“希望房地產平穩健康發展的。”

　　三問樓市熱點

　　1.房價會跌多少？

　　中國社會科學院金融研究所房地產金融研究中心主任尹中立表示，現在仍不確定中國的房地產市場是否進入了拐點。全國工商業聯合會房地產商會會長聶梅生指出，調控效果剛剛開始顯現，需要一段時間穩定成效。建設部政策研究中心主任秦虹也表示，在堅持房產調控不動搖的情況下，政策效果還會繼續顯現，“所以市場慣性還會下行。”

　　上月29日，中國銀行發布2012年一季度經濟金融展望報告，預計2012年房價仍將持續緩慢回落，全年銷售量跌幅約15%。美銀美林則預測最多有10%到15%的下跌調整。此外花旗集團發布報告稱，預計第四季度平均房價將下跌10%-15%，2012年再下滑10%。

2.房企何去何從？

　　在流動性收緊，融資渠道變窄的前提下，經過長達兩年時間的觀望之后，大多數開發商的家底已經所剩無幾。因此在樓市調控繼續的2012年，相信會有更多的房企開始降價促銷，以求自保。而前期已經開始促銷的萬科、恒大等房企在2011年的表現，也將為其他房企的下一步行動提供鼓勵。

　　此外，當前房地產市場的“洗牌”大幕正徐徐拉開，不少房企特別是中小企業面臨巨大的資金壓力，房企之間的重組、兼并、合作開發等動作將越來越密集。企業的發展領域由開發住宅及銷售為主，將向商業地產、旅游地產等多種物業形式深度轉化。開發商自持物業也將成為優化企業發展結構的必然選擇。

　　3.保障房能否成穩定器？

　　2011年，1000萬套保障房的開工量創下歷史之最，也在改變著樓市的格局。住建部部長姜偉新介紹，這1000萬套保障房已有1/3主體結構基本完成，1/3進入樓層施工，1/3完成基礎施工。去年12月23日召開的全國住房城鄉建設工作會議還公布，今年新開工建設保障性住房和棚戶區改造住房700萬套以上。雖然新開工目標比上年下調，但住建部堅持“實際竣工量要高于去年”。此外，考慮到2011年的新開工項目中約有三分之一將在今年真正進入實質性建設，今年保障房的施工在建活動和投資仍能實現強勁增長。

　　瑞銀證券首席經濟學家汪濤表示，保障房建設活動和投資的持續強勁增長將會在一定程度上抵消商品房疲弱。因此預計2012年城鎮住宅施工面積仍能增長10%以上，房地產投資將增長15%-20%。可以說，雖然保障房會在一定程度上對沖商品房投資下降帶來的經濟下滑。