政策充滿變數 新盤降價銷售可能變成常態

政策將鼓勵和幫助剛需實現購房

2012年，房地產市場該如何變化呢？開發商經歷了一年的成交萎縮，資金流將受到嚴峻考驗，因此在2012年回籠資金、清倉出貨是頭等大事。即便是資金流不成問題的大開發商，由于擔心后市房價持續下降，也有必要快速出貨，以期利潤最大化（或者說損失最小化）；這使得新盤降價銷售變成常態，預計價格至少要調低20%-30%；部分開發商由于嚴重現金流不足則不得不被業內大鱷吞食，行業盤整將在下半年風起云涌。

●觀點一：小業主年底開始降價出貨

小業主即二手房交易中賣房者，他們相對于開發商來講回籠資金的壓力要小一些（也有對后市判斷不夠準確的原因）。從2011年出現一、二手價格“倒掛”來看（部分區域倒掛價差達到5%-10%左右），多數二手房業主總以為房價還會上漲或者至少企穩，心理上不愿意接受房價持續下調的現實，促使他們繼續“觀望”或緩慢下調自己的出售價格，這種情緒將一直持續到9至10月份，直到新盤放量降價成交大幅增長為止。預計到年底小業主開始降價出貨。

●觀點二：預計政策將鼓勵和幫助剛需實現購房

政府作為政策的制定者，2012年他們一方面會更加考慮大多數群眾的住房需求（通過調控降房價，調控使得成交量下降），另一方面也要兼顧到經濟的平穩運行（需要保持一定的住房成交量）。因此，如何掌握調控與放量的平衡是政策決定的關鍵，即政府調控將更加“精準”。預計政策將鼓勵和幫助剛需實現購房，如放松首套銀行貸款、適當降低首套首付比例等，另一方面，以更嚴厲的政策擠出投資泡沫，如開征房產稅。如此則可以保持一定的成交量同時不致房價上漲。

●觀點三：二手房“金九銀十”后的兩個月將明顯增長

2012年的二手房成交量將擺脫2011年的頹勢，出現逐步上漲的態勢，月均上漲幅度將達到10%-20%左右。這是由于新房價格下降必然拉動二手房價格下降（這里的下降是指實質性下降，即達到剛需群體能夠承受的價格，二手房降價大約滯后新房半年左右），價格的合理回歸將帶動購房者入市，預計2012年全年二手房成交量將達到14.5萬套左右，其中“金九銀十”后的兩個月增幅最為明顯。