導讀：經過兩年多的持續調控，漲幅較大的房價已經初步得到遏制，房價“拐點”也已經顯現。2012年伊始，依然高高在上的房價，能否迎來全面回落，能否實現合理回歸？

此前國家統計局發布的“去年11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”，在這些整體數據的背后，是各地不少的樓盤打折、促銷的信息，不少開發商也開始改變定價策略。不過，盡管當前房價已經出現松動，但仔細分析，不難發現，房價降幅明顯的地域，依然以一線城市為主，降幅顯著的樓盤，大都處在城市的偏遠地帶，主動降價的開發商，還是由少數大型房企帶頭。因此，這一松動距離政策調控的初衷，距離普通居民的購房承受力，依然有不少差距。

2012年伊始，依然高高在上的房價，能否迎來全面回落，能否實現合理回歸？從房地產市場的發展情況看，促進房價全面回落、合理回歸的外在條件已經具備，房價全面回落已成定局。

首先，堅持房地產調控的政策不動搖的基調，給市場各方以明確預期。在2011年最后幾個月，當房價開始有所松動時，市場上出現很多“房地產調控將放松”的言論，對此，國務院領導在多個場合明確重申“堅持房地產市場調控不動搖”。此后召開的中央經濟工作會議也再次強調：要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸。在這樣的政策預期下，曾抱有“調控放松”幻想的房地產開發商，最好的選擇就是順應調控趨勢，主動改變定價策略。

其次，經過此前持續的調控，房地產市場的高庫存現象明顯，進一步加大了房地產企業的資金壓力。此輪房地產調控會否有部分開發商破產倒閉，一直是各方關注的焦點，原因就在于，“最嚴厲的調控”給房地產企業帶來空前的資金壓力。一方面，多項政策的出臺，堵住了房地產企業的多條融資渠道，比如信貸趨嚴、資本市場融資收緊、銷售量大幅下滑等；另一方面，伴隨著調控的持續，樓市成交量的大幅萎縮，房地產企業的庫存上升明顯，資金周轉率下降。比如在北京，去年12月初可售住宅已經達到13萬套，2011年內新增加期房住宅庫存的價值已經超過千億元。

第三，從需求端看，購房者觀望情緒濃厚，購房意愿較低。在資本市場上，有一句比較流行的話是“買漲不買跌”，也就是說，上漲的時候更多的人愿意繼續買，下跌時則相反。這話對房地產市場同樣適用。近日，房地產顧問機構世聯地產發布報告稱，因降價幅度較小不符合預期，四季度全國購房者信心指數跌至2011年最低點，其中北京購房者信心指數為45.1，較三季度大幅下降4.4，在一線城市中降幅最大。這一調查與此前央行公布的問卷調查結果如出一轍。人民銀行發布的四季度城鎮儲戶問卷調查顯示，未來3個月內有購房意愿的居民占比13.9%，進一步接近2008年第三季度的近年歷史低點。

最后，土地出讓價格的走低，在一定程度上，給房價下降留出了空間。土地出讓價格較高，一直被認為是高房價的重要原因。而現在，土地市場大幅降溫，成交價格連續走低，近期全國各地出讓的土地不少以底價成交，甚至還出現不少“流拍”現象。北京中原地產根據市土地整理儲備中心數字統計，2011年全年，北京市共成交宅地59宗，出讓金約473億元，出讓宗數和出讓金額分別比2010年下降26%和55.4%。59宗宅地平均樓面價比2010年下降30.5%。

毫無疑問，促進房價全面回落的條件較多，開始的松動的房價，也正逐步向調控目標靠近。但未來房價究竟能下降多少，何時會出現全面回落，為各方關注。有觀點預計，在未來6~12個月內，房價還有可能出現10%~20%的下調空間，北京等一線城市房價繼續下調超過15%的可能性非常大，二三線城市可能出現10%左右下跌。北京中坤投資集團董事長黃怒波表示，樓市拐點已經來臨，房價進入下行區間，正在回歸正常價格，2012年房價最高將跌30%，將是入市的大好時機。

有專家表示，從短期的目標來講，去泡沫很重要，價格回落是當務之急；但是從中期看，擴供給更重要，要達成供求相對平衡；長期而言，則是要加強制度建設，避免上幾輪調控后所出現的報復性價格上漲，避免房地產資產化的投機性趨向。