2012年到底該不該出手？何時才是最佳買房時機？如果以一般的判斷抄底的標志———中心城區也出現普遍性降價的話，似乎時機仍然未到。然而所謂的價格底部，總不會為多數人所觸摸，2009年初大多數人還在等著抄底的時候，少部分的人則成為最大贏家。人們忐忑不安地糾結著。

2007年底、2008年初，房地產出現了一個拐點，但國內的宏觀形勢和經濟政策使得房地產市場反轉。相關資料顯示，2010年我國房價同比上漲24%，房價刺痛著人們的神經。直到2011年，一系列“史上最嚴調控政策”不斷加強，限貸、限購、限價“三限”之下，全國房價出現大面積停漲回落的趨勢。

調控仍趨緊

在這場調控中，上海、北京、深圳先后卷起降價潮，萬科帶頭降，其他大開發商跟進，在選擇性降價的同時，試探著市場對價格的反應。中央年底強調，堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸。12月初，住建部通知，對于限購政策將要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后對限購政策進行延續。

樓市持續低迷，綠城危機揭示出房企越來越緊張的資金問題。據中國指數研究院的相關研究數據，2010年下半年以來，國內房企高息借款超過1萬億元，其中多數高息借款的期限在1-2年，今年底即將到期的高息借款可能超過千億元。如果今年上半年政策不松動，開發商就可能熬不過去了。

剛需很猶豫市場膠著

種種跡象似乎都在顯示，房價開始松動。素來以穩著稱的廣州樓市，外圍區域出現10%左右的降幅，去年12月份以來中心城區新盤也采取低價入市措施，個別樓盤大幅降價促銷。市場是否已進入寒冬？世聯地產董事長陳勁松日前公開表示，2012可能是買房非常難得的機遇，因為開發商極度缺錢。

然而，在各種聲音的預判下，大家仍然很猶豫。一位從事保險業務的劉先生告訴記者，他很想買房，但就是怕一出手房價就開始降，自己豈不虧大？尤其是一些剛需族和資金實力一般的改善型買家，在利率居高不下的情況下，開發商的小幅讓利很難抵充月供的壓力，寧愿再等等。 降價預期普遍存在，開發商選擇性降價試探市場，市場大勢仍處于膠著狀態。

資深房產專家韓世同上月底在《致購房者和準購房者的信》中表示，2012年的房價會降得更低。樓市會繼續保持下行的態勢，但可能會出現兩種情況：房價平緩下行和房價驟然下挫。我們應該爭取讓房價平緩下行而避免房價驟然下挫，才不會前功盡棄，因為樓市崩盤、經濟惡化是誰都不愿看到的結果。

是否出手買房關鍵還是要看自己的購房能力，如果你的家庭收入可以負擔得起目前是但購無妨的，即使房價還會下降，至少可以使你擁有自己房產、改善居住環境的需求得到滿足；而投資性購房和買不起房的剛性需求則目前并不適宜出手，因為對前者而言在房價下行時是無利可圖的，對后者而言房價只有下行到一定程度才有可能獲得購房的“入場券”。

老城筍盤可適時出手

目前的廣州樓市還是讓利小幅促銷，開發商利潤空間很大。廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文稱2012年樓市的風險遠遠大于機遇，將改變單邊上漲的趨勢；開發商目前還未到“割肉降價”階段。人人都想抄底，但什么價格才是底部？

在海珠區，新開盤的項目均價在2萬-2.4萬元/平方米左右，還出現了15800元/平方米的特筍房，17000-18000元/平方米的單位也冒出，甚至平過周邊二手房。專家認為，老城區的這類房子可以適時出手，房源少，而且一般會很搶手。相比較，郊區置業風險更大，在白云、從化、花都，市場格外冷清，市場不容樂觀。合富輝煌首席分析師黎文江指出，廣州十區的價格下降空間在15%-20%左右。如果這些片區有調整，地鐵、或者交通便利的樓盤都是剛需比較好的選擇。

網絡調查

逾四成網友預計今年房價降20%

2012年，你要不要出手？什么時候出手？近日，南方都市報聯合大粵網進行了為期一周的網絡調查，共有4661人參加本次問答。從問卷分析顯示，被調查者降價預期很大，83.7%的網友認為今年房價將下降，其中44.09%的人認為將下降20%以上。

在所調查的人群中，租房比例相當高，超過總人數的六成，剛性需求仍然大量存在，他們買房的主要目的在于解決日常居住，投資性需求僅占8.62%。在購房時，他們會綜合考慮多種因素，其中，價格、戶型和區域配套是最關注的，這些直接關系到生活是否便利的問題。

然而，問卷中關于所能接受的價格一欄，大多數人選擇了7000元/平方米以下，僅8.50%的人選擇“10000-15000元”，這一愿望似乎很難實現，即使周邊如花都、增城，一些品質不錯的樓盤價格也超過了7000元。

專家觀點

樓市將現短期“穩定”

趙卓文(廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理)：目前開發商只是讓利促銷，還沒有真正到割肉促銷階段。真正有需要的人，在第一、二季度都可以出手。2012年的第一季度，樓市很難再會出現大逆轉，樓價趨穩的機會很大。在廣州，投資炒樓的買家早已撤場，預計1-4月，不但不會迎來樓價大跌，樓市將出現短期的“穩定”。

看好就可以買

黎文江(合富地產首席分析師)：沒有哪個時機說是最好的，房子跟其他產品不同，你看好了等降價，別人買了，你就又得看。所以，即使現在價格有降，從長遠來看，房子還是會上升的，看好就可以買。讓我判斷什么樣的價格最合理，那就是廣州樓市每月維持60萬平方米左右的成交量，這樣的價格就是剛需客可以接受的價格，就是合理的。

五六月會有個節點

彭澎(廣東社科院高級研究員、博士)：元旦成交有所回暖，是不是調控到底了，這個很難說。什么時候買房，關鍵在于限購政策會否繼續，開發商是否足夠穩定。2012年存在著許多不確定因素，尤其兩會上是否會出現新的博弈，地方政府和開發商是否施壓給中央等。如果上半年限購政策一點松動都沒有，開發商再熬半年很難了，下半年就會有大的降價潮，所以5月、6月會有個節點。

鏈接

2012年四類可抄底物業：

◎土地：2012年地方政府會調低地價預期，賣出的土地將會“又平又靚”。

◎車位：由于供求關系失衡，車位價格和租金，未來10年將強勁上升。

◎別墅：2012年中國經濟增速將減緩，經濟形勢復雜。一部分有錢人可能會拋售別墅。這一類稀缺資源值得關注。

◎“母雞型”商業物業：發展商迫于流動資金不足，住宅銷售受影響，在2012年會賣出一部分原本不想賣的商鋪來套現。其中，有一部分屬于“母雞型”物業，值得關注。

2012年四類高危物業：

◎市中心區概念性豪宅：自然資源缺乏特色，項目規模不大，價格有水分。

◎度假型物業：維護成本高。經濟不景氣的時候，最容易成為“鬼城”。

◎寫字樓：未來5年寫字樓供求關系將嚴重失衡，寫字樓的空置率將逐年攀升。

◎公寓：相當部分公寓的租售比低于3%，嚴重缺乏投資價值。