北京住建委官方網站上的統計數據顯示，2011年北京二手房住宅成交量同比下降38.2%，而與2009年相比，更是下降54.5%。

　　二手房成交慘淡也致使北京房產中介市場哀鴻遍野。記者調查后發現，相關中介公司的應對辦法大致可分為四種：或關掉一些門店，減少開支，熬到下一個周期再圖發展；或直接退出中介行業；或轉型求生，比如拓展一手房代理業務等。而另有個別資金實力比較雄厚的企業，行業低谷時逆周期反向擴張，甚至一些中介通過拿地介入新房開發領域。

　　主業大幅下滑近四成

　　北京住建委官方網站的數據統計顯示，2011年北京二手房住宅成交套數為121512套，相比2010年的196547套，下降了38.2%。而與2009年的266854套相比，下降幅度更是達到了54.5%。去年12月中央經濟工作會議定調2012年地產調控主基調：地產調控不放松。在調控持續的背景下，二手房成交低迷現象仍在繼續：北京住建委官方網站公布的網簽數據統計顯示：2012年元旦前兩天，北京二手房住宅網簽量為12套，而去年同期為76套，大降約84%。

　　記者在與鏈家地產首席分析師張月的溝通中，對方分析指出，元旦假期前兩天二手房網簽量僅為12套。該數據一方面反映出，目前整體房地產市場繼2011年連續10個月成交低位徘徊后，依然未見回暖之勢；另一方面，新年開端樓市成交吹出的冷空氣，奠定了當前樓市的成交基調和觀望心態。預計春節前，除個別促銷力度大的項目外，成交會維持低谷狀態，可能預示著2012年樓市的“真冬時代”。

　　中介熬冬

　　以促成二手房成交為主業的房產中介市場，因主業成交量大幅萎縮，房產中介市場一片號叫。

　　為了應對嚴峻的形勢，一些房產中介機構試圖斷臂求生。

　　北京中介市場，吹起關店號角的公司為北京中介行業排名前五的鑫尊地產。去年2月，就在“京15條”出臺前后，鑫尊地產閃電關閉50家門店，以減少開支。此后，關店計劃一直在悄然進行中。

　　記者根據北京房地產中介行業協會網站上的數據匯總后發現，去年“京15條”出臺前的2月初，鑫尊地產在北京共有300家門店，然而截至今年1月3日，登記在冊的門店數只剩下96家。近11個月來，鑫尊地產合計關閉了204家門店，關閉門店量比例高達68%。

　　鑫尊地產并非個案，北京中原地產、21世紀不動產等也相繼在北京實施關店計劃。

　　關店以縮小規模和減少相應開支，這是一種常規的御冬方式。而轉型求生，則是時下房產中介市場另一種常規的生存方式。

　　記者在調查中發現，轉型求生的一種方式為拓展二手房主業之外的副業，以開拓收入渠道，其中的典型代表為北京中原地產。

　　位于北京北三環的北京中原宏嘉麗園分行，門口映入眼簾的一幕令記者大吃一驚：門口豎立著的展板上寫著 “代辦移民出國手續”，櫥窗上密密麻麻地張貼著多個新房樓盤的代理銷售信息，卻未見到一條二手房銷售或出租信息，一問之下，一位中原地產物業顧問相告，二手房銷售或出租的信息沒有被張貼出來，“因為目前這方面的需求太少?！钡绻枰?，屋內有相關的宣傳單。

　　中介門店做起移民出國代理業務的字眼甚為扎眼。對此，這位工作人員介紹說，由于目前中國移民需求增長，因此公司利用自身貼近各大生活社區的門店網絡優勢，特開辟了移民出國手續代辦服務。記者臨走之際，這位工作人員還特別留下了一張有關移民出國手續代辦業務的相關流程、收費等資料傳單。

　　據記者了解，除了移民出國手續代辦業務外，目前新房銷售代理已成為北京中原一些門店重點推薦的業務。代理的新房包括北京本地樓盤以及燕郊、天津、山東等跨區域樓盤。

　　北京中原向外公布的數據顯示，近幾個月來，北京中原代理商品房銷售的業績已占公司整體業績量的二成以上，且該比例仍在逐步上升中。

　　在調查中，記者發現，我愛我家一些門店也在從事新房銷售代理業務。比如在北京昌平區天通苑北一區我愛我家門店門口的展板上，也張貼著各種新盤銷售信息，且該門店工作人員還極力向記者推薦不限購的廊坊潮白河孔雀城項目。

　　對于中介門店兼職售樓業務的做法，北京中原地產三級市場部總監張大偉向記者介紹說，類似做法在國外以及中國香港已較普遍。因為中介門店兼做售樓業務，具備一些相對競爭優勢。首先，中介公司旗下滲透進小區的門店網絡，可以將樓盤銷售信息更好地傳遞至需求端，滿足開發商的促銷需求和買方的購房信息需求；其次，對于中介公司而言，在不需要過多增加人員及設備成本的基礎上，可以充分挖掘目前已有的經紀人資源，在主業受阻背景下開拓額外業務，以獲得額外的增值收入。

　　此外，中介業務轉型中，商業地產成為中介樂于開拓的另一塊業務。記者注意到，在上海、武漢、深圳、鄭州、重慶、南京、杭州、福州、成都等地，一些中介公司紛紛通過加碼商業地產，以尋求新的利潤增長極，避免過于依賴住宅業的單一業務線。

　　在行業低谷之時，并非所有的公司都采取收縮或轉型之路，另有一些資金充足的公司抓住機會，實施逆勢擴張，比如鏈家地產就是其中的代表。

　　去年中旬，鏈家地產宣布在未來四年，公司在全國的區域布局將從目前的北京、大連、天津、南京4個城市擴展到15個城市，也就是每年新開拓兩三個城市。公司董事長左暉在接受記者采訪時，對新開拓的業務城市提出了三個選擇指標：目標城市的市場容量、未來發展空間以及市場的規范程度。

　　介入新房開發領域

　　嚴冬背景下中介公司逆勢操作的另一種“異樣”表現形式就是直接介入新房開發。

　　本報記者注意到，去年3月7日，21世紀中國不動產宣布，該公司已簽署一項收購北京上古公司大部分股權的協議。據公開的信息顯示，北京上古公司是一家位于北京地區的房地產中介服務商，其業務主要集中于商業地產項目的咨詢和銷售，目前該公司擁有商業地產建筑總面積約257萬平方米，其中可供銷售的近26萬平方米。因此通過收購北京上古公司，21世紀不動產可直接橫向跨入商業地產開發及相關中介服務行業。

　　無獨有偶，就在21世紀不動產實施上述收購后的去年3月9日，北京市土地整理儲備中心官方網站的資料顯示，當天北京青田房地產經紀有限公司和林新武聯合體以1.94億元的價格拿下北京房山區青龍湖水庫北庫一期項目用地，從而介入新房開發領域。

　　北京市工商局網站上資料顯示，北京青田房地產經紀有限公司于2007年10月24日注冊成立，注冊資本僅100萬元。法定代表人為李廣田，公司從事的業務包括房地產經紀業務、房地產信息咨詢(中介除外)和企業形象策劃業務。

　　對于類似現象，在接受記者采訪時，北京美聯物業高級經理張磊分析指出，中介通過拿地或收購，介入新房開發領域，發生時間在去年3月前后，這是中介公司面對調控新政后的快速反應結果。其目的就是希望通過二手房主業提供現金流來培育一手房開發業務。

　　張磊補充說，類似中介公司會面臨兩大挑戰：首先，平衡原有主業與一手開發業務間的關系；其次，一手開發領域的資金鏈管理，畢竟對于中介公司來說，由于目前基本已全面代理一手業務，因此后期營銷賣房不會成為太大問題，且具備門店網點賣房優勢，但地產開發中的資金平衡問題是個全新挑戰。此外，去年地產新政后，一些中介快速介入新房開發，本準備通過二手房業務提供現金流，以慢慢培育新業務點，但下半年伴隨二手房業務的全面萎縮，主業本身已面臨生存挑戰，不少中介公司已不得不重新將工作重點投放回主業，搶救主業。所以向一手開發領域提供現金流更可能流產，后期一手開發業務的資金來源可能會是個大問題。